房地產項目現金流全過程管理思路探討

■李雄

（廣州市品秀房地產開發有限公司）

引 言

房地產行業屬于特殊產業，具有周期性和資源循環性，開發房地產項目必備的包括項目開展時間、項目資金投入量、項目消耗資源等各類必要性條件。由于房地產項目對于資金的需求量很大，加之建設和經營周期也較長，因而決定著房地產項目對于資金鏈和現金流的依賴程度，由此也可看出現金流管理在房地產行業中的重要價值。本文主要從房地產項目的角度考慮，對項目現金流問題進行適當分析處理，針對開發各個階段的現金流管理進行科學合理的分配，實現科學優化的設置性現金流全過程管理模式，在節約成本的前提下降低財務風險。

1 現金流的研究背景分析

伴隨著經濟和社會的不斷發展以及各行各業的改革和創新，房地產企業只有深化式的改革才能在競爭激烈的經濟市場中占有決定性的地位。2016年，我國掀起了深化改革的浪潮，全范圍的推動產業升級，以提升經濟水平。結合有關房地產的報告表明，中國房地產總市值占有GDP的比例為411%，這個數據遠遠超出了260%全球范圍內的平均水平[1]。而我國房地產項目的開發也主要伴隨大眾對居住環境和條件的提升而改變，在房地產項目中的資金量也決定了項目本身存在的價值。但實際上，房地產項目在大多數時候都因房價的高低而受到一定制約，同時，房地產項目中的現金流管理問題也成為重點關注的問題。在某個時間段中，我國房價的大幅度變動影響著大眾的需求，由于房價水平呈現大幅度的增長，而尚未出現“通貨膨脹”的問題，因而便會出現泡沫經濟的問題，影響著房地產項目的開發。

2 房地產企業進行現金流全過程管理必要性分析

在新常態引導下，國內開始逐步規范房地產企業發展模式，同時對項目現金流管理提出具有實效性和科學性的要求，以保障房地產項目的實際效益。房地產企業的現金流管理對于房地產項目的開發有著關鍵性的意義，高水平的現金流管理可以科學合理的分配項目的資金投入，在提升實際效益的同時減少不必要的資金投入，與此同時，將現金流管理水平提高，還可以幫助房地產企業籌集到外部資金，并以開展籌資、投資、運營的方式，在保障項目實際效益的同時降低房地產企業的財務風險，并全面提高現金流使用效益。

3 房地產企業現金流量分析

房地產現金流管理是對項目順利實施的保障性條件，資金的投入量決定了項目開發時間值和所得經濟效益的多少。房地產項目現金流管理主要是以房地產項目為管理對象，以項目建設和經營周期為現金流管理的計量周期，在規定時間內完成項目便可得到應得的經濟收益，而且現金流管理貫穿在整個房地產項目中，嚴格控制著現金流入與流出[2]。從現金流入與流出上講，房地產企業現金流可分為現金流出階段、銷售現金回籠階段以及凈現金流平穩增加階段。

3.1 現金流出階段

現金流出階段主要指房地產企業向政府支付土地使用權轉讓金而產生的自持資金或融資資金的流出。企業在獲得土地使用證及許可證、施工許可證及規劃許可證副本后，方可進行房屋建設。在建工期間，企業還需為材料、設備、工程款、工資等投入資金，到房地產開盤后方止。

3.2 銷售現金回籠階段

銷售現金回籠階段指企業在建設房地產項目過程中，當其房屋建設達到相關規定，能夠獲取并取得銷售許可證，辦理銷售手續后，可到銀行開設預售資金監管賬戶，開始項目開盤[2]。此時，企業可售房以獲取業主支付的現金，以實現資金的回籠，直至完成現金流的正支出或收入。

3.3 凈現金流平穩增加階段

凈現金流平穩增加階段是指企業資金流處于流出與流入均平穩發展階段，且資金流入大于流出。此時企業工程建設與售房處于穩定實施中。

4 房地產企業現金流風險性分析

4.1 融資風險

我國房地產項目在資金投入方面存在一個顯著特點，即企業自有資金投入比例少，而經多種渠道融資所得資金所占比例更多。這就導致我國大部分房地產企業為負債經營，需要銷售款的長期回籠與房屋投入使用后的各項經營管理費用回流以實現房地產企業凈現金平穩增加。而當下，銀行貸款渠道仍是房地產企業進行融資的主要渠道，且國家宏觀調控政策能夠直接影響金融機構貸款利率與存貸款基準利率，決定了房地產項目建設規模的大小與融資成本。

4.2 資金回流風險

我國房地產企業資金回流方式比較單一，有銷售資金回流與租賃資金回流兩種形式。其中，銷售資金回流方式又是房地產企業主要資金回流方式，受國家政策影響，如按揭政策、住房公積金政策，銷售資金回流具有不穩定性特征，無法完全保障企業資金回流情況。租賃資金回流方式則于大型商業地產資金回流中應用較為普遍。受我國市場經濟環境影響，目前，商業地產資金回流速度較慢，現金回流具有不穩定性[3]。

5 房地產現金流全過程管理建議

通過上述分析可知，其一，房地產凈現金流的增加處于一個長期發展的階段，房地產企業資金回籠具有不穩定性；其二，房地產企業資金回流方式主要為銷售款流入，資金回流方式較為單一；其三，房地產企業融資風險較高，多數企業為負債經營。因此，促進房地產現金流全過程管理，應該：

5.1 將現金流管理納入企業經營戰略規劃中

房地產企業現金流入階段是企業是否能夠獲取經濟效益的關鍵階段，必須納入企業經營戰略規范中，以做好風險管控，實現房地產企業的穩定發展。這要求，房地產企業決策人在制定經營發展戰略時，需綜合考慮現金流是否能夠運轉順暢，財務風險與經營風險能否協調，項目資金未來可利用度等問題，并結合企業當下現金流現狀，確定投資項目。

5.2 融資活動中的現金流管理

與我國相比，發達國家具備更為多元化的房地產融資渠道，銀行貸款方式獲得融資的比率較少，而通過直接融資放肆獲得融資額的更多。我國房地產企業要實現多渠道融資困難較大，其一，股權融資要求高，一般企業難以達到融資上市要求；其二，房地產基金、債券、信托在我國較少，無法為廣發房地產企業提供融資需求。因此，為了降低房地產企業對銀行貸款融資的依賴性，促進房地產融資途徑多元化發展，首先需要建立多元化融資金融體系，并增加房地產債券、信托、融資上市等多重融資方式，以控制融資風險。

5.3 根據行業周期配置資產組合

受房地產現金流量周期性運轉特征影響，房地產企業管控現金流，需根據行業周期，配置資產組合。其組合配置情況為：當市場預期房價上調時，企業應該增加土地儲備量而減少資金持有量，將持有資金投入產品項目開發中，以提高建設速度與能力，最終實現企業盈利的提高。當市場預期房價下調時，企業應增加資金持有量，分析市場行情，防范市場風險，并把握投資機遇。

5.4 完備投資階段準備，促進現金流有效管理

房地產項目投資分投資決策分析階段、前期工作準備階段以及項目建設和竣工階段。在投資決策分析階段，需通過相關市場調研有關房地產的相關數據統計規劃出最具有合理性、可行性、經濟性的項目方案，并經制定具有預防性和針對性的預防應對方案合理規避現金斷裂風險；前期工作準備階段，現金流管理需依照項目管理的需求，最大限度降低資金風險，確?，F金流的安全；項目建設和竣工階段，則需實時調整，并隨著動態控制不斷進行修正，以發現現金流管理過程中的誤差，并還應該制定項目現金流監督體系、建立綜合評價系統，設立獎懲機制等，以準確控制和管理現金流的流入和流出。

6 結 語

房地產項目實行現金流全過程管理是比較成熟的產業鏈模式，可對項目開發的各個階段實行科學合理的資金分配，并且合理劃分房地產項目的建設和經營周期，在保障項目實際效益的同時保證房地產項目現金流管理的全局性。同時在實行現金流全過程管理時還需控制項目開發的各個階段，提出具有系統性的全過程管理思路，力求項目的順利實施和優質效益。