房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流全過程管理思路探討

■李雄

（廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

引 言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于特殊產(chǎn)業(yè)，具有周期性和資源循環(huán)性，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目必備的包括項(xiàng)目開展時(shí)間、項(xiàng)目資金投入量、項(xiàng)目消耗資源等各類必要性條件。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于資金的需求量很大，加之建設(shè)和經(jīng)營(yíng)周期也較長(zhǎng)，因而決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于資金鏈和現(xiàn)金流的依賴程度，由此也可看出現(xiàn)金流管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要價(jià)值。本文主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的角度考慮，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流問題進(jìn)行適當(dāng)分析處理，針對(duì)開發(fā)各個(gè)階段的現(xiàn)金流管理進(jìn)行科學(xué)合理的分配，實(shí)現(xiàn)科學(xué)優(yōu)化的設(shè)置性現(xiàn)金流全過程管理模式，在節(jié)約成本的前提下降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1 現(xiàn)金流的研究背景分析

伴隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展以及各行各業(yè)的改革和創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)只有深化式的改革才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占有決定性的地位。2016年，我國(guó)掀起了深化改革的浪潮，全范圍的推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以提升經(jīng)濟(jì)水平。結(jié)合有關(guān)房地產(chǎn)的報(bào)告表明，中國(guó)房地產(chǎn)總市值占有GDP的比例為411%，這個(gè)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了260%全球范圍內(nèi)的平均水平[1]。而我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也主要伴隨大眾對(duì)居住環(huán)境和條件的提升而改變，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金量也決定了項(xiàng)目本身存在的價(jià)值。但實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在大多數(shù)時(shí)候都因房?jī)r(jià)的高低而受到一定制約，同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的現(xiàn)金流管理問題也成為重點(diǎn)關(guān)注的問題。在某個(gè)時(shí)間段中，我國(guó)房?jī)r(jià)的大幅度變動(dòng)影響著大眾的需求，由于房?jī)r(jià)水平呈現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，而尚未出現(xiàn)“通貨膨脹”的問題，因而便會(huì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的問題，影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流全過程管理必要性分析

在新常態(tài)引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)開始逐步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理提出具有實(shí)效性和科學(xué)性的要求，以保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際效益。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有著關(guān)鍵性的意義，高水平的現(xiàn)金流管理可以科學(xué)合理的分配項(xiàng)目的資金投入，在提升實(shí)際效益的同時(shí)減少不必要的資金投入，與此同時(shí)，將現(xiàn)金流管理水平提高，還可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)籌集到外部資金，并以開展籌資、投資、運(yùn)營(yíng)的方式，在保障項(xiàng)目實(shí)際效益的同時(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并全面提高現(xiàn)金流使用效益。

3 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量分析

房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理是對(duì)項(xiàng)目順利實(shí)施的保障性條件，資金的投入量決定了項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間值和所得經(jīng)濟(jì)效益的多少。房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理主要是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為管理對(duì)象，以項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)周期為現(xiàn)金流管理的計(jì)量周期，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目便可得到應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)收益，而且現(xiàn)金流管理貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，嚴(yán)格控制著現(xiàn)金流入與流出[2]。從現(xiàn)金流入與流出上講，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流可分為現(xiàn)金流出階段、銷售現(xiàn)金回籠階段以及凈現(xiàn)金流平穩(wěn)增加階段。

3.1 現(xiàn)金流出階段

現(xiàn)金流出階段主要指房地產(chǎn)企業(yè)向政府支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金而產(chǎn)生的自持資金或融資資金的流出。企業(yè)在獲得土地使用證及許可證、施工許可證及規(guī)劃許可證副本后，方可進(jìn)行房屋建設(shè)。在建工期間，企業(yè)還需為材料、設(shè)備、工程款、工資等投入資金，到房地產(chǎn)開盤后方止。

3.2 銷售現(xiàn)金回籠階段

銷售現(xiàn)金回籠階段指企業(yè)在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，當(dāng)其房屋建設(shè)達(dá)到相關(guān)規(guī)定，能夠獲取并取得銷售許可證，辦理銷售手續(xù)后，可到銀行開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開始項(xiàng)目開盤[2]。此時(shí)，企業(yè)可售房以獲取業(yè)主支付的現(xiàn)金，以實(shí)現(xiàn)資金的回籠，直至完成現(xiàn)金流的正支出或收入。

3.3 凈現(xiàn)金流平穩(wěn)增加階段

凈現(xiàn)金流平穩(wěn)增加階段是指企業(yè)資金流處于流出與流入均平穩(wěn)發(fā)展階段，且資金流入大于流出。此時(shí)企業(yè)工程建設(shè)與售房處于穩(wěn)定實(shí)施中。

4 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)性分析

4.1 融資風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資金投入方面存在一個(gè)顯著特點(diǎn)，即企業(yè)自有資金投入比例少，而經(jīng)多種渠道融資所得資金所占比例更多。這就導(dǎo)致我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)為負(fù)債經(jīng)營(yíng)，需要銷售款的長(zhǎng)期回籠與房屋投入使用后的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用回流以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)凈現(xiàn)金平穩(wěn)增加。而當(dāng)下，銀行貸款渠道仍是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的主要渠道，且國(guó)家宏觀調(diào)控政策能夠直接影響金融機(jī)構(gòu)貸款利率與存貸款基準(zhǔn)利率，決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的大小與融資成本。

4.2 資金回流風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金回流方式比較單一，有銷售資金回流與租賃資金回流兩種形式。其中，銷售資金回流方式又是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金回流方式，受國(guó)家政策影響，如按揭政策、住房公積金政策，銷售資金回流具有不穩(wěn)定性特征，無法完全保障企業(yè)資金回流情況。租賃資金回流方式則于大型商業(yè)地產(chǎn)資金回流中應(yīng)用較為普遍。受我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，目前，商業(yè)地產(chǎn)資金回流速度較慢，現(xiàn)金回流具有不穩(wěn)定性[3]。

5 房地產(chǎn)現(xiàn)金流全過程管理建議

通過上述分析可知，其一，房地產(chǎn)凈現(xiàn)金流的增加處于一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠具有不穩(wěn)定性；其二，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流方式主要為銷售款流入，資金回流方式較為單一；其三，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)較高，多數(shù)企業(yè)為負(fù)債經(jīng)營(yíng)。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)金流全過程管理，應(yīng)該：

5.1 將現(xiàn)金流管理納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃中

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入階段是企業(yè)是否能夠獲取經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵階段，必須納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)范中，以做好風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。這要求，房地產(chǎn)企業(yè)決策人在制定經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，需綜合考慮現(xiàn)金流是否能夠運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能否協(xié)調(diào)，項(xiàng)目資金未來可利用度等問題，并結(jié)合企業(yè)當(dāng)下現(xiàn)金流現(xiàn)狀，確定投資項(xiàng)目。

5.2 融資活動(dòng)中的現(xiàn)金流管理

與我國(guó)相比，發(fā)達(dá)國(guó)家具備更為多元化的房地產(chǎn)融資渠道，銀行貸款方式獲得融資的比率較少，而通過直接融資放肆獲得融資額的更多。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多渠道融資困難較大，其一，股權(quán)融資要求高，一般企業(yè)難以達(dá)到融資上市要求；其二，房地產(chǎn)基金、債券、信托在我國(guó)較少，無法為廣發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)提供融資需求。因此，為了降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款融資的依賴性，促進(jìn)房地產(chǎn)融資途徑多元化發(fā)展，首先需要建立多元化融資金融體系，并增加房地產(chǎn)債券、信托、融資上市等多重融資方式，以控制融資風(fēng)險(xiǎn)。

5.3 根據(jù)行業(yè)周期配置資產(chǎn)組合

受房地產(chǎn)現(xiàn)金流量周期性運(yùn)轉(zhuǎn)特征影響，房地產(chǎn)企業(yè)管控現(xiàn)金流，需根據(jù)行業(yè)周期，配置資產(chǎn)組合。其組合配置情況為：當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)上調(diào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)該增加土地儲(chǔ)備量而減少資金持有量，將持有資金投入產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)中，以提高建設(shè)速度與能力，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的提高。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下調(diào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)增加資金持有量，分析市場(chǎng)行情，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并把握投資機(jī)遇。

5.4 完備投資階段準(zhǔn)備，促進(jìn)現(xiàn)金流有效管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分投資決策分析階段、前期工作準(zhǔn)備階段以及項(xiàng)目建設(shè)和竣工階段。在投資決策分析階段，需通過相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)規(guī)劃出最具有合理性、可行性、經(jīng)濟(jì)性的項(xiàng)目方案，并經(jīng)制定具有預(yù)防性和針對(duì)性的預(yù)防應(yīng)對(duì)方案合理規(guī)避現(xiàn)金斷裂風(fēng)險(xiǎn)；前期工作準(zhǔn)備階段，現(xiàn)金流管理需依照項(xiàng)目管理的需求，最大限度降低資金風(fēng)險(xiǎn)，確保現(xiàn)金流的安全；項(xiàng)目建設(shè)和竣工階段，則需實(shí)時(shí)調(diào)整，并隨著動(dòng)態(tài)控制不斷進(jìn)行修正，以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流管理過程中的誤差，并還應(yīng)該制定項(xiàng)目現(xiàn)金流監(jiān)督體系、建立綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)，設(shè)立獎(jiǎng)懲機(jī)制等，以準(zhǔn)確控制和管理現(xiàn)金流的流入和流出。

6 結(jié) 語

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)金流全過程管理是比較成熟的產(chǎn)業(yè)鏈模式，可對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段實(shí)行科學(xué)合理的資金分配，并且合理劃分房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)周期，在保障項(xiàng)目實(shí)際效益的同時(shí)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的全局性。同時(shí)在實(shí)行現(xiàn)金流全過程管理時(shí)還需控制項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，提出具有系統(tǒng)性的全過程管理思路，力求項(xiàng)目的順利實(shí)施和優(yōu)質(zhì)效益。