房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實現(xiàn)

林閩磊

1 引言

衣食住行是與人們?nèi)粘Ｉ蠲芮邢嚓P(guān)的，其中住房是人們在基本實現(xiàn)了溫飽之后的最低要求，因此，近年來，我國對于住房的需求越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，但是在房地產(chǎn)成本管理層面上出現(xiàn)了許多問題。因此，研究并解決這些問題就顯得很有必要。基于上述原因，本文試圖對房地產(chǎn)成本管理中出現(xiàn)的主要問題進行探討，提出相應(yīng)的解決方案并賦予實施。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的現(xiàn)狀

2.1 成本管理控制意識不強

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的意識薄弱，財務(wù)部分大多數(shù)的工作都是停留在基礎(chǔ)財務(wù)核算方面，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中，往往僅考慮總投資金額、建設(shè)的周期、商品房開發(fā)及銷售、企業(yè)的經(jīng)濟利潤等方面，卻對成品管理控制方面投入的資源太少，這就造成了實際的建設(shè)資金成本存在不真實的現(xiàn)象。成本控制管理是一項綜合性較強的工作，這就需要綜合能力強、專業(yè)技術(shù)能力強、管理能力強的人員來對成本進行管理控制。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計人員成本預(yù)算知識不全面，對建筑材料的價格不了解，不能有效的將預(yù)算知識和技術(shù)方法相結(jié)合，這就造成部分技術(shù)人員對成本管理控制不重視，成本管理控制能力達不到企業(yè)發(fā)展的需求。對于部分剛剛?cè)胄械钠髽I(yè)來說，由于沒有樹立成本管理控制意識，也是導(dǎo)致成本管理控制意識薄弱的原因之一。

2.2 成本控制體系不規(guī)范

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制體系還不健全，缺乏科學(xué)性、全面性。即使目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理及控制視為重任，并設(shè)立了專門的成本管理控制部門，但由于管理手段不能滿足現(xiàn)代化的發(fā)展需要、企業(yè)內(nèi)部還沒有建立相關(guān)制度、缺乏規(guī)范化及程序化的企業(yè)成本控制體系，基于以上這樣的情況，說明成本控制還停留在粗放管理階段。部分大型房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸完善規(guī)范的成本控制體系，但部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制管理體系方面問題仍然突出。例如：還沒有建立完善、規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度、機構(gòu)設(shè)置不全面、崗位分工模糊、尚未按組織結(jié)構(gòu)來劃分責(zé)任及對缺少有效的考核機制等，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制帶來了深刻的影響，致使成本管理控制人員在實際操作中就容易隨心所欲，對公司的投資及經(jīng)濟效益帶來巨大的風(fēng)險。因此，明確職責(zé)才能使得相關(guān)人員承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，使得人人都有企業(yè)責(zé)任感。

2.3 成本管理控制不合理

在施工前期，部分房地產(chǎn)并不重視成本的管理控制。對于他們而言，成本管理控制僅在施工階段。他們十分的重視工程簽證及工程結(jié)算，卻往往忽略了設(shè)計階段成本管理控制的意義。在實際成本管理控制中，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了籌資需要，并不重視研究項目的可執(zhí)行性，做的策劃報告缺乏真實性，企業(yè)僅僅利用策劃及包裝來達到目的，大大減弱策劃包括的可執(zhí)行性，不能滿足“指導(dǎo)投資決策”的要求。在具體的工程施工中，部分房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制不合理，主要體現(xiàn)在：在施工隊伍的選擇以及施工材料的采購方面的安排不合理。例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)十分依賴低價的中標(biāo)單位，為了更大的經(jīng)濟利潤，不考慮信譽好服務(wù)好的供貨商，從而在施工過程中對材料的質(zhì)量及價格管理控制力不強，導(dǎo)致成本管理控制不合理。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的策略

3.1 規(guī)范成本控制體系

構(gòu)建一個規(guī)范的成本控制體系，才能更好的對工程進行造價管理控制，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)生產(chǎn)過程中，需要注意將開發(fā)項目的總投資金、建設(shè)的時間、商品房開發(fā)及銷售、工作環(huán)節(jié)多、活動內(nèi)容復(fù)雜、經(jīng)濟利潤等方面的重點建立成一個科學(xué)、合理、健全的體系。對成本進行合理的預(yù)算、結(jié)算及監(jiān)督，專業(yè)人員要將成本管理控制工作進行細化，按照組織結(jié)構(gòu)來劃分責(zé)任，具體到項目的每一個工作環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個完善的責(zé)任考評制度，做到有獎有罰，通過規(guī)定明確的責(zé)任范圍、并設(shè)立相關(guān)部門、建立考核評價機制等方式來明確各個崗位的職責(zé)，對表現(xiàn)好、業(yè)績好的成本預(yù)算部門或者個人進行獎勵，激發(fā)每位員工的工作激情。成本管理控制不只是房地產(chǎn)開發(fā)商及管理人員的工作，要組織公司全體員工積極參與成本管理控制工作，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

3.2 控制資金運營成本

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中資金流通大，合理地運作資金，可以降低資金成本。（1）可以通過籌集成本降低資金成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓融資通道，利用多條融資通道來籌備更多的費用，比如可以發(fā)行公司債券、可以發(fā)行股票，還可以向銀行借貸。（2）在工程施工中會有大量的資金支出，要合理的管理資金，對于需要撥付大筆工程款的項目，在撥付費用時，要嚴格依照原先的計劃實施，嚴格審計撥款手續(xù)，注意配備齊備合法的單證，嚴格把關(guān)好資金的撥付使用。（3）重視現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)方向，應(yīng)減少現(xiàn)金的支出量，以最快的速度回籠資金，加快收款項的回收。房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)習(xí)稅收政策或者相關(guān)法律法規(guī)，通過優(yōu)惠的政策，減少納稅費用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.3 目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)成本管理的應(yīng)用策略

3.3.1 科學(xué)合理地設(shè)立目標(biāo)成本

房地產(chǎn)成本管理應(yīng)用目標(biāo)成本法，需要房地產(chǎn)企業(yè)部門之間加強協(xié)作和交流。在房產(chǎn)項目的開發(fā)階段需要財務(wù)、工程技術(shù)、銷售等部門協(xié)作進行市場調(diào)查和企業(yè)資料的整合，然后對目標(biāo)成本方案進行設(shè)計和評估。目標(biāo)成本的設(shè)計、評估以及確定需要經(jīng)過評估房產(chǎn)項目的未來收入、企業(yè)的目標(biāo)利潤和房產(chǎn)的目標(biāo)成本。然而影響目標(biāo)成本設(shè)定的因素有很多，很難把握目標(biāo)成本設(shè)定的精準(zhǔn)度，目標(biāo)成本設(shè)定的過高或者過低都不利于企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。還有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到國家政策、經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境以及多變的房產(chǎn)市場影響，加上企業(yè)選定的目標(biāo)成本制定人員的專業(yè)水平不高，種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)業(yè)的目標(biāo)成本的設(shè)定是難以準(zhǔn)確控制的。因此，房地產(chǎn)設(shè)定合理科學(xué)的目標(biāo)成本不僅需要房產(chǎn)企業(yè)部門之間加強協(xié)作與交流，還需要強調(diào)相應(yīng)部門要充分調(diào)研房產(chǎn)市場的歷史變化規(guī)律，關(guān)注并深入了解國家的最新政策，以及把握好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。具體來說，調(diào)研內(nèi)容包括對同類房產(chǎn)的地域選擇、市場價格、銷售對象的研究和分析，利用專業(yè)的統(tǒng)計學(xué)、經(jīng)濟學(xué)的知識對其價格進行評估和參考。當(dāng)然企業(yè)的有關(guān)負責(zé)人也要根據(jù)市場需求、生產(chǎn)計劃等標(biāo)準(zhǔn)，對房產(chǎn)銷售量以及目標(biāo)收入做一個科學(xué)合理的預(yù)測。

3.3.2 精細工程項目的目標(biāo)成本

工程項目的目標(biāo)成本精細化管理對很多企業(yè)來說都是一個很大的難題，寬泛的成本控制以及責(zé)任分配不到位是最常見的問題，也有些企業(yè)在成本控制上過于細化，造成管理費用的增多，從而違背了運用目標(biāo)成本法的初衷。在工程項目的目標(biāo)成本細化上，首先，企業(yè)要提高項目工作人員的職業(yè)素養(yǎng)，拓寬其知識涵蓋面。比如要有一定的市場營銷的知識，有經(jīng)濟學(xué)、統(tǒng)計學(xué)的專業(yè)素養(yǎng)，有工程建筑方面的基礎(chǔ)知識等等。對于在職人員加強多方面知識的培訓(xùn)，在招聘上要聘用一些知識面廣的人員。其次，組織項目工作人員學(xué)習(xí)和研習(xí)目標(biāo)成本法的性質(zhì)和特點，只有真正認識和了解目標(biāo)成本法才能更好地被利用。這樣的學(xué)習(xí)有利于項目工作人員的在工作過程中更加準(zhǔn)確地精細工程的目標(biāo)成本。最后，企業(yè)要把成本目標(biāo)具體的項目分工到某個人或者某個部門，讓項目目標(biāo)具體化、現(xiàn)實化。

3.3.3 加強目標(biāo)成本的監(jiān)控力度

項目工程的目標(biāo)成本監(jiān)控是一個十分必要的環(huán)節(jié)。就目前房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，項目目標(biāo)成本的監(jiān)控力度并不樂觀。一些企業(yè)單位對建筑施工時采購的原材料監(jiān)控不夠，使得采購方為了謀取利益使用質(zhì)量較次的原材料，或者是為了迎合成本目標(biāo)采用質(zhì)量差的原材料。還有的企業(yè)單位出現(xiàn)目標(biāo)成本偏離的情況時，也不調(diào)查和分析偏離的原因，開始消極彌補或者忽視偏離狀況，這樣目標(biāo)成本的制定也就毫無意義。

3.3.4 完善目標(biāo)成本的考究

項目工程的目標(biāo)成本的研究是一個專業(yè)性、系統(tǒng)性很強的課題，而且目標(biāo)成本考評也是一項需要制定對方來引導(dǎo)的課題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的考評方式不是很完善，在評價標(biāo)準(zhǔn)和評價等級的劃分上十分不明確，成本的分析上仍采用比較傳統(tǒng)的方式，這樣使得目標(biāo)成本方案實施性不強，沒有指導(dǎo)意義。因此房產(chǎn)企業(yè)要制定嚴格的大綱和內(nèi)容細則，對目標(biāo)成本建立管理體系。要多多考慮市場環(huán)境因素和自然條件的因素，完善目標(biāo)成本的考究體系，塑造一個權(quán)威性的考核體系。

4 結(jié)語

綜上所述，本文對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面存在的一系列問題進行了探討分析，并對這些問題進行了系統(tǒng)性的梳理，最后還提出了相應(yīng)的問題解決方案。但筆者深知自己經(jīng)驗和專業(yè)方面存在一定不足，對于問題的理解并不能做到全面細致，希望在后續(xù)的研究中能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)成本管理有所突破，力圖為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供參考價值，以便更好的服務(wù)于房地產(chǎn)成本管理工作。