試論委托公證在新建房屋轉(zhuǎn)移登記中的作用

□ 文| 劉 翠

新建房屋轉(zhuǎn)移登記工作涵蓋內(nèi)容多，流程復(fù)雜，涉及新建商品房、人才公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、拆遷返還房屋的繼承、贈與、析產(chǎn)和新建房屋的法院判決和拍賣所有權(quán)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)。辦事群眾在辦理過程中，要求簡化手續(xù)、提供便利、提高效率的呼聲高漲。

新建房屋轉(zhuǎn)移登記中的困境

近年來，社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平快速提升，購房熱情不斷高漲，購房數(shù)量也在不斷增加。根據(jù)2019年自然資源部修改的最新版《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對包括商品房在內(nèi)的不動產(chǎn)登記權(quán)利及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)則性的說明，新建房屋所有權(quán)統(tǒng)一登記工作已經(jīng)進(jìn)入有序的實(shí)施階段。但由于程序繁瑣、審核嚴(yán)格，給購房者和公證機(jī)構(gòu)帶來了不小的挑戰(zhàn)。

購房需求的人群迅速增加，給登記機(jī)構(gòu)和公證機(jī)構(gòu)的工作也帶來了很大的挑戰(zhàn)。一方面登記手續(xù)復(fù)雜、流程繁多等，使得工作人員疲于應(yīng)付；另一方面面臨人員數(shù)量不足、專業(yè)素養(yǎng)不高及機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)不力等問題，使得登記效率低下。而且《不動產(chǎn)登記暫行條例》《房屋登記辦法》及相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施給登記工作提供了完備的法律依據(jù)，同時，也明確了相關(guān)法律責(zé)任。在實(shí)際房產(chǎn)登記工作中，由于部分公證機(jī)構(gòu)工作人員存在著法律素養(yǎng)低，對相關(guān)法律了解不深的情況，使得在一些復(fù)雜情況下難以對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確定。同時還應(yīng)保證登記機(jī)關(guān)運(yùn)行狀態(tài)和各項基礎(chǔ)工作實(shí)施效果，從而改善各項工作在實(shí)際開展過程中出現(xiàn)的問題，保障新建房屋轉(zhuǎn)移登記和委托公證等業(yè)務(wù)實(shí)施效果，將該機(jī)關(guān)現(xiàn)實(shí)地位層次提升到一定高度。

委托公證，為新建房屋轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務(wù)

1.委托公證的法律依據(jù)。委托公證一詞的重點(diǎn)在于“公”，即在法定證明過程中采取公正、公開的服務(wù)形式而證之，是我國特色社會主義法律體系中重要組成部分，具有服務(wù)、證明、監(jiān)督等功能，在中國法制建設(shè)進(jìn)程中，始終扮演著積極服務(wù)社會的角色，在法定服務(wù)、監(jiān)督中起著重要的作用。《中華人民共和國公證法》第三十六條規(guī)定：“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項公證的除外。”《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：“境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。”從這些法律條文可以充分發(fā)現(xiàn)，公證的各項功能是受法律認(rèn)可的，其在維護(hù)不動產(chǎn)市場安全流轉(zhuǎn)起著法律監(jiān)管作用。

2.委托公證人服務(wù)理念。本著為經(jīng)濟(jì)社會、人民群眾服務(wù)的理念，近年來，委托公證人員不再是閉門不出、高高在上的法律人員，而是積極走向社會、面向人民群眾，以主動服務(wù)的姿態(tài)，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，更新服務(wù)理念，不斷宣揚(yáng)相關(guān)法律法規(guī)，為民眾解決法律困惑的法律人員。新建房屋轉(zhuǎn)移登記委托公證就屬于公證人眾多探索中的一項，例如，當(dāng)某一處樓盤售房條件具備時且滿足不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移要求，公證機(jī)構(gòu)可委派了解稅務(wù)法律政策、精通不動產(chǎn)相關(guān)法律及業(yè)務(wù)的工作人員前去宣傳，并告訴產(chǎn)權(quán)人申請人的登記流程，所要提交的資料及上交的相關(guān)費(fèi)用等。同時，與購房者本人進(jìn)行溝通，征詢其個人意見，是否愿意辦理委托公證。

3.委托公證的社會意義。實(shí)施委托公證，為新建房屋轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務(wù)，大大簡化了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記程序、縮短了相關(guān)手續(xù)辦理時間。對購房者來說，只需要準(zhǔn)備好辦理委托公證所需要的資料，前往當(dāng)?shù)毓C處簽署一份委托書，銀行、稅務(wù)部門等所有手續(xù)即可全部辦理，只需要等著不動產(chǎn)權(quán)證書下達(dá)就行了。

通過辦理公證委托書，既讓購房者學(xué)習(xí)到了《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《房屋登記辦法》等法律知識，又節(jié)省了辦理手續(xù)的時間、減輕了辦理手續(xù)的負(fù)擔(dān)。對于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來講，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移申請人辦理委托證書時，只需要現(xiàn)場宣講相關(guān)法律知識及證書辦理法律程序，最后形式地審查一下由公證處嚴(yán)格審核過的《委托公證書》即可，既提高了登記機(jī)構(gòu)的辦事效率，又簡化了辦事程序。對于公證處來講，通過辦理業(yè)務(wù)，既有效宣揚(yáng)了法律，宣揚(yáng)了自己，又有利于預(yù)防訴訟、減少糾紛。因此，委托公證職能作用明顯，對于保障公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益產(chǎn)生積極的作用。

結(jié)語

為保證新建房屋轉(zhuǎn)移登記以及相關(guān)工作順利開展，需要要求房產(chǎn)部門在考慮各項具體要求條件下與公證機(jī)構(gòu)展開有效合作，縮小房產(chǎn)部門與公證機(jī)構(gòu)之間工作差距，使得各部門可以在相互配合條件下開展新建房屋轉(zhuǎn)移登記工作。同時還應(yīng)從便民角度出發(fā)對房產(chǎn)部門各項業(yè)務(wù)實(shí)施優(yōu)化改善，針對性調(diào)整房產(chǎn)部門在開展房屋轉(zhuǎn)移登記工作時出現(xiàn)的問題，從而保障各項委托公證業(yè)務(wù)實(shí)施效果，更好滿足新建房屋轉(zhuǎn)移登記工作實(shí)際開展要求。