農村集體建設用地價格的現狀分析

◎康照東

農村集體建設用地流轉是自改革開放以來，我國經濟社會發生巨大變遷的時代產物，尤其是伴隨著城鎮化進程的不斷加快，農村集體建設用地的流轉趨勢愈加明顯。在這樣的大背景下，農村集體建設用地自身所具有的財產屬性也受到全社會的廣泛關注。集體建設用地的流轉已經是勢不可擋，尤其是在經濟較為發達的城鄉結合部地區更是明顯。但是，在沒有法律保駕護航的情形下，由于利益的驅動導致集體建設用地大多處于私下和隱形流轉的狀態，導致當前集體建設用地價格十分混亂，也未能形成有效的價格調節機制。其具體表現在以下三個方面：

一、價格形成來源多樣化

從總體上看，農村集體建設用地價格來源于合法流轉和非法流轉兩個層面。合法流轉主要是符合《土地管理法》等相關法律規定，通過土地征收方式改變原有土地的屬性，將農村集體建設用地轉變為國有城市建設用地，并依據價格評估來給予村集體及村民相應的補償，這是當前最主要的集體建設用地合法流轉行為。此外，還有一種局部合法的集體建設用地流轉方式。原國土資源部在各集體建設用地改革試點地區所采取的政府定價方式流轉，這些試點地區的流轉行為同樣受到法律的保護。這兩種合法的流轉行為所確定的價格存在著各自的局限性，首先看通過征收改變土地性質的方式，雖然給予農民適當的補償，但往往存在補償范圍小，補償標準低，安置方式單一化等問題，未能科學準確地評估集體建設用地的真實價值。進而導致近年來的征地補償問題越來越復雜，阻力也越大，產生的矛盾較多也很尖銳。在試點地區大多以政府定價為主，這樣容易造成政府的過度干預，而往往忽視了本該由市場發揮土地資源配置的基礎性作用，而且忽視市場配置作用的流轉價格也無法體現集體建設用地的真實價值。除了上述兩種合法的流轉行為外，集體建設用地流轉大多處于非法流轉的狀態，即“灰色交易”背景下形成的價格。這樣的集體建設用地價格大多以私下隱形流轉為主，流轉行為不規范，又缺乏必要的法律保障，再加上雙方協議價格的主觀性和隨意性較大，容易造成流轉價格的混亂失真。因此，當前集體建設用地流轉價格的來源出現了合法與非法并存的局面，但不論哪一種價格來源都具有局限性，都無法真實反映集體建設用地的應有價值。再加上各地方在具體操作上沒有統一的標準，導致在實踐中也面臨諸多難題。

總之，當前集體建設用地存在流轉價格的形成方式多樣化，價格評估標準混亂，流轉交易行為不規范等一系列問題，要想顯現集體建設用地的真實價值就必須要正視并解決上述問題，為集體建設用地入市流轉創造良好的宏觀環境。

二、流轉價格區域差異明顯

集體建設用地流轉價格存在明顯的區域差異。就總體上而言，東部經濟發達地區的集體建設用地價格明顯高于中西部地區，在局部上看，城郊地區和城鄉結合部的集體建設用地流轉驅動力較強，價格也高于其他偏遠區域。如以東部經濟較為發達的上海市所開展的宅基地置換為例，盤活每畝地的成本近100 萬元，這說明上海市周邊的農村集體建設用地所蘊含的巨大潛在價值。同樣，身處西部地區，但經濟較為發達的重慶市近年開展的地票交易模式是構建城鄉統一建設用地市場的制度創新，地票改革自推行以來，其出讓價格款也在呈現逐年穩定上升的趨勢。以2015 年作為計算年份，重慶市全年地票的成交價平均在18.7 萬元／畝。而貴州省湄潭縣敲響了全國農村集體經營性建設用地入市的第一錘，第一宗入市拍賣會的成交價格為80 萬元，折合下來大體上平均16 萬元／畝?？梢哉f上海地區的集體建設用地價值是中西部地區的數倍，這一點從城市地價和房價上也有較為明顯的體現。

由以上數據可以得出這樣的基本結論，不同地區的集體建設用地流轉價格差異較大，區域及區位因素成為影響流轉價格的最主要因素。

三、流轉風險不容忽視

推動集體建設用地入市流轉作為深化農村土地改革的重大制度創新，其對構建城鄉統一建設用地市場的意義自然不言而喻，但同時由于改革所帶來的風險也不容小覷?；厥孜覈r村集體建設用地市場化改革的歷史可以發現，在推進集體建設用地入市流轉的改革進程中先后出現了農地無效率使用風險、耕地流失風險、城鄉發展失衡風險等諸多風險。要想從根本上防范和抵御集體建用地入市流轉風險，就需要發揮法律手段的制約作用，從而約束和保障各參與主體的行為選擇。進一步完善集體建設用地流轉相關法律法規，并強化土地規劃和用途管制制度，依托成熟的法律規范體系來降低流轉風險。除此之外，還應當明確產權關系，完善城鄉土地層級市場，建立市場監管機構和土地儲備制度，并搭建利益協商保障制度。由于宅基地入市流轉涉及到小產權房合法化問題，因此，國家層面對于宅基地入市流轉采取相當審慎的態度，改革步伐穩健，相應的改革風險較小。但集體經營性建設用地入市流轉己成為大勢所趨，流轉規模越來越大，流轉頻率越來越高，流轉風險也隨之加大。

綜上分析，在當前集體經營性建設用地流轉面臨著產權不清、收益分配不明、地方財政受影響所帶來的一系列風險問題，需要引起我們的高度關注，并呼吁政府層面制定相應的制度措施來防范和控制風險。同樣，也由于集體建設用地流轉存在較大的風險，導致集體建設用地交易雙方均對此保持警惕，并影響到其交易價格的心理預期，從而使得其流轉價格長期處在較低的水平上，無法衡量集體建設用地的真實價值，也影響集體建設用地資源的配置效率。