世茂房地產前十爭奪戰

謝澤鋒

超越龍湖，世茂房地產終于重回行業前十強。

盡管世茂集團副主席兼總裁許世壇一再強調公司沒有重回前十的壓力，但坊間一直將世茂拿來和龍湖進行對比。

根據克而瑞最新公布的《2019年1-11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，世茂房地產（00813.HK）在操盤榜、全口徑銷售額、權益金額三項指標上，均已超過龍湖。世茂以2277.3億元位居全口徑銷售額第九位。

在房地產市場進入“存量”競爭的時代，規模進一步擴張，意味著要從別人的“鍋里”搶食吃。半年間連續并購泰禾、明發、萬通、粵泰等公司的多個項目，世茂在房企競爭新時代顯示著“贏者通吃”的游戲規則。

超40%增速

千億房企俱樂部中，世茂是增速最快的企業。

“我們長遠的規劃就是希望比同規模的企業增速快。”正如許世壇所說，“前20房企的增速也就是20%左右吧，如果人家是20%我們是40%、45%甚至更高，那我應該進步才對。當然是進一名還是兩名，我們沒考慮這么多，反正我們就是要進步。”

根據最新公告，截至2019年前11個月，世茂房地產累計合約銷售總額約為2277.3億元，累計銷售總面積為1277.83萬平方米，較2018年同期分別上升47%及36%。當期平均銷售價格為17822元/平方米。

值得注意的是，2019年世茂房地產的銷售目標為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標。

對比來看，龍湖集團（00960.HK）、新城控股（601155.SH）前11月銷售額同比增長分別為22.25%、24.17%。世茂的增速比同等規模的企業都要快，自然排名也會更進一步。

重回前十，資本市場也給予了“看好”的預期。世茂房地產股價自2019年8月底啟動，至2019年12月初漲幅超過52%，且股價創出歷史新高。

早在2014年，世茂房地產就以707.8億元的簽約規模排在了行業第8位。但自2015年起，世茂跌出行業前十。2014-2018年，世茂房地產的合約銷售分別為702.16億元、670.39億元、681.2億元、1007.7億元和1761.5億元，近5年時間里，世茂銷售額增長緩慢，甚至在某些年份還出現下滑。

在大型房企都在追求速度與規模之際，世茂房地產的“不求上進”自然導致其排名下滑。

不過，自2017年開始，世茂又重新啟動擴張的態勢，連續并購，實現沉寂之后的再次爆發。

而并購就像是獲得大量的“半成品”，通過自有品牌以及管理，迅速推向市場，從而加快周轉率。相比直接拿地，分析認為，項目并購更加節省時間和資金成本。這也是世茂選擇頻繁并購的重要原因。

并購底氣

土地是房企的糧草，只有充足的儲備，才能驅動銷售的持續增長。世茂在2019年啟動了并購拿地的策略，據統計，世茂僅在2019上半年就接連拿下泰禾、萬通、粵泰、明發等房企不少于11個項目，累計斥資126.8億元。世茂為深陷債務漩渦的泰禾伸出橄欖枝，在世茂并購的項目中，針對泰禾集團的收購就達7個，交易對價約為77億。

世茂2019年在并購上花費的金額已達150億。在年初的業績會上，許世壇公開表示，2019年70%以上的土儲都會來自并購，將拿回款的50%買地。

實際上，過去幾年，世茂的拿地強度一直在不斷加大。根據申萬宏源統計，世茂的權益土地購置金額從2016年的300億飆升至2017年680億，2018年前三季度繼續購地450億元，不過世茂在2018年第四季度放緩了拿地的節奏，2019年則通過并購項目的方式增加儲備。

根據2019公司半年報，世茂共獲取土地60塊，總價約788億元，權益前貨值約2500億元。新獲土地中，一、二線城市占比57%，其余分布在強三、四線（23%） 和弱三、四線（20%）。

值得注意的是，2019上半年新增的2500億貨值中，約1800億元貨值通過收并購獲取，占比高達70%。“2019年世茂的可售貨值將超4000億元。”許世壇曾對媒體表示。

在眾多房企進入休整期時，世茂為何能夠斥巨資并購？回頭來看，2014-2016三年的蟄伏，為世茂的再次起飛積累了動能。

據公開數據顯示，2013年，世茂實現銷售額670億元，同比增加46%，這份答卷在當時也十分亮眼。但隨之而來的卻是負債增高、財務風險加大，發展也受到掣肘。此后三年時間，世茂房地產調轉航線，摒棄了過往激進的拿地策略。世茂開始退往“安全地帶”，2015年更是“零拿地”。

雖然排名下滑，業績出現停滯，但經過調整，世茂房地產的凈負債降到了行業低位，截至2016年末，世茂房地產的凈負債率下降到了53.4% 的低水準。

2017、2018、2019上半年公司的凈負債率分別為58.9%、59.4%、59.6%。翻閱資料，世茂更是保持了長達8年凈負債率低于60%的紀錄，不光異于普遍激進的閩系房企，在整個房地產行業都頗為罕見。

不過，在加大并購步伐的同時，世茂的負債總額以及資產負債率出現逐年上升的態勢。2019上半年，世茂房地產負債總額約3046.6億元，同比增長32.46%。其中，流動負債總額約2142.72億元，非流動負債總額約903.88億元。

許榮茂

2017、2018及2019上半年，世茂的資產負債率分別為64%、68%、73%，雖然始終處于安全區間，但上升勢頭值得注意。

另一方面，世茂房地產的融資成本一直較低。2018年，世茂全年融資成本僅5.8%，2019上半年逆勢進一步降至5.6%。7月9日，世茂發布公告稱，已成功發行于2026年到期的10億美元優先票據，票據利率5.6%，低于業內7%-8%的平均水平。

在現金流管理方面，世茂也十分重視，世茂上半年實現回款813億元，同比大幅上升47.8%，賬面現金為522.3億元，未動用銀行及交易所等金融機構融資額度約400億元。

2014-2018年，在世茂房地產的借貸中，一年以下的銀行借款及其他金融機構借貸以及債券分別為187.25億元、169.54億元、122.3億元、142.96億元和275.54億元，2019上半年為320.56億元。就目前來看，公司現金足夠覆蓋短期借款。

擴張與收縮一直伴隨著房企的發展，世茂目前的頻繁并購是否又會重蹈此前的覆轍，不得而知。但至少在2019年，世茂的增長是令人刮目的，前十的寶座也幾乎已是囊中之物。