商業銀行個人住房抵押貸款的風險管理

(河北金融學院 河北 保定 071051)

一、緒論

(一)研究的背景及意義

房地產市場關乎社稷民生，居民對住房條件的需求不斷提高，對房價的關注度也在近十年內持續升溫。1998年后，我國開始逐步停止政策性的福利分房，房地產市場進入了商品房時代。住房貸款逐漸成為福利分房制度向住房分配商品化過程轉變中的一項重要的金融工具。在近二十年的發展過程中，運用住房貸款已成為購房過程中不可或缺的重要一環。房貸業務一直以來都被銀行視為優勢業務與利潤來源，違約率也較其他類型的貸款低的多。

應深入研究我國個人住房抵押貸款的違約風險的產生成因與現狀，汲取發達國家的先進經驗，提出適用于我國國情的房貸管理方式與風險防范措施。不僅有利于我國個人住房金融體系建設，也助力于房地產行業關聯度很高的其他行業的健康發展。

(二)研究綜述

個人住房貸款違約風險的一般包括兩方面成因:一、銀行與貸款申請者之間存在嚴重的信息不對稱現象，銀行無法準確判斷貸款申請者的財務健康狀況于真實意圖；二、房地產行業自身存在的周期性波動和商業銀行貸款部門對房貸違約風險的管理疏忽。銀行房貸管理者長期面臨著客戶收入情況變化、房地產市場周期性波動引發的各類潛在風險，它與一般消費類貸款存在很大差別。

二、個人住房抵押貸款業務概述

(一)個人住房抵押貸款的概念

個人住房抵押貸款是指借款人以購買普通住房為目的，以其合法擁有的個人住房作為抵押物，向商業銀行或其他金融機構申請貸款。當借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些約定，貸款人有權依法處理抵押物并享有優先受償權。處分抵押物后的價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償;其價款超過應償還部分,貸款人應退還抵押人。

(二)個人住房抵押貸款的發展現狀

隨著不良貸款率的增加，商業銀行一直以來看做優質信貸業務的住房貸款，也漸漸暴露出了許多潛在金融風險。為了進一步維護房地產市場的繁榮穩定，政府相關部門、金融監管機構都在緊密關注，采取積極措施對出現的房貸風險進行有效防范。

2013年2月，“ 國五條”等房產新政策先后出臺，有效應對了當時房價由于短期內的迅速攀升和投機炒房、哄抬地價所造成的一系列社會不穩定問題。2017年，北京出臺“史上最嚴”房地產調控3·17新政，直接將擁有過一套住房以及擁有貸款記錄的首付款比例提高到了六成，并暫停發放貸款期限超過二十五年的居民個人住房抵押貸款(含公積金貸款)。

我國商業銀行人民幣房地產貸款余額達到三十二萬億元的新高，同比上一年度增長近百分之二十。商業銀行的房貸業務也逐漸呈現出擴張性、多樣化的趨勢。

三、我國商業銀行個人住房抵押貸款風險成因

(一)借款人造成的風險分析

1.違約風險

一是房貸的理性違約，它主要是由于一些客觀經濟條件發生了變化(如：利率明顯提高、房價的波動下降、地方出臺限購政策……)使房貸借款人為實現自身經濟利益最大化，主觀故意的逃避償還本息的義務的一種行為。這種行為會直接導致銀行的壞賬。而另一種為被迫違約，是指在獲得銀行的住房抵押貸款后，借款人由于自身經濟條件發生了根本性變化，導致其失去貸款償還能力。

2.提前還款風險

假如借款人提前辦理住房貸款的償還，不僅無法使銀行承擔風險的降低，反而還會導致貸款業務利潤收益的降低。由于銀行開展房貸業務時普遍金額較大，時間很長，借款人貸款償還期限內所支付給銀行的貸款利息就是一筆不小的數字，如果借款人選擇利用自己盈余資金提前償還住房貸款，不但能減輕未來的利息支付，還能盡早收回抵押物的處置權利。這種現象將必然導致銀行未來收入預期的降低。

(二)商業銀行內部產生的風險

操作風險一般是在日常銀行經營管理中，由于從業人員沒有按照相關流程與規章制度來開展業務；導致系統輸入錯誤、發生突發事件等諸多無法預知的風險。如，銀行職員因缺乏相關專業知識和風險防范意識，對于借款人提交的房貸申請文件的真實性和完整性沒有進行嚴格審核，這些違規操作很大程度使原本沒有達到銀行信用條件的申請人也獲取了住房貸款。

(三)宏觀環境造成的風險

1.市場和政策風險

政策風險主要是政府和金融監管機構制定的一系列針對房地產行業與商業銀行住房抵押貸款的調控政策，而給房地產和銀行帶來的損失。雖然一線城市普遍都實現了限購商品住房的政策，但各地群眾的購房投資熱情卻依舊高漲，房地產市場價格迅速攀升，導致了各地房地產價格與當地居民人均收入相差甚遠的現象屢見不鮮，政府應通過適當的調控政策，從宏觀層面抑制房價的迅速飆升、釋放房地產業風險泡沫的壓力。

2.利率風險

利率風險是利率波動變化帶來的收益損失的風險。如，在住房貸款利率固定不變時，一段時間內的存款利率出現普遍上漲，由于商業銀行“借短貸長”的經管模式，導致了發放貸款的成本有所增加。存款人通過識別利率波動變化，進一步調整自己的還款數額。

四、商業銀行貸款違約風險情況

不良貸款是指債務人不能或有跡象表明債務人不能按貸款協議按時償還本金和利息。各國金融監管機構也普遍運用不良貸款率，作為衡量商業銀行的信用風險的重要指標。商業銀行貸款的五級分類管理制度是根據貸款的內在風險程度將貸款劃分為正常類貸款、關注類貸款、次級類貸款、可疑類貸款、損失類貸款。

次級類貸款是指借款人由于自身原因導致的還款能力出現顯著的下，按照這樣的情況繼續發展下去，無法保證之前已借款項的按時足額償還本金與利息。可疑類貸款是指借款人已不能償還本金和利息，盡管銀行可以由此處置借款人的抵押擔保品收回一定資金，但無法完全彌補損失。損失類貸款是指貸款違約發生后，銀行采取一系列必要的彌補措施和合法程序，而本金和利息仍然無法追回，或者只能收回其中一部分。

出現不良貸款是無法完全避免的。借款企業經營決策的失誤、經濟周期性下滑導致無法有效實現資源的配置都在一定程度上導致不良貸款的出現。為了保證商業銀行的正常經營與健康發展，不良貸款的數額及比例有嚴格的控制范圍。一般通行的國際標準是10%左右，中國金融監管機構對于商業銀行不良貸款率的要求是得不超過15%。

五、商業銀行個人住房抵押貸款的風險體系建設與防范對策

(一)我國商業銀行個人住房抵押貸款的風險防范的體系建設

1.社會征信體系建設

商業銀行由于業內的激烈競爭來搶占市場和各種職能分工等原因，一直不愿將客戶信用信息進行有效的共享交流。各自封閉的經營環境，各家銀行只能查閱本行自己系統內信貸業務收集的信息，同一借款人在不同銀行申請借款，每個銀行都要重新進行貸款項目評估，使得構建完善的社會征信體系就顯得尤為重要。在個人信用的信息收集處理中，構建系統性的居民個人信用檔案等相關信息作為未來參與社會各類經濟活動的相對權威資信證明。

2.個人信用體系的建設

個人償還債務能力指標都是靠經驗數據來衡量的。如家庭每月還款額度/家庭每月收入之比就是評估借款人適合的期限和償還形式的關鍵指標。這里比例越低，借款人能按時足額償還貸款本金和利息的能力也就越高。銀行這一貸款業務出現違約風險的可能性也就越低，銀行就越容易接受貸款的申請。住房貸款獲得比例的普遍規律是家庭收入較低的借款申請者銀行房貸比例應控制在四成以內，中高收入一半，高收入家庭最高可達六成。還款額與收入比的評判標準也運用在借款人選擇信貸產品上，高新行業借款申請人由于自身行業可能存在發展的不確定性風險可盡量選擇期限較短的房貸產品；企事業單位職工等傳統行業人員，職業收入水平非常穩定，申請住房貸款時可盡量選擇期限較長的，更好的維持家庭生活收入開支平衡；具備特殊職業技能或從業資格人員，職業收入水平比較高，申請住房貸款時就可適當選擇更大的貸款數額和更長的還款期限。

3.銀行內控體系的建設

作為住房貸款之中的重要主體——貸款申請人，選擇購買住房的行為、時間和動機等因素會與銀行的住房抵押貸款的質量高低直接相關，應始終保持對借款人經濟狀況變化的識別敏感度，并且根據宏觀經濟情況及時調整自身信貸經營策略，針對不同客戶級別，進行差異化管理。

一、強化貸款申請前的收集調查；在我國的征信制度還不完善的今天，商業銀行審批住房抵押貸款時，不僅要依據證明材料和相關信貸審查情況確定借款申請人資格和評估還款能力外，而且還要參考信用風險測評結果對借款申請人各個期限的償債能力進行判定。防止陷入“有抵押、有保證、無風險”的貸款風險管理誤區。

二、完善貸款審批流程手續；商業銀行一方面應當為客戶提供更方便更快捷更簡化的住房貸款辦理流程；另一方面也要細化其中的貸款公證、抵押物擔保險等必要手續，以便提高住房抵押貸款合同的真實性與法律約束力。并要求住房貸款申請人及其相關人必須如實提供依法購房相關憑證。

三、提高貸款發放后的跟蹤監控；對于已發放的住房貸款，銀行應及時跟蹤和監督貸款的償還情況。對及時發現的可能影響借款人按時還本付息的現象，并對逾期未還等拖欠現象進行催收、對違約貸款的抵押物進行處置。

四、培養相關業務信貸從人員職業素質；作為一名合格的銀行住房信貸業務專業人員，不僅要對房地產金融市場專業知識做到熟練掌握，還要對房地產相關行業如建筑業、資產評估、不動產產權登記、抵押擔保等專業知識與法律法規進行必要學習。

(二)我國商業銀行個人住房抵押貸款的風險防范對策

1.優化個人住房抵押貸款法律環境

政府針對個人住房抵押貸款制定和完善了諸多法律法規。雖已基本初步設立，但很難確保有關法律法規嚴格執行；伴隨著房地產金融市場環境的瞬息萬變，風險暴露也越發突出。我們要從現實國情出發，對當前銀行經營現狀與風險暴露進行全面深入分析。出臺以保障借款人利益為中心的法律法規，近一步使住房貸款借貸雙方的職責明確化，商業銀行運營管理透明化規范化。構建一個成熟的住房信貸法律法規，一方面能有效防范暴露的信用風險，另一方面又確保銀行利息收益的穩定，維護了房地產市場穩定和金融秩序。還要確保商業銀行開展個人住房抵押貸款時能擁有法律保障。

2.優化個人住房抵押貸款二級市場

優化和完善我國的貸款保險制度，發揮其個性化、多樣化的特點。商業銀行應該從各個角度關注個人住房抵押貸款二級市場，提高房貸在短期內的流動性，不斷增強商業銀行對于房貸所面臨風險的抵抗力。特別是對于個人住房抵押貸款的保險。商業銀行應及時關注金融市場變化，完善貸款保險制度，補償不良貸款給銀行造成的經濟損失。

3.提高互聯網信息化建設水平

在互聯網信息化產業高速發展的新形勢下，個別銀行沒有注重自身信息化建設，導致無法對房貸業務面臨的各類風險進行全方位的實時監督，導致貸款經營過程中貸款違約屢見不鮮，并影響銀行自身經營利潤。一家商業銀行如果希望未來擁有更大的發展潛力，就必須緊跟科技發展方向，適應飛速發展的社會環境，商業銀行也應運用科學的經營理念與先進的互聯網工具，完善更加高效的管理系統。利用互聯網信息化手段，對于商業銀行個人住房抵押貸款業務可以實現全方位的及時準確的監督，還能更精確發現房貸業務存在的各類風險，更早采取必要措施。