酬金制物業(yè)管理模式下財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

(貴州交投農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 貴州 遵義 563000)

引言

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代背景下，我國物業(yè)項(xiàng)目越來越多，社會(huì)各界和人們對(duì)物業(yè)管理關(guān)注度越來越高。財(cái)務(wù)管理是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這對(duì)財(cái)務(wù)管理工作提出了嚴(yán)格要求。而物業(yè)管理會(huì)計(jì)與一般企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在較大差異。因此，本文就酬金制物業(yè)管理模式下財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)進(jìn)行分析具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、酬金制物業(yè)管理模式下財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理特點(diǎn)

第一、會(huì)計(jì)核算基本前提的不同解釋。最近幾年，我國物業(yè)企業(yè)的迅猛發(fā)展和人們經(jīng)濟(jì)生活條件的不斷提升，這就促使物業(yè)財(cái)務(wù)管理在物業(yè)行業(yè)發(fā)展中地位越來越高，這種管理方式不僅在合同中經(jīng)常被提到，在企業(yè)領(lǐng)域中應(yīng)用最廣泛。在酬金制物業(yè)管理模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)主體為物業(yè)管理中心，與一般企業(yè)單位以及管理制度存在較大差異，在酬金制物業(yè)管理模式下，房地產(chǎn)公司或者業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)相關(guān)人員，也就是說受到業(yè)主委派的管理人員，在職權(quán)范圍內(nèi)，在滿足業(yè)務(wù)需要基礎(chǔ)之上，對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與控制。物業(yè)賬務(wù)都?xì)w業(yè)主所有，而運(yùn)營利潤由房地產(chǎn)公司承擔(dān)或者分享，且業(yè)主需要定期支付物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)托管合同中，明確規(guī)定業(yè)主和房地產(chǎn)公司相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，如果物業(yè)托管合同到期，物業(yè)項(xiàng)目的利潤或者債務(wù)由繼承其權(quán)利和義務(wù)的公司繼續(xù)承接。其次，對(duì)于持續(xù)經(jīng)營這個(gè)問題，在酬金制物業(yè)管理模式下，對(duì)物業(yè)企業(yè)來說，要想持續(xù)經(jīng)營必須制定有效合法的委托托管合同，且合同內(nèi)容不能危害國家利益、社會(huì)公共利益以及第三方合法權(quán)益。對(duì)于業(yè)主來說，如果物業(yè)項(xiàng)目還在持續(xù)進(jìn)行，則需要向物業(yè)企業(yè)繳納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，在托管合同到期之前，雙方還需要繼續(xù)設(shè)置經(jīng)營期限。

第二、定期公示。物業(yè)管理收費(fèi)模式主要是包干制和薪金制，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》中就物業(yè)企業(yè)對(duì)內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了明確規(guī)定，必須依照國家規(guī)定的報(bào)送程序和范圍進(jìn)行，同時(shí)還需要定期向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)性進(jìn)行報(bào)送。當(dāng)前我國物業(yè)管理企業(yè)越來越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，由于物業(yè)管理周期比較長、社會(huì)影響大，還需要政府相關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)督，強(qiáng)化物業(yè)管理市場(chǎng)的穩(wěn)定性與安全性。當(dāng)時(shí)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)原則，也使得一些資質(zhì)不過關(guān)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入到管理活動(dòng)中，嚴(yán)重影響著物業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定性與社會(huì)秩序，這就需要進(jìn)一步整治物業(yè)市場(chǎng)，為物業(yè)管理各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。所以，在物業(yè)維護(hù)管理和服務(wù)基礎(chǔ)之上，還需要建立物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行后期運(yùn)營支出。對(duì)于產(chǎn)權(quán)多的業(yè)主來說，業(yè)務(wù)還需要監(jiān)督物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，業(yè)主對(duì)于自己繳納的物業(yè)費(fèi)用明細(xì)有知情權(quán)，物業(yè)企業(yè)必須讓業(yè)主了解自己繳納物業(yè)費(fèi)用范圍和對(duì)象，同時(shí)對(duì)于所繳納管理費(fèi)用是否符合相應(yīng)管理服務(wù)所指出的成本費(fèi)用可以提出異議，物業(yè)企業(yè)根據(jù)異議或者業(yè)主提出的建議，讓業(yè)主代表對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督。

第三、相對(duì)獨(dú)立核算。酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)工期相當(dāng)于業(yè)主的管家，而物業(yè)公司所派出的機(jī)構(gòu)也是獨(dú)立的體系，也就是說在不同區(qū)域和規(guī)模內(nèi)形成相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體，不受到其他區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)和管理，所以，物業(yè)管理形成的會(huì)計(jì)主體和核算方式都是獨(dú)立的。同時(shí)，物業(yè)公司受聘于業(yè)主，可以說業(yè)主決定著物業(yè)公司的去留，收取的管理費(fèi)用中除了人工成本費(fèi)用屬于物業(yè)項(xiàng)目所有，其余管理費(fèi)的所有權(quán)益屬于業(yè)主，所有，物業(yè)管理公司必須進(jìn)行獨(dú)立核算，這樣才可以保證資金的安全使用。

第四、財(cái)務(wù)管理中不包括投資、運(yùn)營和資金分配等行為?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中有明確規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用薪金制，物業(yè)管理費(fèi)用權(quán)益屬于業(yè)主，而物業(yè)服務(wù)支出屬于代理行為，物業(yè)管理企業(yè)不能將管理費(fèi)用用于合同之外的其他事項(xiàng)。這就說明了物業(yè)公司只能依照物業(yè)服務(wù)合同約定的事項(xiàng)提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)支出，管理費(fèi)用不得用于經(jīng)營、投資和其他分配行為，有效保障資金的合理使用，防止對(duì)業(yè)主合法權(quán)益造成侵害。

二、酬金制物業(yè)管理模式下會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)分析

第一、物業(yè)管理項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算主體基本無資產(chǎn)。酬金制物業(yè)管理模式下的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)企業(yè)根據(jù)酬金制物業(yè)管理模式改變了會(huì)計(jì)要素內(nèi)容，也就是說會(huì)計(jì)核算內(nèi)容進(jìn)一步增加，除了要對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有權(quán)益和收入進(jìn)行核算外，還需要對(duì)成本費(fèi)用、利潤分配進(jìn)行核算。一般來說，會(huì)計(jì)要素中的資產(chǎn)核算指的是物業(yè)企業(yè)擁有的或者可以支配的貨幣經(jīng)濟(jì)資源，包括各種股票、債權(quán)以及其他權(quán)利、流動(dòng)資金或者其他財(cái)產(chǎn)。物業(yè)管理處主要受聘于業(yè)主，是物業(yè)管理企業(yè)的派出機(jī)構(gòu)，其沒有注冊(cè)資本，也不能承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，從本質(zhì)上來說，物業(yè)管理處并不是法人。而酬金制物業(yè)管理模式下，管理處前期運(yùn)行資金主要是由業(yè)主提供的，在物體托管合同中約定在一定條件下必須返回。物業(yè)管理處的辦公用品和必要設(shè)施也是由業(yè)主提供的，這些可以說是物業(yè)中心的流動(dòng)資產(chǎn)，但是所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)管理處只有使用權(quán)和調(diào)配權(quán)，這與一般的會(huì)計(jì)原理有很大的區(qū)別。

第二、物業(yè)管理費(fèi)用全部是成本費(fèi)用。作為經(jīng)營主體，物業(yè)管理處以及物業(yè)管理企業(yè)都是以管理費(fèi)用為核心進(jìn)行經(jīng)營和管理，但是這些費(fèi)用所有權(quán)并不屬于他們，而是由業(yè)主享有。在一般的財(cái)務(wù)活動(dòng)中所指的費(fèi)用是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需要的各種費(fèi)用，包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施等費(fèi)用。其中物業(yè)管理費(fèi)用在成本費(fèi)用中占據(jù)著較大比重，物業(yè)管理處的薪金也是根據(jù)物業(yè)托管合同約定的方式和比例提取，作為成本管理費(fèi)用納入到管理費(fèi)結(jié)構(gòu)當(dāng)中。物業(yè)管理企業(yè)的薪金是依照物業(yè)托管合同中的約定進(jìn)行提取的，也必須依照合同約定進(jìn)行使用。而物業(yè)管理費(fèi)用的增加、減少或者更新等不屬于成本費(fèi)用，還需要另行建立專門賬戶進(jìn)行管理。

第三、會(huì)計(jì)主體沒有利潤。從物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)來看，管理費(fèi)本身的所有權(quán)益和一般企業(yè)核算的所有權(quán)益存在較大差異，一般企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的利潤可以再進(jìn)行投資、經(jīng)營或者分配，而物業(yè)管理處經(jīng)營活動(dòng)的利潤不可能被用作他處。這里所說的利潤指的是在一定經(jīng)營周期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)收入和費(fèi)用配比相抵消之后的差額，管理費(fèi)用從本質(zhì)上來說并不能定義為利潤，從會(huì)計(jì)理論上來說，物業(yè)管理費(fèi)用的盈余不能進(jìn)行二次分配，這與利潤性質(zhì)存在根本性的區(qū)別，所以說酬金制物業(yè)管理模式下的會(huì)計(jì)主體沒有利潤。

結(jié)束語

綜上所述，酬金制物業(yè)管理模式作為一種新型管理模式，在各個(gè)地區(qū)和城市被廣泛運(yùn)用，當(dāng)然在運(yùn)用過程中還是存在一定的不足之處，還需要發(fā)揮薪金制的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造和平社會(huì)。