淺析房屋租賃合同中擅自轉租問題

(無錫市新吳區人民法院 江蘇 無錫 214000)

一、擅自轉租行為的性質

我國《民法典》第716條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。“該條規定承租人對房屋進行轉租必須征得出租人的同意，否則構成擅自轉租行為。立法者認為擅自轉租行為必然會帶來轉租人對租賃物權益損害的風險,增加出租人的成本,賦予出租人以單方解除權保護自身利益。

相對的該條也要求次承租人在締約時需盡到較高的審慎義務，但實際上即使次承租人盡到必要的審慎義務還是會發生損害次承租人利益的情形。例如承租人偽造了與出租人的房屋租賃合同，次承租人在審查該合同后與承租人簽訂轉租合同，后因承租人未向出租人支付租金導致出租人收回房屋。次承租人在該例中盡到了己方的義務，在次承租人已履行合同義務、完全沒有過錯的情況下允許出租人收回房屋，將使轉承租人的法律地位處于極不穩定的狀態。次承租人無法控制前手承租人的行為，也無法預見前手承租人可能的違約。這時出租人行使單方解除權極大的損害了其應享有的權益，這是十分不公平的。

王澤鑒先生認為“租賃行為系負擔行為：買賣及租賃均屬于所謂之負擔行為，又稱債權行為或債務行為，與之應嚴予區別者，系直接引起權利變動之處分行為(物權行為及準物權行為)。”承租人對租賃房屋的占有使用的權利，本質上是一種債權(包括轉承租人的權利)，債權是一種相對權，其效力只能相對債務人發生，不能對抗第三人。轉租行為屬于租賃行為，而不屬于處分行為，那么擅自轉租行為也就不能構成無權處分。①

二、擅自轉租合同的效力

在理論和實踐領域，對于擅自轉租合同的效力性質仍然存在較大的爭議。

無效說認為，承租人未經出租人同意擅自轉租的行為是無權處分行為，此觀點依據的是合同法第51條規定，無權處分行為未經有處分權人同意，合同無效。需要注意的是，該條僅是規定權利人追認后合同有效，并未規定追認前無效，因此不能得出”無處分權的人訂立合同，在權利人追認前合同是無效的“這一錯誤的邏輯推論。況且在次承租人與承租人簽訂租賃合同時，承租人是享有承租權的，通過與次承租人簽訂合同的行為承租人將依法取得的使用權讓渡給了次承租人，并未侵犯出租人的處分權。所以，擅自轉租行為并不成立無權處分。②

有效說認為，在轉租人與次承租人之間轉租仍有效，只是不得對抗出租人。王澤鑒先生就認為“承租人違法轉租，非屬無權處分行為”。③擅自轉租合同的效力并不會受到對轉租行為的定性問題的影響，不論擅自轉租行為的性質如何，擅自轉租合同應當是合法有效的。因為轉租行為并不是對財產所有權的處分，而是將財產的使用權進行讓與，所以轉租人是否對租賃物享有所有權并不影響租賃合同的存在。承租人對自己不享有所有權的出租人的房屋進行轉租，該轉租行為不論是否經過出租人同意還是擅自轉租，該轉租合同的效力并不會因此產生瑕疵。并且在出租合同、轉租合同都具備合同要件真實有效的情況下，當出租人行使單方解除權解除出租合同時，依附其上的轉租合同并不當然無效，根據合同相對性原則，這是兩個完全獨立的合同，在效力上不會彼此影響。

另外，《民法典》第723條規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。“出租人基于所有人的地位向次承租人主張所有物返還請求權，使次承租人不能基于轉租合同使用、收益時，當然符合本規定的情形，次承租人據此可向轉租人主張承擔違約責任，要求減少租金甚至拒付租金。從側面佐證了轉租合同并非無效而是有效。

三、擅自轉租的法律后果

租賃關系是繼續性債之關系，當事人尤其重視對方的人格信用和相互間的信賴。承租人擅自轉租的行為，嚴重破壞了當事人相互間的信賴基礎和人格信用。因此，為了保護出租人的利益，立法上賦予了擅自轉租時出租人的單方解除權。筆者認為該單方解除權的行使前提過于寬松，一旦行使將很大可能給次承租人帶來不可歸責于其的損失，這就要求在出租人和次承租人之間需找平衡點。所以，要從根本上理解擅自轉租行為在法律上的后果才能再進一步思考單方解除權的問題。

承租人擅自轉租時是否構成不當得利？首先分析構成不當得利的要素：一方受有利益、沒有法律上的原因、致他人受損害、利益與損害之間存在因果關系。承租人與出租人簽訂租賃合同即享有對租賃物的使用收益權，在此基礎上承租人進行轉租并非不法。并且在租賃合同中出租人收取租金作為轉移使用權的對價，給付租金后租賃物的使用權已經轉移出去，至于使用權流轉給誰對出租人并無利益上的損失④。

但是由于租賃關系的特殊性，承租人必須在合同約定的范圍內行使使用權、履行給付義務，承租人未經出租人同意擅自轉租的，造成了對租賃物的多層次占有，會增加租賃物損毀、滅失的風險以及出租人要求返還原物的難度，對出租人的所有權形成侵害。對此，出租人可以要求承租人進行賠償或者行使單方解決權解除與承租人之間的合同。

四、結語

以習近平同志為核心的黨中央指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”當前，房屋租賃市場日益繁榮，擅自轉租行為也普遍存在，但是對于擅自轉租合同的性質，本次民法典的編撰出臺依然對該問題規定的不甚明確，極易繼續司法實踐中的混亂現象。因此，本文提供一個角度給諸位思考，也期待問題早日得以解決。

【注釋】

①范婷婷.房屋租賃中的擅自轉租問題芻議[J].重慶廣播電視大學學報,2017,29(04):42-46.

②梁艷.未經出租人同意之轉租行為論要[J].法制與社會，2009(35)

③王澤鑒.民法學說與判例研究：第四冊[M].北京：北京大學出版社，2009157.

④鐘小文.淺析轉租法律問題[J].華南師范大學學報(社會科學版),2004(04):36-40+157.