淺析信托投資房地產項目的篩選

董尚文

摘 ?要：近年來，金融機構緊隨國家政策調整，對房地產行業發展發揮了重大影響。當前，“房住不炒”，對金融機構投資項目選擇提出了新的要求。本文對信托業作為金融體系的重要組成部分，如何進一步降低投資風險，進行了初步的分析。

關鍵詞：房地產;信托

一、金融機構緊隨國家政策調整，在投資房地產市場方面日趨理性

近年來，在國家宏觀經濟政策的調控下，房地產市場發展由迅猛到穩健。2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，為房地產發展提供了政策基礎，土地價格、房價不斷飆升，房地產發展經歷了黃金十年。2016年12月，中央經濟工作會議上以“房子是用來住的，不是用來炒的”給樓市定下基調，強調要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。2018年中央經濟工作會議，重申“房住不炒”，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。在此過程中，金融系統圍繞國家調控政策，不斷細化完善調控措施，適時出臺調整貸款基準利率、利息、首付及松綁住房公積金、減稅等政策，充分發揮金融調控的作用。信托業作為金融體系的重要組成部分，緊隨國家金融政策，積極作為，在服務房地產市場方面更趨理性和明朗化，有效地規避了金融風險，為促進國家宏觀經濟調控政策落地發揮了積極作用。

二、信托機構面臨的風險與前景分析

信托業在金融體系的安全風險防范方面肩負著重要責任。近年來，國家出臺了一系列監管措施，有力地促進金融信托業合規穩健發展。

一是國家對銀行信托類業務出臺了更加嚴格的監管政策。2017年《中國銀監會關于銀行業風險防控工作的指導意見》，要求銀行業金融機構“嚴守不發生系統性風險的底線”。

二是對金融機構進行房地產融資出臺了更嚴格的限制措施。2019年5月銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，明確指出商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資，收緊了房企“前端”融資。受政策調控，房地產行業內部也逐漸出現分化，形成了強者越強，弱者越弱的發展趨勢。各大房企的發展理念由以前的“融資驅動”逐步轉變為“經營驅動”。

三是信托業緊緊圍繞著“脫虛向實”的主題認真進行整治嚴防風險。針對經營活動中面對的法律與合規風險、信用風險、市場風險、流動性風險、操作風險、聲譽風險等，從風險識別、風險測度、風險預警、風險處置四大層面，設計信托公司的風險防控機制，大力協調優勢競爭領域風險與收益，提升主動管理能力，為進步健康發展奠定了堅實基礎。

四是“兩個文件”的頒布，為金融國資改革指明了方向。2019年9月，中央深改委通過的《統籌監管金融基礎設施工作方案》和《國有金融資本出資人職責暫行規定》，提出推動形成“布局合理、治理有效、先進可靠、富有彈性”的金融基礎設施體系，對加強國有金融資本管理，推動金融企業改革指明了方向。監管邏輯的變化，意味著既要管控風險，也要給金融機構留有余地，避免重蹈過去“一管就死、一放就亂”的死局，為各類市場主體共商、共建、共享，保證金融體系穩健運行，守住不發生系統性金融風險的底線提供了有力保證。

三、把握幾個關鍵因素，做好投資項目選擇

從目前的市場情況可以看出，現在政策調控升級，信托企業要更新觀念，在投資項目選擇上要多角度進行分析。

一是在房企合作方面要優先選擇排名靠前的房地產企業。銷售能力和回款能力是房地產企業發展的重要條件，因此，優先選擇銷售情況較好，經營性現金流較好的房企。在業務布局方面，對于房地產企業整體的城市布局，產品定位也是預測其未來發展的關鍵因素。從中長期來看，一、二線城市或都市圈的核心城市及其重點發展區域的房地產市場具有相對較好的基礎，需求在中長期內有一定的保障，房企在合理的價格范圍內在上述區域的土地儲備，資產質量相對較高。

二是要關注項目所在城市量級。中央財經委員會第五次會議指出，要增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力，增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能，這意味著核心城市的概念愈加突出。因此，在選擇投資城市上，除傳統的一線城市北、上、廣、深之外，可重點關注如成都、杭州、重慶、南京、鄭州等新一線城市，以及部分房地產市場較好的如廈門、佛山等二線城市主城區或城市的重點發展區域。

三是銷售價格及去化速度要作為確保投資回收的重要因素。投資項目所在城市的供需關系，對項目去化速度及銷售價格均有著重大的影響。需求方面主要參考商品房成交情況。供給方面，可以參考該城市的商品房庫存情況。同時要考慮房地產項目的開發模式，首先通過招、拍、掛獲得土地，再進行開工建設，取得預售證后通過房產預售或現房銷售供應市場，土地供應量可作為預測商品房供應量的重要依據。

四是把項目所在城市限購政策作為投資的關鍵參考指標。根據2018年中央經濟工作會議精神，各個城市房地產政策的調控采取因城施策，采取因城施策則意味著各地地方政府對房地產市場的調控自主權更大。因此項目所在城市政策嚴厲程度，也將是關鍵參考指標。一般來講，各大城市房地產相關條款政策包括“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”、“限簽”、“預售條件限制”等。

參考文獻：

[1]國務院《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）. [http：//www.gov.cn/zwgk/2005-08/13/content_22259.htm] 2005年8月13日.

[2]中國銀行業監督管理委員會 《中國銀監會關于銀行業風險防控工作的指導意見》.[http：//www.cbrc.gov.cn/chinese/home/docDOC_ReadView/717B009106CB42BBBD9D6422BD67DC29.html] 2017年4月10日.

[3] 中國銀行業監督管理委員會 《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23.號）.[http：//www.cbrc.gov.cn/chinese/newShouDoc/BB8E3EEC78EA4281ADF4A55325AFE271.html] 2019年5月17日.