廈門某五星級酒店精裝修全過程管控研究

謝俊賢

（廈門市杏林建設開發有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

廈門集美湖豪生大酒店是由廈門市杏林建設開發有限公司投資興建，溫德姆酒店集團旗下品牌“豪生”負責運營管理，酒店占地面積52畝，總建筑面積為10.12萬平方米，其中地上15層建筑面積8.27萬平方米，地下1層建筑面積1.85萬平方米。擁有各類客房490間，并配有宴會廳、多功能廳、會議室、全日餐廳、游泳池、行政酒廊、SPA、健身房、棋牌室等配套服務設施。筆者作為建設單位的管理人員全程參與了酒店精裝修的建設過程，針對本項目設計、采購、施工、開業前準備等實施過程遇到的問題進行思考總結。

1 五酒店精裝修各階段的特點及難點分析

1.1 策劃及設計階段：

設計質量對五星級酒店裝修施工和成本控制起到至關重要的作用，根據“某五星級酒店工程項目設計風險管理研究”論文的調查研究，大多數酒店遇到的設計問題主要包括：設計計劃完成率低、協調工作不到位、變更多、深度不足、多頭管理等。筆者通過梳理本項目實際情況所遇到的問題，主要的難點包括：

1、本項目通過公開招標確定設計單位，對設計單位的選擇較為被動，所選的設計單位方案能力與國際知名的設計單位有一定差距，方案的市場前瞻性不足導致樣板房完成后修改不理想進行方案調整，不利于工期及成本控制。

2、因專業復雜五星級酒店裝修通常需聘請機電、燈光、聲學、廚房、泳池等各專業的顧問單位及酒店管理公司專業顧問，存在專業性高、設計及各顧問單位的配合協調管理工作難度大的問題，導致圖紙交叉量大及圖紙矛盾多，提高返工及變更量。

3、五星級酒店的裝修比常規裝修更需注重細節，設計時間所限及圖紙的深度不足導致出現“邊設計邊施工邊修改”的三邊問題，且存在施工單位在裝修施工過程中發現問題再配合深化的情況，造成變更量大，對工期、完成效果及成本控制造成不利影響。

1.2 材料及樣板階段：

材料及樣板是精裝修施工的關鍵環節，在五星級酒店裝修施工過程中，多數施工材料均為飾面材料及客人直接接觸使用，如木飾面、石材、壁布、玻璃、金屬、地毯、家具、燈具、窗簾、五金潔具等材料，且存在較多的定制材料。材料的選樣選型對實現設計意圖及最終體現酒店品質具有決定性的意義。本項目在材料采購、選型封樣及樣板階段遇到的主要難題有：

1、設計及顧問單位對主要材料的選型和材料手冊編制的前瞻性和深度不足，部分材料設備的參數及意向不明確，導致采購階段需等待設計及顧問單位補充完善，對采購計劃及選型進度造成不利影響，影響項目工期。各專業顧問的介入前瞻性不足及深化進度滯后造成一定的返工。

2、為確保主要材料的裝修效果需進行細致的調查考察，主要材料的考察量大且考察成本高，且主要材料設備的選型選樣存在個體主觀因素影響，建設單位受專業和經驗所限一般需聽取設計及顧問單位的建議，對材料設備的成本控制較為被動。樣板房的施工對設計效果的實現情況具有重要意義，本項目的樣板房施工確實發現一些安裝點位及主材效果的問題，避免后續大規模施工返工，但為提高效果在樣板房施工階段木飾面和石材的選擇及調整次數較多，石材價格受市場波動影響，對工期及成本造成不利影響。

1.3 現場施工階段：

根據筆者在本項目施工過程中發現的問題以及通過查閱五星級酒店裝修施工管理相關論文材料，因五星級酒店裝修的專業內容繁多且專業性高，總包單位管理的專業分包多，空間有限作業面積小交叉施工多，所以使整體施工中的管理難度系數增大，如何確保質量進度成本，對建設單位的現場管理水準、協調能力和專業化具有較高的要求。因施工單位的管理水平參差不齊及主觀能動性所限，且監理單位通常無法充分起到相應的職責，這些均需靠建設單位積極主動作為。再者設計單位通常會對室內功能分區實施一定創新創意設計，不可避免的對原建筑結構進行局部調整，比如局部墻體拆改、管井移位及相應的消防設施設備移位等涉及工程量增加，對這些變更拆改的必要性分析論證要求建設單位具有現場調整的把握能力和快速決策能力。綜上所述，現場管理階段的上述難點要求建設單位的現場管理工作具有專業高效的人員組織架構及建立行之有效的溝通協調機制。

1.4 驗收及開業準備階段：

對酒店裝修的相關論文研究通常僅考慮驗收階段，并未把開業前準備階段納入裝修管理研究范疇，筆者認為開業前準備階段與驗收階段密不可分且同等重要。該階段的難點一方面是有大量的驗收，如裝修驗收、消防驗收、食品安全衛生驗收、公安部門驗收、蒸汽鍋爐等特種設備驗收及辦證等，同時現場穿插著裝修機電等各系統的整改調試、酒店開荒清潔等，另外一方面酒店管理公司人員大量進駐現場檢查，存在各單位人員同時在現場施工、檢查、清理等亂象，極大增加成品保護及管理協調的難度。且因酒店管理公司前期參與人員與后續實際管理人員經常無法一致，在現場檢查及HOE采購中提出與前期人員不一致的使用需求及問題，這些在前期階段未發現的問題均會導致現場反復調整，對驗收及開業前的準備工作造成困難。

2 五星級酒店精裝修建設單位全過程管控要點建議

2.1 采用EPC總承包，引入限額理念及信息化建設（BIM）

采用常規的建設流程設計、施工及采購單獨發包，無法系統性的解決上述多頭協調、專業交叉等難點問題，因此筆者建議在五星級酒店精裝修這種投資大且復雜的項目中采取EPC工程總承包，將設計（顧問）、采購、施工一起發包，該模式具有以下優點：1、有效縮短工期，EPC發包模式下，設計、采購、施工由一家總承包實施，各階段能相互搭接、合理穿插，保障各專業的有序銜接；2、有效避免超概，EPC發包模式下采用限額設計、限額施工的管理模式，可合理控制投資，提高成控效率，同時可壓實設計及施工單位的主體責任，解決因設計深度不足及專業交叉導致的設計變更問題；3、招標采購程序合為一體，合同關系簡單，降低招標采購成本，減少建設單位的管理協調工作量及風險。

同時還可嘗試引入裝飾裝修BIM等信息化手段，在設計階段提前進行施工模擬，規避一些專業矛盾及管線綜合協調等問題，減少返工造成的工期延誤及成本增加問題。

2.2 系統性優化樣板及材料管控工作

根據相關論文研究并結合本項目的成本分析，材料及設備費用在酒店裝修總投資中占據一半以上的比例，因此材料設備的選型選樣對成本效益具有重大影響，因此通過對組織架構、事前事中事后等全過程管理優化材料樣板工作。

1、組織架構優化：通過組建材料及樣板管理（領導）小組，在管理機制及決策層面提高材料及樣板管理工作的重要性和優先級，從考察、選型、定樣、過程監督等全過程進行組織結構優化，提高決策效率，避免產生多頭管理及大量協調工作。

2、計劃及程序優化：如若采用前述EPC發包模式，可在材料采購階段簡化一定程序，但不論采用何種發包方式，提前制定材料采購計劃仍是必不可少的環節。筆者建議在設計階段就要注意提前完善材料設備手冊，并匯總顧問公司及酒管公司的意見建議，對后續現場施工所有的主要材料設備提出選型建議方案，交由建設單位進行選擇。將該程序前置的好處也可提前解決考察問題，因各種材料的主產地不一，便于提前組織集中考察以提高效率，確定選用質優價美的材料設備。

3、堅持并完善樣板優先：實踐證明在精裝修施工中必須堅持樣板優先，包括材料樣板及施工工藝樣板。經過事先的考察調研及選樣封樣，嚴格材料樣板管理，督促各單位嚴格落實材料驗收標準。通過樣板房的建設及檢查，可提前發現施工工藝及設計問題并加以規避，確保最終的呈現效果符合預期。

2.3 建立高效專業的管理決策機構，提升現場管理水平與效率

按照規定的質量與時間安全完成項目，是所有工程項目參與單位及管理人員共同期望的結果。但受限于施工單位的管理水平、成本利潤考量因素及分包單位水平參差不齊等原因，通常來說過程管理各方無法協調一致、充分驅動并發揮各參建單位的能力水平。建設單位作為項目的投資收益質量安全等各方面的首要責任人，應在管理協調方面發揮關鍵性的作用：

1、強化組織結構提高管理層級：五星級酒店裝修作為高投入型項目，如以常規工程管理模式存在一定的管理風險。為確保管理工作的高效，建議項目部要完善各專業人員配置，同時以項目部為主體的基礎上，組建領導小組由公司主要領導擔任組長，優化組織架構提高現場管理的層級，對充分發揮各方資源配置及提高現場決策效率具有重要的提升意義。

2、加強計劃管理及分級協調：參建各方及各專業的計劃通常無法做到合理高效的銜接，同時過程中不斷出現各種影響計劃的問題，因此為確保計劃順利實施建設單位的日常管理要堅持例會制度，分級協調高效解決問題，一般問題由項目部每日工作例會協調解決、重大問題報領導小組采取周例會制度協調解決、緊急問題可隨時召開會議解決。

3、嚴格合同管理夯實各方主體責任：通過協調充分調動參建各方的積極性，同時也要注重權責對等，嚴格合同管理工作，充分發揮各方作用最大化。加強設計及顧問單位的協調配合，提高設計質量；要求管理公司根據合同要求提前配備人員介入，避免后續整改返工；要強化監理單位的管理督促職責，切實發揮專業方面的作用；提高施工單位對供應商及勞務分包的管理水平，同時強化現場深化設計能力解決圖紙現場矛盾問題。

2.4 加強內外部溝通協調

1、強化和設計公司的溝通：五星級酒店精裝修施工裝飾裝修專業和其他專業設計與施工互相影響及關聯，加之參加的設計師較多、綜合素養良莠不齊。所以，在酒店精裝修施工版圖上思慮不周的地方較多。例如某部位收口節點不完善、空間規格大小和實際場地不符等，此類狀況均應要求施工部門配備資質深厚的設計深化團隊，同時強化和設計公司溝通，這樣方可確保施工順利實施，獲得更好的經濟效益。

2、強化管理團隊內部溝通：在五星級酒店精裝過程中所配備的精裝修施工團隊很多，為確保裝修過程中諸多項目管理人員目標能統一，每天份內工作均要做到位，所需物資、碰到的問題可隨時得到處理，酒店精裝修項目管理團隊一定要構建有效的內部溝通機制與渠道。例如，采用有效的機制規定各區域專業管理者每天務必向項目負責人報告自己所負責區域內的工程進展的各種情況；項目管理團隊要按天開會，按周進行例會，隨時發現問題并處理問題等措施。

3、強化和專業分包及供貨商溝通：業主和總包要對各專業分包實施透徹的技術交底，確認技術交底后再展開全面施工。另外也要注重協調專業分包間的各種工作矛盾，比如某分工程具體施工時間、用料存放及搬運工作等各類工作。由于五星級酒店內部精裝修用料種類繁雜且數量巨大，各種用料的加工與進場時間均應根據現場要求按時供應，為此一定要提前溝通制定供貨計劃，或早或晚均會影響正常施工。所以，現場管理人員或材料小組對各大供貨商的商品供應管理與溝通工作也特別重要。

3 結束語

綜上所述，根據五星級酒店裝修區別于常規工程的特點及難點分析，對建設單位的全過程管理提出較高的要求，通過采取相對應的工程建設管理手段，提前規避問題陷阱、有效提高管理水平與效率，全方位的實現建設單位的權益。