房地產企業財務風險防范的措施

丁春慧（河南牧業經濟學院）

■ 企業財務風險的分類和影響因素

（一）財務風險的分類

企業在生產經營的各個環節都存在著財務風險，盡管企業的財務風險個有多樣化，但是其表現形式主要分為以下四大類：

1.籌資風險

企業由于受到資金供需市場的變化和宏觀經濟的影響而導致企業在進行籌集資金活動時給財務帶來的不確定風險被稱為籌資風險。籌資風險的分類主要有以下幾種：利率風險、財務杠桿效應風險以及再融資風險等。其中利率風險指的是由于受到金融市場變化的影響導致企業籌資成本的變化；再融資風險指的是由于受到金融市場中金融工具品種的變化以及融資方式的變化而導致企業再次融資的不確定性。

2.投資風險

企業在制訂投資決策和執行決策過程中由于出現失誤而導致投資的實際收益與預期目標發生的差異被稱作投資風險。企業投資活動有兩種，即對內和對外投資。投資風險的大小和不確定性與投資的對象息息相關。

3.資金運營風險

企業在開展經營活動時沒有對資金資源進行合理的配置而導致在一定的時間內企業的資金流入與流出不一致，從而使企業的資金流動不暢通出現資金斷裂的風險被稱為資金運營風險。我國大多數企業的存貨占流動資產的比例普遍較大。企業存貨過多一方面占用了企業大量的資金，另一方面企業還必須要支付一定的管理費用，這種現象的出現導致企業的營利空間大大縮小。另外存貨還給企業帶來了一定的貨款貶值和損毀的風險。

（二）財務風險的影響因素

對于財務風險造成影響的因素有很多，而且每個因素產生的原因也都不一樣。比如有些是由于企業內部的管理不善而造成的；有些是受到外部的環境影響而造成的；不管是外部的還是內部的影響因素，這些因素在企業的生產經營活動中都是存在的。并且都會引發企業的財務風險。

復雜的外部環境是造成企業財務風險最主要的原因，這些外部環境有很多，例如國家的經濟政策、通貨膨脹等。外部環境的特點具有不穩定性和復雜性，因此這也對企業預測未來環境增加了很大的難度，所以一旦企業不能很好的對外部環境變化進行有效的預測，則會對企業的財務產生巨大的風險，從而對企業的發展和經營活動產生重大的影響。

■ 房地產企業財務風險管理存在的問題

一家經營狀況良好的公司，其經營活動所產生的現金流應該是正值，投資活動所產生的現金流應該是負值，而籌資所產生的現金流量應該是正負相間的，房地產企業投資活動所產生的現金流量凈額為正值，證明了該企業在運營過程中中所出現的投資項目出現了一定的風險。

（一）生產經營中的財務風險

房地產企業的管理者在對財務進行審核的時候，經常只會關注是否盈利以及現金流的現狀，而對企業當前存在的一些風險卻很少去關注。因為大多數的企業管理者都沒有很好的關于財務管理方面的經驗，所以只能通過財務部門的一些報表來進行判斷，但是也認識到了這樣的判斷具有一定的局限性，因此也會從別的一些渠道來對企業的財務風險進行分析和判斷。房地產企業現金流管理中存在的財務風險存在的問題：

第一，公司盈利能力不足，經營活動現金流償債能力差。就目前的經營與盈利能力，公司很靠經營獲取到足夠的現金流償還到期流動負債和其他到期債務，公司存在著較大的財務風險。因此如何提高企業盈利能力，是房地產企業現階段迫切需要解決的問題。

第二，公司過于依賴外部融資，財務風險大。公司現金流主要依賴于外部融資解決，外部融資數額增長較快，且籌資活動的現金流入主要用于籌資活動的現金流出，公司存在借新債還舊債的問題，一旦外部融資環境發生變化，如遇到國家對房地產行業較為嚴厲的調控措施，例如國家收緊信貸政策，公司極易因無法籌集到所需的資金償還到期債務，導致資金鏈斷裂破產，因為公司存在較高的財務風險。

第三，公司投資能力較弱，公司缺乏新的“造血”機能。從現金流出結構可看出，房地產企業投資活動的現金流出來占比很小，三年平均下來只有7.67%，明顯偏低。

總的看來，房地產企業所面臨的財務風險主要有兩種，一種是運營的資金風險，還有一種是信用風險。運營的資金風險主要表現在資金周轉不過來、被無效運營以及銷售規模過大。而信用風險則表現在無效的賬目以及一些應收賬款上存在的風險。

（二）投資決策失誤

房地產企業在投資決策的時候，也會出現失誤的時候，比如對樓盤的選址不科學，或者是營銷方法不合理，導致了房產在銷售上不好，給企業帶來了很大的資金問題。大量的房產建設，動用了房地產企業大量的現金流，然后因為銷售問題，備用資金也被動用，但是仍然沒有產生一定的利潤。而在銀行的信貸風險也會變得更大，嚴重影響了企業的政策運營。比如項目由于銷售差，導致了該項目的投資超出了原有的計劃回報，最終房產公司宣布該項目投資失敗，將項目整體賣給了其他房產公司。

（三）籌資渠道狹窄

籌資渠道也是企業在發展過程中非常重要的一個環節，很多企業為了能夠解決一時的現金流問題，會選擇去通過一些其他的渠道來獲得現金流，比如向銀行貸款，或者是出售股份套現等。房地產企業在籌資渠道上主要是通過股東追加，由于在各大銀行的貸款額度已經達到了定值，因此很難再向銀行進行貸款。但是，如果不籌資，房地產企業將會面臨倒閉的局面。

（四）償債能力低下

償債能力低是企業的實際償債能力與預計償債能力之間的差距，在運營過程中如果資金鏈斷裂，銷售業績下滑，很可能會導致運營出現問題。而且，由于房地產企業的大多數樓盤都抵押給銀行了，在流動資金不充足的情況下，已經無法繼續向銀行進行貸款，因此償債能力會變得更低，對企業造成的風險就會越大。

■ 房地產企業應對財務風險問題的管理對策

（一）經營過程中財務風險的控制措施

房地產企業在財務風險控制方面應該從以下幾點進行：首先要增加企業經營的現金流。在財務情況比較良好的時候，企業銷售過程中所產生的現金流，需要維持企業的一些收支平衡。但是房地產行業在經營過程中肯定會出現一些淡旺季，因此，房地產企業的現金流情況不能夠得到很好的保證，甚至可能會沒有現金流的收入。房產銷售的業績減少，那么企業的利潤以及生產經營的收入也會相應的減少。所以，房地產企業必須通過相關的銷售策略來提高銷售業績，提高銷售帶來的收入，增加現金流。

（二）加強投資決策能力

在進行投資的時候，不僅要考慮到市場的環境特點，還應該考慮到產品的淘汰性以及客戶的需求情況。在進行投資決策的時候，要選擇正確的機會，進行投資的選擇，并制定出相關的投資預案。對于房地產企業來說，不僅要考慮到企業的資本結構、盈利預測以及風險情況，還應該對其存在的行業環境進行分析，預測企業在發生風險時所能夠承擔能力的大小。考慮到受到樓市影響，銷售達不到預期的情況，企業的現金流和償債能力能否保持平衡。

（三）合理規劃企業的償債能力

房地產企業的償債能力經過分析后，可以看出償債能力還是達到了企業的正常運營范圍內的。房地產企業的短期償債能力從目前的資產情況看來還能夠應對當前的銀行貸款。因此通過對房地產企業的短期償債能力分析的流動比率、速動比率和現金比率來分析，能更好的掌握房地產企業的短期償債能力。房地產企業長期償債能力可通過以下兩點進行分析：（1）保證長期償債能力的前提是房地產企業有能力償還到期債務，而并不影響房地產企業的經營資金。（2）長期的負債額數較大，本金償還需要一個積累的過程，因此，需要分析利息和長期償債能力之間的關系。

■ 結論

一個企業所處的環境會給企業帶來各種各樣的風險，在這些風險中，財務風險是其中最為重要的風險之一。企業所存在的風險都是由于財務風險所造成的。企業若想降低或避免財務風險就需要對其進行規范化的管理，通過嚴格的制度來管理財務，對財務可能存在的風險進行及時的評估、分析、預測以及制訂一定的措施，從而降低財務風險，減少其發生的可能性。目前大多數企業的管理者意識到，企業若想長久、持續、穩定的發展，就必須對財務風險進行良好的管理和應對。