淺談商業廣場的建筑改造設計
——以長沙明發商業廣場為例

吳成星

明發集團工程技術中心，江蘇 南京 210004

0 引言

長沙明發商業廣場包含超市、百貨、零售、餐飲、娛樂等一系列業態功能；是長沙市望城區區域商業中心，它服務周邊大約五公里范圍內居民日常消費需求，是保障望城區及周邊居民日常消費生活的重要部分。本文根據區域商業中心的實際功能需求，結合本次建筑改造設計方案，較詳細地介紹區域商業中心建筑改造設計的相關事項及要求。

1 項目概況

長沙明發商業廣場位于湖南省長沙市望城區月亮島路附近，用地面積約6.1萬m2，建筑面積約22.2萬m2；地下2層，建筑面積約9.8萬m2，地上4層，建筑面積約12.4萬m2。該項目分為兩次建設，2014～2016年完成主體結構土建設計及施工，2017～2019年完成商業改造設計及施工；項目建成開業后，成為長沙市望城區區域商業中心，為望城區及周邊居民提供購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式消費服務。

2 建筑改造設計內容

長沙明發商業廣場在保持整體結構框架（包括層數、層高、柱網等）不發生大變化的前提下，對商業中心主要作以下改造：

2.1 商業動線改造設計

商業動線指顧客在購物中心內移動所形成的空間線性規律。動線設計是商業中心核心因素之一。合理的動線設計是保證商業中心運營效率，提高租金價格的前提。內部動線分為水平動線、垂直動線和后勤動線［1］。

水平動線改造采用單動線取代多動線，原設計的多動線常常會讓顧客失去方向感，次要動線的店鋪顧客不宜到達，存活率低。改造后單動線可以讓購物者有良好的消費體驗，顧客循著一條道可以逛遍整個商場，避免走路。各個店鋪都在顧客行進路線上，避免出現死角，顯著提升了商業價值；改造后水平動線軸長約250m，采用“回”型曲線型動線，擴大了商業展示面長度，豐富了視覺空間感，提高了單店能見率，增加了游逛趣味性。

2.2 商業業態分布改造設計

原設計完成前沒有進行招商工作，導致原布局不滿足實際商業運營要求，特別是主力店的特殊要求。改造設計結合招商成果，業態分為零售、餐飲和娛樂，比例約為5：2：3。

零售業態包括超市、百貨、專業店和普通商鋪。超市面積8000平方米，在地下一層，層高5.6m，柱跨8400mm×8400mm；百貨面積24000m2，在1～4層，每層6000m2，首層層高5.6m，2～4層層高5.1m。柱跨8400mm×8400mm；零售專業店包括意大利名品店、MK箱包店、耐克運動品店等，面積1200～1800m2不等。

餐飲布置在負一層和四層，負一層以輕餐飲為主，主要面積段在100m2以下，四樓布置重餐飲，主要面積段達400～500m2；

娛樂業態主要布置在三樓，包括孩子王、影院、和游樂場等。其中影院面積4000m2，普通影院層高10.2m，IMAX影院層高15.8m，柱網8400mm×8400mm，遇大空間采用抽柱處理。

改造設計結合了主力店業態招商，后期實際運營取得了良好的效果。

2.3 中庭屋頂改造設計

原設計大中庭部位為為敞開廣場設計，上部無頂棚，存在雨季無遮蔽，節能效果差等問題，顧客購物體驗不佳。改造設計增加了中庭屋面，中庭面積4000m2，遠超一般購物中心的中庭面積（一般中庭面積≯1000m2），為華中地區最大的商業中庭，極具視覺震撼效果，是該商業中心最大特色。

2.4 消防樓梯間改造設計

商業中心人流量大，消防疏散寬度要求更高，疏散樓梯間擠占有效商業面積問題比較突出。針對原設計中，消防樓梯間大量擠占商業面積的問題，改造方案采用以下方式優化此類問題：

方式一：借用相鄰防火分區疏散寬度。在維持整體疏散寬度滿足規范的前提下，在局部樓梯間面積緊張的防火分區，通過借用相鄰防火分區疏散樓梯間寬度，減少本防火分區疏散寬度達30%。

方式二：采用剪刀樓梯間替代傳統雙跑樓梯間。傳統雙跑樓梯間平面占用面積大，樓梯間數量眾多，改為剪刀樓梯間后，樓梯間數量減少近50%，平面中樓梯間占用面積在原設計的基礎上減少約30%。

方式三：采用避難走道和下沉廣場，進一步節省地下室出地面安全出口數量30%。

2.5 電、扶梯改造設計

商業中心客流垂直交通工具類型主要是自動扶梯、垂直電梯和自動步道。自動扶梯載客量大、無需等待、占用面積小等特點，廣泛用于商業中心。垂直電梯占用面積小、安裝運轉費用小、可載手推車，一般與地下車庫連通，方便地庫人流進入項目，但同時也存在載客量少、需等待、易堵塞的問題，重要性逐漸讓位于自動扶梯。本項目改造重點是增加并合理配置自動扶梯、垂直電梯［2］。

改造后自動扶梯是商業中心最主要的垂直交通工具，以定向引導人流為目的，將人流導向購物中心的盡端。沿主動線均勻布置。間距大約50m，離出入口約20m。中間扶梯往中庭方向，兩側扶梯往端頭方向。

改造后垂直電梯多布置在非核心商鋪位置，結合衛生間和休息區成組布置，每組不少于2部，每組垂直電梯覆蓋面積約4000m2。垂直電梯到達停車場。局部垂直電梯與影院、餐飲、KTV等有特殊營業時間的功能結合，作為延時電梯使用。垂直電梯結合防火分區，作為消防電梯，每個防火分區均有布置。

2.6 地下室內停車改造設計

原設計地下二層均為停車場，通過無效空間再利用、設備用房優化、增加機械停車等方式，地下一層減少一半停車面積，改為超市等商業空間，商業貨值顯著提高，為建設方帶來巨大效益。

同時為減少機械停車的不舒適感，提高地庫停車品質，采用了創新停車方式：通過加大140mm厚行車道面層厚度，行車道與機械車位在統一標高，實現停車入庫平進平出，顯著改善停車操作的方便性。

地下二層車庫流線整體采用大環通流線設計，在同一朝向行進中尋找車位，避免了不同行進方向車輛相互沖突的弊病。

2.7 后勤動線改造設計

商業的后勤動線包括完整的貨物運行路徑，包括一次卸貨和二次卸貨，一次卸貨路徑包括：從擺布交通環境運輸到貨運入口，再卸貨放置在卸貨點；二次卸貨包括：熊卸貨點完成驗貨后，經貨梯或卸貨通道，運送并整理放置到倉庫，再分配到營業空間。一次卸貨容易與機動車流線沖突，二次卸貨容易與消防人行流線沖突［3］。

原設計采用分散混雜貨運模式，一次卸貨與顧客車流混行，容易沖突，二次卸貨借助客流走道前往商鋪進行卸貨，需要專門設置卸貨時間，客貨混雜，商業形象低端。改造后采用封閉集中貨運模式，一次卸貨與顧客車流分開，避開影響，二次或卸貨有專門貨運通道，與顧客動線分離，客貨分離，可滿足全天候卸貨整理的要求，商業形象更加高端。

2.8 外立面改造設計

伴隨內部商業空間的改造，立面進行了升級，放棄原設計的全石材幕墻設計，外立面材料采用干掛石材、陶面磚、玻璃幕墻、鋁合金格柵、電子幕、廣告大屏等多多種材料組合。使立面更加豐富活躍，更具視覺沖擊力和昭示性。

3 改造設計中的亮點

長沙明發商業廣場改造突破諸多難點，為解決困難，改造中大膽采用一些頗具創新性的措施，主要產生以下亮點：

（1）通過加厚行車道面層厚度，抬高行車道標高，機械車位停車實現平進平出，大大降低機械車位停車難度，創造性的解決機械車位停車難的痛點：

（2）通過中間廣場加鋼結構玻璃頂棚，創造出華中地區最大的商業中庭（面積為4000m2），改善商業環境，同時為該商業中心提供最大宣傳亮點，形成巨大廣告效應；

（3）消防措施改造中，將普通雙跑樓梯間改造成剪刀樓梯間，優化了樓梯間面積，增加有效商業面積，效益增加明顯。

4 改造設計中的不足

長沙明發商業廣場是明發集團第一次按照現代運營方式，成功實施改造設計施工的商業中心，在創造諸多第一次成功嘗試的同時，也留下一些不足和遺憾：

（1）中庭部位空調設計，因缺乏經驗和市場對標，簡單套用其他項目的經驗，沒有具體考慮中庭面積的巨大差異，后期空調在冬季效果不佳：

（2）因為是改造項目，改造中有諸多約束因素，內部動線無法有效繞開主樓，導致主樓下方密集柱網影響商業動線，附近店鋪商業價值打折扣。

5 結束語

本文就長沙商業廣場建筑改造設計，分析了改造設計內容、要點及不足，為相似的商業中心改造設計提供借鑒。同時應當看到，這只是區域商業中心這種特定類型的建筑單專業改造設計內容，其他商業類型（如城市中心區商業及社區商業等）、改造設計中的其他專業設計（如結構、機電、室內設計等），本文未能涉及，希望今后能適時探討交流。