物業管理板塊逆勢走強未來三年業績確定性較高

張哲

疫情之下，物業管理板塊龍頭依然逆勢走強。據記者不完全統計，自開市以來截至2月13日收盤，A股和港股物業管理板塊5只個股累計漲幅超過30%。

多位投資人向《紅周刊》記者表示，由于物業管理板塊一直是業績增長比較穩定且具有明顯抗周期屬性的行業，而且物業管理公司在應對疫情方面發揮著重要作用，所以在此輪下跌中表現出明顯的“抗跌性”。

投資熱度持續升溫物管“上市潮”或將延續

近年來，物業管理業務拆分上市成為越來越多主流房企轉型之路的選擇。據《紅周刊》不完全統計，2018年共計有6家物業管理公司上市，2019年上市的物業管理公司數量達到10家，2020年以來，金融街物業、宋都服務、鴻坤物業也分別遞交了IPO招股書。據Wind數據，截至2020年2月13日，已上市的物業管理公司有22家，其中A股3家，港股19家。

《紅周刊》記者注意到，物業管理板塊在“主戰場”的表現十分亮眼。Wind數據顯示，2019年恒生指數全年漲幅僅為9.07%，整體走勢偏弱，全部港股全年漲幅（總市值加權平均）約為10.03%，而房地產服務板塊的全年漲幅（總市值加權平均）高達35.18%。具體到個股，港股的新城悅服務（1755.HK）、永升生活服務（1995.HK）、佳兆業美好（2168.HK）、雅生活服務（3319.HK）、中海物業（2669.HK）、碧桂園服務（6098.HK）2019年全年漲幅分別高達222.24%、198.99%、187.25%、161.05%、116.26%、112.40%;A股的招商積余（001914.SZ）和新大正（002968.SZ）全年漲幅分別高達179.01%和79.00%。

克而瑞物業管理行業高級研究員湯曉晨在接受《紅周刊》采訪時表示，物業管理公司集中上市是從2018年開始的，一般物業公司從有上市想法到符合上市要求，大多會用一至兩年進行調整準備，預計2020年不僅房企物業拆分上市會持續上演，一些獨立第三方物業公司也將加快登陸資本市場，物業管理板塊的投資熱度也將持續升溫。

“2020年以來遞交IPO招股書的物管公司有正榮物業、金融街物業、宋都服務、鴻坤物業，此外卓越物業近期有傳拆分上市的消息，不過還未遞表。其中，金融街物業和卓越物業都是商辦物業領域業務不錯的企業。”湯曉晨補充道。

此外，物業管理行業的整體規模也處于高速增長階段。國家統計局2008年、2013年及2018年全國經濟普查數據顯示，全國物業管理行業這三年的營業收入規模分別為2077億元、4092億元、9066億元，行業在2008年至2018年的年復合增長率高達15.88%。據國信證券預計，2019年至2023年全國物業管理行業營業收入年復合增長速度將保持在11%左右，預計到2023年末全國物業管理規模將超過1.5萬億。

疫情推高成本可控物管企業價值獲確認

在可見的行業大容量以外，突發的新冠肺炎疫情也讓市場發現物業管理行業的重要性。在疫情爆發后，上市物業管理公司通過制定防控預案、實施員工管理、擴大疫情宣傳、嚴格出入管控、公共區域消殺、以及物資支持等方面主動承擔園區衛生管理工作。

《紅周刊》記者根據企業官網及官方微信公眾號不完全統計，萬科物業（未上市）、碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、綠城服務、新城悅服務等龍頭物管企業均從出入管控、物資支持、園區消殺等方面制定了防控預案，比如對重點公共區域全面消毒消殺，設置廢棄口罩專用垃圾桶;在社區出入口免費分發口罩，為居家隔離業主采購生活物資等。此外，萬科物業、招商積余還參與了武漢火神山醫院的后勤保障工作，兩家公司分別集結10名和45名志愿者赴火神山醫院并連夜開啟駐地的開荒保潔工作。

湯曉晨認為，此次在防疫物資、人工支出方面會產生一定的成本，但對物管企業的全年業績不會產生太大的影響，反而會通過此次疫情事件提高人們對物業管理重要性的認知，對后期物業費的收繳以及增值業務的開展都有益處。“物業管理公司的主要業績支撐來自物業費，這部分收入相對剛性且大多采取‘預收制，所以現階段公司的賬面資金比較充裕。按30萬㎡的住宅小區每天新增物資成本1000元計算，如果疫情管理期在兩個月以內的話，加上一定的人工成本，疫情管理期間新增的成本占該小區全年物業費收入比重僅為1%左右。現在上市物業管理公司的凈利率基本都能達到10%以上，所以雖然疫情管理會加重其運營成本，但對全年業績的影響并不算大。”

湯曉晨進一步分析稱，“目前深圳、杭州兩個城市已經出臺相關政策補貼物業管理公司進行抗擊疫情，從行業角度出發我們當然希望能有越來越多的城市出臺此類政策，這次疫情事件在一定程度上有助于政府思考物業管理公司與基層組織的協同問題，并在適當的工作上給予適當的補貼。”

此次疫情讓市場發現了物管公司的價值。華泰證券認為，雖然這次疫情的爆發在短期內使物管公司的業績受到一定影響，但中長期來看行業迎來較大的機遇，物業股價值凸顯。

未來三年業績增長確定性高優質物業龍頭享受估值溢價

從物業管理行業的基本面看，過去十幾年房地產行業的快速發展是其發展的最大基石。國家統計局數據顯示，房地產行業高光期（2015年至2017年三年間）全國房屋竣工面積超過10億平方米，項目樓盤的竣工交付為物業管理行業在管面積的持續增加提供了直接保障。

《紅周刊》記者梳理上市物業管理企業財務數據發現，14只標的物管股近三年的凈利潤增長率基本都在100%以上。Wind數據顯示，雅生活服務（關聯地產股雅居樂集團）近三年的凈利潤增長率高達1133.02%，新城悅服務（關聯地產股新城控股）、永升生活服務（關聯地產股旭輝集團控股）、濱江服務（關聯地產股濱江集團）的上述指標均超過500%，藍光嘉寶服務（關聯地產股藍光發展）、碧桂園服務（關聯地產股碧桂園）、中海物業（關聯地產股中國海外發展）則超過200%。招商積余（關聯地產股招商蛇口）、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務近一年凈利潤增長率均高于100%，藍光嘉寶服務、彩生活、保利物業、永升生活服務、中海物業則均高于30%。

對于物管股未來的業績增長空間，國泰瑞豐投研總監任凱向《紅周刊》記者表示，未來三年物業公司業績將持續爆發。“開發商在2017年至2019年間的銷售面積大大超過以往年份，按房企兩至三年的交付時間來看，2019年至2022年房企的交付面積會持續高速增長。再疊加上市物業公司通過收并購以及招投標第三方樓盤獲取的項目，未來三年物業公司業績將持續爆發。”

《紅周刊》記者注意到，物業管理板塊目前PE值整體較高，據Wind數據，在2020年物業管理個股市盈率預測值中，保利物業、招商積余分別約為43倍和41倍，碧桂園服務、新城悅服務、新大正、永升生活服務均高于30倍。對此，任凱分析稱，平均20-30倍的市盈率對于業績增長穩定且高速發展中的物業管理板塊而言并不貴，優質的物管股龍頭往往關聯著強勢房企，未來業績增長有保障，會持續享受估值溢價。此外，行業內也存在一些估值較低的“潛力股”具有確定性的投資機會。

任凱認為，按2020年物業管理個股市盈率預測值劃分，可以分三檔：第一檔是碧桂園服務、中海物業、保利物業這類30倍以上的，業績增長有保障、關聯房企強大;第二檔是濱江服務、雅生活服務這類20倍以上的，關聯房企的規模中規中矩，有一定的收并購項目支撐，業績增長還算可觀;第三檔是藍光嘉寶和佳兆業美好這類15倍左右的，關聯的房企規模并不大，被市場看低一眼，但是未來增速卻并不低，可能存在預期差。

“未來第一檔主要靠利潤推動（20%-30%），第二檔主要靠估值（20->30）和利潤推動（30%-40%），第三檔主要靠估值（15->20->25）和利潤推動（35%-45%）。對第三檔企業而言，估值漲不漲或許不一定，但僅靠利潤推動也足夠了。大物業公司由于基數較大，增速下滑會更明顯，部分小物業公司未來兩年內或能保持每年50%的增速。”任凱補充道，“目前整個行業極其分散，隨著頭部物業公司不斷收并購中小物業公司和開拓第三方項目，行業集中度會持續上升，市場格局也會由高度分散不斷向優質龍頭企業集中。”

值得關注的是，對于有關聯房企支持的物管企業而言，關聯房企的土儲面積越大，則意味著關聯房企未來交付的合約面積越多，則對應物管企業中長期的業績增長潛力及確定性越強。對此，湯曉晨認為，那些關聯房企的銷售排名穩居行業TOP50的物管企業，其業績增長更具有確定性，不過除此之外，物管公司的物業項目質量和社區增值服務的增長潛力也對公司的成長發揮著重要作用。

“從關聯房企的銷售業績來看，碧桂園服務、新城悅服務、綠城服務、永升生活服務、奧園健康的管理規模增長可能更具有優勢。但是我們進一步分析可以發現，企業所管理項目所處的城市能級也會影響物業費的天花板和開展增值服務的空間，深耕三四線城市的企業表現可能弱于布局一二線城市的企業。比如綠城服務的項目主要分布在長三角地區，且以中高端項目為主，其物業管理在定價上就更有優勢;此外從社區增值服務的情況來看，永升生活服務去年的表現較為出色。這些指標都會影響物管企業未來的業績增速。”湯曉晨補充道。