全面責任成本管理在房地產(chǎn)項目管理中的運用

季祿萍

（華遠陸港基礎設施投資有限公司，山西太原 030013）

成本這一概念在各種文獻中廣泛出現(xiàn)，尤其在經(jīng)濟學和管理學到文獻中出現(xiàn)的頻率極高。而成本管理在現(xiàn)代企業(yè)中起到至關重要的作用，在房地產(chǎn)項目中也具備同樣的作用。對于成本進行管理能節(jié)約建筑工程的成本費用，減少不必要的費用支出，為房地產(chǎn)項目的管理提供更加方便的管理方式。

1 項目成本管理的主要觀念

1.1 成本效益觀念

成本效益觀念主要是在某項財務決策進行決定的過程中，要遵循成本小于的原則。簡而言之，當某項目所需成本小于之前設想的收益時，該項目可以在財務上進行實施；如果與上述內(nèi)容相反則需要放棄該項目。成本管理方面存在的問題能衡量人們是否足夠了解成本管理觀念，傳統(tǒng)的成本管理以節(jié)約成本作為首要依據(jù)，單純對降低成本和努力避免部分費用的減少，將節(jié)約和節(jié)省作為重點目標。傳統(tǒng)成本管理的內(nèi)容可以簡單概括為減少支出和費用，降低成本。我國目前是市場經(jīng)濟體系，這種片面的節(jié)約成本目標無法滿足現(xiàn)代企業(yè)的需要[1]。現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營過程中最重要的目標是利潤，因此成本管理需要逐步轉變成成本效益的發(fā)展方向，建設正確的觀念嗎，這一觀念的核心就是成本效益，將傳統(tǒng)觀念轉變?yōu)楝F(xiàn)代觀念。

1.2 多動因的成本管理觀念

傳統(tǒng)上將業(yè)務量作為唯一的成本動因，認為對成本的分配有決定性的約束，將其他因素采取忽視態(tài)度。遵從上述內(nèi)容的中心思想，對企業(yè)內(nèi)部的成本進行分類，共分為變動成本、固定成本著兩大類。

1.3 成本的系統(tǒng)管理觀念

因計劃經(jīng)濟的模式對人們的影響極深，使人們在企業(yè)管理中無法突破固有思維，尋求創(chuàng)新和改革的方法。目前在企業(yè)管理中通常只重點關注生產(chǎn)成本的管理，對氣人方面的成本進行忽略，不能及時地分析，這樣的成本管理方式無法在市場經(jīng)濟環(huán)境中順利發(fā)展[2]。市場經(jīng)濟是我國目前實施的經(jīng)濟體系中重要的一部分，在市場經(jīng)濟這種經(jīng)濟體系環(huán)境中，需要企業(yè)監(jiān)理完善的管理觀念，其中最重要的就是成本管理觀念，成本管理是一項具有系統(tǒng)化的工程，這項工程需要重點關注整體發(fā)展，通過全面分析需要進行成本管理的對象和內(nèi)容以及目標，進而著重探究成本管理的方式方案。

2 項目成本管理理論的概述

項目成本管理是有效保證項目在施工時對施工成本進行嚴格的控制，全部成本不超過施工前的計劃，有效且良好的對項目的全過程進行完善的管理。項目成本管理主要針對項目在實施的過程中產(chǎn)生的費用有效管理，通過展開計劃、協(xié)調(diào)和監(jiān)控等管理方式盡可能確保項目在進行施工時產(chǎn)生的費用不超出計劃范圍，同時也是作為一個基本目標存在于項目成本管理中，是運用各種手段最大幅度降低成本的項目管理活動。

對項目成本管理的解釋分為兩部分：①項目經(jīng)理實施的成本管理；②針對項目實施的成本管理。然而無論哪種的解釋，其最終目的是相同的。確保項目在計劃的成本范圍內(nèi)盡最大可能完成和為項目管理的效益有效提高。

從20 世紀80 年代以來，傳統(tǒng)的成本項目管理模式正在逐步減少，而項目管理模式也在逐漸成為各企業(yè)采用的主要模式。通過運用技術、經(jīng)濟和管理等手段將項目的成本控制在規(guī)定的預算內(nèi)，這也是目前企業(yè)實施項目時最首要的目標[3]。

3 項目成本管理在地產(chǎn)項目的應用

3.1 設計階段的成本分析

項目設計的成果對建設費用和建設工期有著直接影響的作用，同時對項目建設后續(xù)投入使用的價值和資金回籠、經(jīng)濟利潤和社會效益均有嚴重影響，因此可以看出，項目投資的影響因素中最嚴重的是設計階段的成果。據(jù)統(tǒng)計顯示，對項目的影響在設計最初階段有80%以上的概率；在施工圖紙設計階段，對項目的影響只有10%的概率。從上述內(nèi)容中可得出，對項目的投資有影響的原因在于施工前的投資決定和設計階段[4]。根據(jù)近年來已經(jīng)開發(fā)的項目數(shù)據(jù)看，設計費在工程總成本中只占有1%的費用，但是這1%卻對工程成本有巨大的影響。

設計階段必須要將成本這一要素進行衡量考察，此階段的成本管理關乎工程全部施工過程的成本管理。當前有大部分實力較強的企業(yè)在設計階段將方案設計分化給個人，方案設計和施工圖紙設計采取分別進行設計的方式。這樣的做法能分別管理兩部分成本，對成本的管理起到促進作用。在工程施工前期，應該將工程費用管理作為重點，在設計階段也對其要加強管理。部分工程工期較短，對質量不存在復雜嚴格的要求，在設計階段可以采用總成本招標的方式，用以有效降低在這一過程中有可能會產(chǎn)生的多余費用。

3.2 工程承包階段的造價控制

通過項目建設招標和投標，可以在大量投標中選擇價格合理、不具有長期的施工工程且承包商的信用沒有不良記錄。有施工圖招標、工程量招標、和費率招標和非閉口價的方式，選擇不同的方式都會有相較于其他種方式略顯優(yōu)勢的地方，同時也擁有一定的弊端。因此無論采取哪種形式招投標都應該將未來實施工程時和工程結算時有可能會產(chǎn)生的負面影響進行衡量[5]。

以開發(fā)商的角度看，了解工程成本的時間盡快為宜，進而可以盡早確保預算的范圍，在未來的施工中提供資金保障。采用非閉口價，承包商承諾包干的情況下。在施工圖設計完備后，對預算采取判斷衡量范圍，對施工中位的預算進行審核的同時，承包商實踐承諾對項目工程實施實行包干，這樣的方式能較早確定中位造價。對項目和施工圖的初期設計和后續(xù)修改、項目工程有可能發(fā)生變更、簽證所涉及的金額通常在工程總成本中所占份額較小，做預算時只需要將在工程施工中成本較大的部分進行估量，因此預算只是一個范圍，而不是準確的數(shù)字[6]。閉口價同樣存在風險，尤其在項目工程施工時間較長時，伴隨著各種政策的出臺，導致工程施工所需的材料，其價格的變化都是項目工程雙方應充分衡量的因素。除此之外對于裝修部分，因市場價格難以穩(wěn)定，所需的材料不論型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家通常在施工過程中與工程進度同步進行，這種情況下對于閉口價的形式很難應用，用其來確定總成本更是難上加難。

3.3 施工階段的成本控制

工程質量的監(jiān)控、工程施工過程中對工期的把握、項目施工發(fā)生的成本監(jiān)控是項目檢查中的三項內(nèi)容。由于當前階段，有些監(jiān)理企業(yè)的專業(yè)素養(yǎng)不能滿足項目單位的要求，其中有些監(jiān)理工作技能保證在控制質量的層面上，無法良好地完成成本控制。所以，想要完善施工過程的成本控制，需要在施工前進行有效的控制，其中重要內(nèi)容就是增加對施工圖紙的控制。對施工圖紙進行層層檢查，對圖紙中專業(yè)技術是否具備合理性、工程施工過程中的可行性、工程成本核算上的經(jīng)濟性采取嚴格審核，而這些都要在施工之前進行，將工程施工中有可能發(fā)生的變化基本在施工前嚴格控制住。例如，在某工程的施工方在施工之前未對施工圖紙進行詳細的檢查，對建筑物中出現(xiàn)的逆斜梁沒有進行改進，給工程建設過程中增添額外的經(jīng)濟損失，又加大了施工中位的技術難度，同時還對房屋使用的舒適度大大的降低[7]。

施工階段管理成本的核心工作就是將設計文件嚴格執(zhí)行，根據(jù)國家規(guī)范和工藝流程進行嚴格操作和施工，避免質量存在隱患，降低工程的返工和浪費材料資源的現(xiàn)象。實施變更的審批制度，盡量減少變更或者不進行變更。根據(jù)現(xiàn)場情況，若有不能減少的工作，要對產(chǎn)生的費用進行嚴格審查和評估，達到度總投資方案影響最小限度，而這一方案也是最值得采用的方案。當工作發(fā)生時要確保及時簽證，簽證要求具備真實性。除此之外，對施工企業(yè)和材料供應者有不履行義務的情況要及時提出賠償方案，讓成本管理能有效實施。

4 結束語

綜上所述，成本管理在工程項目施工中占有重要地位。將成本管理應用于房地產(chǎn)項目中要從三方面進行，在設計階段要將對項目的設計和施工圖紙的設計作為重點，這階段對工程整體的成本影響巨大，若不重視這一階段，將會為整個項目工程帶來不可挽回的影響。在承包階段要嚴格把控投標的方式，采取不同的方式都會不同的優(yōu)勢和不足，針對不同的情況進行選擇不同的方式進行投標。在施工階段要嚴格監(jiān)控各個施工階段，確保工程順利的完成。在整個工程項目中，處處都體現(xiàn)著成本管理的作用，因此要重視成本管理這一要點。