淺談老舊住宅小區改造方法與思考
——以福州市馬尾區帝豪花園改造工程為例

林 暢

福州市馬尾區住房和城鄉建設局，福建 福州 350005

隨著我國社會經濟發展以及城鎮化建設不斷深入，城市中各式高級住宅小區如雨后春筍般地拔地而地，這些小區基礎設施好，物業管理較為完善成為城市里一道道美麗的風景線。但同時也要看到，在城市中還有大量老舊住宅小區，普遍存在規模小、基礎配套設施不完善、老舊破損嚴重，沒有維修資金、物業管理收費低收費難問題突出，難以引入專業化的物業管理，缺乏專業物業服務管理，只能勉強維持基本的小區保潔保安服務，環境衛生差、治安隱患多、群眾意見大。個別小區在安全問題方面還存在著較大的隱患。因此城市老舊住宅小區改造也成為城市發展迫在眉睫的一個問題，此項工作是改善民生的重要手段也是構建和諧社會的有效措施。本文將通過實際案例進行歸類總結，重點研究老舊住宅小區改造中的要點，并對老舊住宅小區改造后的長效管理機制進行探索。

1 老舊住宅小區普遍存在的問題

1.1 房屋主體建和基礎設施老化嚴重，長期缺乏管養

由于大部分老舊住宅小區為無物業小區，日常處于無人管養狀態，常常出現外墻粉刷層風化脫落；樓道扶手銹蝕、脫落，公共照明損壞；房前屋后雨污管網堵塞、污流；化糞池沒有定期清理；室內外消防栓沒水，滅火器缺失等現象。

1.2 小區整體環境不佳，存在臟、亂、差現象

主要體現架空層雜物隨意堆放，僵尸車占用主要通道；室外存在違章搭蓋，強弱電線密布形成“蜘蛛網”；車輛無序停放隨意侵占公共綠地、休閑場地等現象普遍存在。

1.3 公共配套設施不完善且被占用現象嚴重

由于老舊住宅小區建設年代較久，受限于當時設計理念只是滿足于居民日常基本生活需求，公共配套設施如公共綠地、停車位、休閑場地等比例較低且經常被占用。

1.4 物業管理薄弱，存在較大的安全隱患

由于老舊住宅小區比較分散，很難做到完全封閉式管理，任何人都可以自由進出小區，小區車輛失竊和刑事案件時有發生存在較大的安全隱患。

2 福州市馬尾區帝豪花園改造工程實例

2.1 項目背景

近年來，福州市為了進一步提升老舊住宅小區居民居住質量，增強群眾獲得感。自2018 年以來全面開展了全市老舊住宅小區改造工作，并納入每年為民辦實事工作內容之一。

2.2 小區概況及需要解決的問題

該小區位于羅星街道君竹路47 號，建成時間為2005 年（福州市老舊住宅小區標準可放寬至2005 年），共9 棟多層框架住宅樓，總戶數336 戶，小區建筑面積約45188m2。小區雖然建成時間較晚，但由于前期物業管理不善早在2008 年就已撤離該小區，改造前該小區無物業管理狀態，需要解決以下問題：

（1）地下雨污管網混流，水、電設施老化嚴重且通信線纜連線混亂。

（2）小區機動車停放區域不足，導致小區中心花圃、文化娛樂、健身區域等被機動車占用。

（3）由于長期缺乏專業物業管理，大部分設施如消防栓、監控探頭等要么損壞，要么處于失效狀態，給小區安全帶來較大的安全隱患。

2.3 小區改造的內容和重點

根據《2019 年福州市馬尾區老舊小區綜合整治和提升改造工作實施方案》，該小區改造重點完成以下內容：

（1）完善基礎保障設施，打造宜居安全社區。針對小區內溝渠不同的堵塞程度進行疏通，并分別埋設雨、污管道，實現雨污分流；依據小區戶數優化化糞池噸位和管徑，整修窨井蓋、雨水立管；將原有破損道路重新整修，并鋪設瀝青路面，減少噪音；修繕并增設照明設施，保障夜間行人安全；建設監督安防設施、增加智能門禁系統提升居住環境。完善環衛設施、纜化下地強弱電管線；增加樓道修繕、樓道走道照明、防盜門和對講系統、完善小區智能設備和硬件系統，打造智慧小區［1］。

（2）整修便民服務設施，提升社區景觀環境。依據現場實際情況增設臨時停車位、非機動車位，實現有序停車；引進第三方充電樁公司，合理布置充電樁位，保障充電安全；修整弱電線纜入地，實現空中整潔無線；強電從桿上變改為箱變式，強電線路纜化入地；修繕、增設公告宣傳欄和信報箱，實現公共設施整潔化；增設智能快遞柜，實現快遞有序接收；規范垃圾收集點，實現垃圾分類。

（3）營造共享和諧鄰里，實現長效管理。為了深化居民間的溝通營造良好和諧鄰里，小區配建了休閑活動設施，并引并進專業化物業公司，實行規范化的物業管理。

2.4 帝豪花園小區改造的效果與經驗總結

（1）帝豪花園小區改造的效果。帝豪花園小區改造工程已于2019年12月底完成竣工驗收，實現了“路平、地凈、燈亮、管通。”

（2）帝豪花園小區改造經驗總結：①要注重公眾參與。老舊住宅小區存在問題有一定的共同性，也有一定的特殊性。小區要改什么居住在小區內的居民無疑是最有深刻體會和話語權的。為了保證整體改造效果，項目設計初期區住建局、社區、設計院就以問卷調查、上門走訪等方式征求小區居民意見，并結合小區實際制定規劃設計方案。設計方案出臺后，還將設計規劃總平圖張貼在小區進一步征求各方面意見，前后經過三次征求意見并對設計方案進行微調后，最后得出較為滿意的方案；②民生優先，重點突出。主要對老舊住宅小區的建筑主體、共用部位進行全面改造升級，修復老舊住宅小區的原有基礎設施功能。老舊住宅小區改造不僅僅是外觀的“高、大、上”，而是要立足實際重點解決基礎設施老化、公共服務缺失、智能化程度不高等群眾反映強烈的問題；③創新機制，實現長效管理。老舊住宅小區改造只是解決硬件問題，要想真正解決老舊住宅小區存在的問題，必須在小區長效管理上下功夫。一是對具備一定物業管理基礎的小區，可先由地方政府給予經費支持，及時指導引進專業物業服務。二是對基礎設施條件較差，專業物業企業不愿進駐的老舊住宅小區由主管部門會同鎮街統籌安排抓好長效管理，在持續開展老舊住宅小區改造工作的基礎上，整體打包購買基礎專業物業服務，解決這部分小區衛生保潔、綠化養護、安全防范、公共維修等基本物業管理需求，努力提升老舊住宅小區居民生活品質［2］。

3 尚待解決問題

老舊住宅小區改造是政府從民生角度出發而實施的一項民心工程，但目前仍有以下問題需要解決：

（1）改造成本高，資金籌措困難。由于各老舊住宅小區普遍存在房屋使用年限長，水、電管網、管線老化，區內道路破損嚴重，監控及停車設施不足，便民生活服務設施缺乏等問題，需要改造的內容多、改造的成本高。但各縣區財政能力薄弱，政府配套壓力大，加之老舊住宅小區住戶大多拆遷戶、外來務工人員等收入困難群眾，因此群眾自籌積極性不高，改造資金主要依靠中央及省級補助，資金籌措困難。

（2）項目報批不規范，系統性監管難。由于老舊住宅小區整治工作是新生事物，與傳統建設項目工程不同，主要還是依托當地的住建部門抽調人員進行監管，而還未形成一套行之有效的審批和監管手續［3］。

（3）部門間溝通協調難。老舊住宅小區是個系統性的工程且工期緊，任務重。建設過程中需要協調多個職能部門，尤其像供電部門這樣實行垂直管理的部門，地方基層部門無決定權，需層層上報審核。這樣既耽誤了工期，又浪費了大量人力物力，導致老舊住宅小區改造工作無法按期保質保量完成。