房地產企業(yè)土地增值稅稅收風險及籌劃

陸潔芳

摘 要 房地產產業(yè)的發(fā)展為我國經濟社會的發(fā)展提供了強勁動力，是當前重要的經濟行業(yè)之一。但是房地產行業(yè)的發(fā)展也遇到很多問題，土地增值稅的征收問題直接關系著企業(yè)的經濟效益。合理的土地增值稅稅收籌劃可以幫助房地產企業(yè)實現減少稅收風險的目的，提升企業(yè)的競爭實力，增加企業(yè)的收入。

關鍵詞 房地產企業(yè) 稅收風險 稅收籌劃

一、引言

近年來，政府對房地產行業(yè)的宏觀調控繼續(xù)發(fā)力，各地地方政府也出臺相應的法規(guī)來規(guī)范市場秩序，打擊不正常交易;房地產企業(yè)面臨激烈的發(fā)展形勢，為了更好地節(jié)約運營成本，提高自己的核心競爭力，如何在合法的條件下，合理的范圍內，進行稅收籌劃是企業(yè)拓展市場的重要手段。此外，增值稅的改革，如何清算房地產企業(yè)土地增值稅工作也是急切需求解決的問題，而土地增值稅在各項的稅收支出中占有重大比例。在此情況下，為了使企業(yè)效益達到最大化，使其企業(yè)得到快速發(fā)展，就要求房地產企業(yè)防范各種稅收風險，制定科學合理的稅收籌劃。

二、土地增值稅與稅收籌劃概述

（一）土地增值稅

土地增值稅是指按照國家相關規(guī)定，轉讓國有土地的使用權、地上上的建筑物，及附著物獲得的所有形式的收入，都要按照規(guī)定的稅率向國家繳納的一種賦稅。土地增值稅具有四個顯著特點：一是以轉讓房產所產生的價值增長額度作為計稅的依據;二是廣泛的征稅面;三是實行超率累進稅率，按照增值稅額在扣除項目金額的資金中所占的比例，分30%～60%各級別的稅率進行征收;四是按次進行征收。

（二）稅收籌劃

稅收籌劃，又稱為“合理避稅”，是指在必須符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，為了降低稅負成本，利用繳稅的時間先后，渠道以及稅法中的漏洞等所采用的方法。稅收籌劃是具有合法性、事前籌劃性、明確的目的性、時效性、謹慎性等特點。稅收籌劃是在法律許可的范圍內合理進行，嚴格遵守不違背稅收法律規(guī)定的原則。也同時要求遵循事前籌劃的原則，著眼于企業(yè)的長遠收益，不能將格局放在眼前，要實現企業(yè)利潤的最大化。

三、營改增、土地增值稅與房地產企業(yè)的相互影響

（一）土地增值稅對房地產企業(yè)的影響

土地增值稅作為房地產企業(yè)承擔的主要稅負之一，會對其產生非常重要的影響是影響。首先，增值稅直接影響企業(yè)獲得的收入，由于房地產企業(yè)對公共的土地資源進行開發(fā)，制定較高的銷售價格，使房地產企業(yè)獲得豐厚的收益，損害了公眾土地資源的利益，國家對此進行了稅收政策調整，使房地產企業(yè)的收益大幅度的縮水;其次，針對當前房地產企業(yè)的現狀，結合土地增值稅對其的重要意義，政府針對性的調整土地增值稅的預征率，必然會給其帶來很大的資金壓力，如若房地產企業(yè)無法客觀且精準把握土地增值稅對經營發(fā)展的影響，而存在稅收籌劃層面的工作缺失和管理漏洞，則極易對土地增值稅的清算產生錯誤判斷和預期偏差，進而產生企業(yè)資金管理風險，不利于房地產企業(yè)的健康長遠發(fā)展。

（二）營改增對土地增值稅及房地產企業(yè)的影響

毫無疑問，營改增影響著土地增值稅，同時也影響著企業(yè)的發(fā)展。一方面，營改增影響企業(yè)的財務管理。營改增后，改變了計稅依據，企業(yè)從原來的價內稅變成價外稅，繳納的基數從含稅收入轉變?yōu)椴缓愂杖?。而相應法?guī)規(guī)定，對單位開具發(fā)票也有了新的要求，規(guī)定房地產企業(yè)在領取、開具、作廢發(fā)票時的工作量要大于營業(yè)稅發(fā)票。同時為了更好地核算成本，也要按照規(guī)定，區(qū)分普通發(fā)票和專用發(fā)票;另一方面，營改增影響著企業(yè)的稅負。針對國家出臺的稅收優(yōu)惠政策，要求企業(yè)的財務人員要對其關注了解，為企業(yè)更好地出謀劃策，制定合理的稅收籌劃。

四、房地產企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃分析

（一）合理運用清算技巧

如何正確運用清算技巧，是稅收籌劃面臨的重要問題。一方面，企業(yè)為了加強資金的流動循環(huán)，減少在房地產企業(yè)的資金占用量，要適度的延遲清算時點，但仍需注意是在國家規(guī)定的清算時限內運用;另一方面，房地產企業(yè)為了更好地適應營改增政策，如何合理的運用清算技巧，實現更深層次的優(yōu)化完善，是企業(yè)進行稅收籌劃的基礎。

（二）有計劃性地選擇稅收籌劃方式

稅收籌劃在不同的階段需要選擇不同的方式。在保有階段，企業(yè)要根據自身的生產、經營特點、環(huán)境、合作商等因素，選擇合理的投資方式，享受國家給予該行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在銷售階段，土地增值稅實行較以往更高的稅率，企業(yè)為了盡可能少的納稅，要在每一級稅率的邊界進行核算，來確認是否增加銷售價格。企業(yè)也可以設立專業(yè)的公司，分解應稅收入，分散銷售收入。

（三）重視財務人員培養(yǎng)

國家出臺的各項稅務政策條例，實施細則，如果因為企業(yè)的財務人員專業(yè)技能以及主觀因素不能更好地將其“吃透”，導致在繳稅申報中企業(yè)多繳納賦稅或承擔稅務風險，法律風險和經濟危機等，造成嚴重后果。因此，企業(yè)要重視財務人員的專業(yè)技能，培養(yǎng)高素質的財務人才，定期培訓學習等，提高財務人員的工作效率及能力，更好地為企業(yè)的財務管理出謀劃策。

五、結語

房地產經濟作為我國重要的經濟形勢，對積極社會的發(fā)展起到重要的積極作用。但由于高額的收入，行業(yè)壟斷，嚴重破壞了土地公共資源，國家對此實行了稅務調控，實行土地增值稅、營改增。這迫切的要求房地產企業(yè)加強稅收籌劃，稅制的改革給房地產行業(yè)帶來了巨大的影響，但同時也給企業(yè)發(fā)展提供了機會，如何突破，實現經濟的增長，需要企業(yè)為了美好的發(fā)展趨勢努力。

（作者單位為中鐵房地產集團華東有限公司寧波事業(yè)部）

參考文獻

[1] 傅小丹.房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].納稅，2018（24）.