物業行業企業全面預算管理探究

張紅瑄

摘 要 物業服務管理屬于第三產業，也是我國新興的服務產業。近年來物業服務行業伴隨著房地產事業的蓬勃發展有了飛速的發展，也給行業內帶來了激烈的競爭。物業服務因其特有的技術水平低、人力成本高等特點而導致成本偏高，物業費上漲又存在一定的困難，造成企業利潤偏低。通過全面預算管理降低成本成為物業公司在激烈的競爭中提升競爭力的有效手段。物業公司通過預算的編制、執行、調整和考核獎懲等多個重要環節對企業內部構成的各種財務及非財務資源進行分配、考核和控制，逐步形成適合物業企業的一種綜合管理機制，該機制包括管理控制、激勵、評價等功能，以更利于組織和協調企業日常生產經營活動，確保在資源利用率最高，成本較低的情況下，經營目標的順利實現。本文著重于物業企業應用全面預算管理的必要性進行闡述，對物業行業企業全面預算管理存在的問題進行分析，并提出了針對性的建議，具體包括：提高管理層的認識水平;采取彈性預算與固定預算相結合的編制方法;建立考核機構，制定激勵機制;提升服務能力和風險控制能力;積極引進先進的現代化軟件管理系統。

關鍵詞 全面預算管理 物業服務企業 必要性 措施

全面預算管理，是一種會計上的管理方法，它旨在通過科學的管理方法合理的分配企業所擁有的資源，企業的資源一般包括企業自身發展的優勢，國家政府制定的有利政策，外部環境市場資源等。全面預算管理要求公司始終不能忘記戰略發展的總方向，以總方向為大前提來細化工作，做到數量化和可執行。

一、物業公司實行全面預算管理的必要性分析

物業管理作為一個勞動密集和技術勞務型的服務性行業，其技術含金量少，物業行業進出壁壘低，因此潛在競爭客戶也就多。而近年來技術進步，大數據時代帶來的信息，機器人工智能時代，互聯網時代技術的革新，很多物業企業抓住時代轉型的機遇，也紛紛對自己的企業進行升級業務、創新模式，出現了越來越多物業企業在轉型中選擇使用全面預算管理的現象。

（一）物業公司的經營特征

物業管理企業是新興的服務行業，屬于第三產業。物業企業的主要服務內容是維修維護服務、綠化服務、消防安全服務、停車管理服務、特殊要求服務等。這些服務內容都是通過與業主方簽訂物業管理服務合同來進行法律保證的。業主會按照合同約定好的價格按年或者按季度或者按月向物業公司支付物業費。絕大部分物業企業都能做到以上的服務，因為這些服務簡單，技術含金量低，物業這個行業的進出壁壘又小，因此某一個體的物業企業從長遠看來，競爭優勢都不大，同行業的企業數量又大，因此隨時都有被取代的可能，為了尋求更長遠的發展，物業公司必須進行改變。

目前物業市場各公司之間的服務差異小，因此誰能笑到最后主要看誰的成本控制的低，收入相同的情況下，只有控制好成本，才有贏得利潤的空間。物業服務型企業的特點有三個方面，一是它屬于勞動密集型企業，人力成本占其總成本的大部分;二是要保證充足的現金流，針對不同客戶，不同服務內容，確定不同的收費方式，確保公司現金流充足;三是預算收入要得到保證，即需要物業費，服務費的及時收取。全面預算管理的最大好處是可以節約成本，這應該是吸引物業企業選擇它的最大原因。全面預算正是運用科學手段管理企業以降低企業成本的有效方法，全面預算管理可以促使企業將戰略目標合理分解至可理解可執行的小部分，細化流程，以滿足物業企業的需求。全面預算管理的基本要求可以概括為三個“全”，企業全員參與、業務范圍全面覆蓋、管理流程全程跟蹤。他是一個系統的管理方法，為企業戰略目標的實現提供有力的保證。

（二）物業公司全面預算管理的必要性

全面預算管理是企業內部控制的一種主要方法，而物業行業需要實現降低成本的需求，全面預算管理又具有這樣的優勢特點，因此這也就是物業企業實施全面預算管理的必要性了。針對當前業主不滿物業管理水平和服務質量，物業企業需要改善內部管理流程、優化服務方法，建立一套全面的預算管理體系，制定清晰的預算管理流程和預算目標，促使物業企業各項口碑不斷提高是很有必要的。針對當前物業企業成本高漲和收費價位難以提升，為保證提高企業的盈利能力需要實施全面預算管理，加強成本管控，有效保證企業的盈利空間。針對物業管理與房地產行業發展嚴重不匹配，急需促進物業企業全方位發展，從管理規模上、服務質量上和綜合效益上全面發展，打造信息化、法制化的物業企業管理和獨特的品牌效應。由此可以看出為改善行業發展現狀，必須要推行全面預算管理體系。

二、物業公司全面預算管理存在的問題

目前，許多物業公司由于企業發展的需要，已經基本采用了全面預算管理的預算管理辦法，但在具體管理操作上，仍存在著許多問題，比如管理者認識問題，預算執行問題，預算缺乏有效監督等，這也讓全面預算管理沒有充分發揮出相應的作用。

（一）管理者對全面預算管理認識不到位，缺少實質操作

物業企業規模絕大部分是中小企業，其管理者通常僅僅專注于自己負責的小部分區域，缺少對全面預算管理的“全面”認識把握，只關心將預算做出來即可層面，實行不實行，有沒有合理性的問題一概不考慮。沒有真正理解全面預算管理機制，做出來的預算沒有結合企業具體經營行為，沒有全局把握預算的概念，預算只存在形式，沒有實質操作。甚至有一些企業的管理者，還會把全面預算和會計核算混為一談，認為做預算就是會計核算的工作，不需要各業務部門的參與，這跟全面預算管理的全員參與大相徑庭，最終失敗。

（二）全面預算管理的執行力度不夠，管控程度不足

管控和執行是最終實現全面預算管理目標的關鍵所在。預算執行不力是目前物業行業實行全面預算管理存在的問題，主要原因存在兩種情況，一是企業的預算讓員工無法執行，主要是因為預算脫離了業務部門而由財務部門獨立編制，缺少與業務部門合作溝通導致業務部門無法配合，沒有統籌業務部門的實際操作環節，導致業務部門對此預算很難理解，再與往常的經驗預算的對比之間存在的差異很難接受，會抵觸，更加不愿意配合執行;二是預算松弛，即使完不成預算也不會追究到業務部門，沒有細分預算責任，缺乏統籌規劃與指導，企業對自己的預算任務認識不到位，業務部門目前付出的行動與全面管理所要求的管理過程全參與的基本要求相差太遠。

（三）機構設置不合理，造成預算編制與實際脫節

全面預算管理需統籌全局，需要一個專門的機構部分來負責執行，而目前物業企業除極少數大型企業外，很少建立專門的全面預算管理機構。沒有設置專門機構的物業企業數量是非常龐大的，這些公司的預算是由財務部門的幾個人組織實施。但是全面預算的預算編制要求不僅要從財務管理的角度明確最終的財務目標，更要將企業最終目標規劃細化到各項具體的項目和業務活動中。僅僅依靠由財務部門通過上年度企業的經營狀況與財務報表做出來的預算作為全面預算決算，是很不合理的。因為財務部門信息不對稱、不能真正了解生產經營業務，脫離實際，做出來的預算很大程度上與實際脫節，業務部門也很難去施行。

（四）過度關注成本控制，績效考核目標偏離

激勵機制也是能否實施好全面預算管理的一大因素。沒有激勵利益的驅動，各業務部分就沒有進行預算管理的動力。預算管理的初衷是節約成本，這也和物業公司的戰略發展不謀而合，但它又不僅僅只是減少成本，而是想在控制成本的過程中實現其他增值收入，最終實現戰略目標。大多數物業企業在預算執行中，還是側重在財務會計的預算縮減上，而不是全面的合理的縮減。在業務中，節約成本的給予獎勵，這就導致了不注重質量只注重成本低;不支持開展可能會增加成本的一些活動，這就損失了很多增值業務帶來的其他收入，過分強調成本控制，忽略了長遠的發展。與此同時，在公司的年終或月終績效考核中沒有與預算執行情況相結合，沒有根據預算管理的執行流程而制定合理的激勵機制，這就造出了簡單機械地執行預算，不考慮公司未來發展，各部門無法協調，執行結果反饋不及時的問題，最終即使企業在經營過程中出現了問題，也無法及時的解決。

（五）缺少信息技術的支持

目前信息化軟件都是設置好的程序，高度統一化。但物業管理服務需要以滿足眾業主自身需求為中心，更多的體現個性化、差異化、精品化，提供精準服務，這就需要智能化的網絡平臺提供保障。此外，利用先進的信息化手段來實現全面預算管理也是十分有必要的。

三、加強物業企業全面預算管理的對策建議

物業企業實施全面預算管理是非常有必要的，目前也有很多企業選擇了這種科學的管理方式，在物業行業中運用全面預算管理需要注意的問題也很多，本文從目前存在的問題的角度出發給出相關建議。

（一）加強企業員工的教育培訓，提高管理層的認識水平

全面預算管理的實行，主要取決于管理層的管理以及員工的配合，為了保證全面預算編制的科學性，有效性，在編制預算的過程中，不僅需要大量的企業信息也需要很多準確的行業發展信息作為預算支撐，這就需要員工的積極配合。因此，為了更方便地收集信息，企業應加強培訓相關員工的信息收集能力，對財務人員或者相關人員都進行財務管理技能的培訓，給管理層補充一下財務知識，對資料管理人員進行資料管理制度的培訓，提高企業員工的專業素養和工作能力。根據物業公司的實際需求，構建適合本公司的資料庫，安排專人專業化管理，不僅可以從根源提供原始資料保證全面預算的合理性，也會及時更新資料庫，使全面預算管理及時有效的制定預算方案。物業企業只有時刻不能忘記自己的戰略目標，組織協調好企業內部各個部門間能順利完成自己的任務，執行情況很重要，各司其職，才能實現最終的目標。

（二）彈性預算與固定預算編制方法相結合

物業公司在進行全面預算管理時總體原則上需注意，業務流程統籌規劃，化整為零，將任務細分化，將任務變成可數量化和可執行的小目標，確保各業務部門能夠最經濟有效的運轉，這樣可以及時發現問題，盡快解決問題，最終實現企業的目標。具體做法是在充分考慮公司年度總體規劃總體戰略目標與歷史年度預算收入，各業務部門規模、公司未來發展等因素的前提下，在確保公司預算目標可實現下，建立專門的部門負責全面預算管理的統籌規劃，不要一味強調節約成本，注重質量，以及全面預算管理實行過程中帶來的一些增值業務帶來的收入，制定彈性預算與固定預算結合制定合適的預算方案，逐級將目標分解給下屬單位落實到相關業務責任中心;各個業務責任中心則根據各自所承擔指標，組織業務、財務等相關部門人員分析指標完成的可實現性，提出意見，向專門部門反饋。專門部門在對問題進行匯總整合后，從全局出發進行及時的修改，確保全面預算管理順利執行。

（三）建立考核機構，制定激勵機制

為了平穩有效地推進全面預算管理，必須打開其認知度、確立其權威性。預算考核組織機構在全面預算管理實施過程中起到監督的作用，針對各業務部門的預算執行情況，予以相應的獎懲。預算考核組織機構還需要根據每個部門的實際發展狀況，建立相應的輔助責任機構，保證預算指標責任到人，提升全面預算管理物業企業人員的參與度，最終保證全面預算管理的順利進行。建立獎勵機制，有獎有罰，這樣既可以帶動員工的積極性，又可以督促員工完成負責好自己負責的區域。

（四）確保物業服務企業的收入，主要加強提升服務能力和風險控制能力，確保企業的收入

服務行業的日常業務是與各式各樣的客戶進行溝通，而物業企業屬于服務行業中重要的一員，承接的服務多、面臨的風險大，特別是涉及合同糾紛問題，很容易因為沒能做好有效的預算管理而出現法律問題，面臨較大的法律風險。我們要做的就是減少風險的存在，首先全面提高企業的重視度，設立有關的法務部門并配備一支專業的團隊，處理業務經營過程遇到的各種合同糾紛，減少不必要的損失。其次，嚴格做好風險把控，加強對合同審查和管理，制定一套符合企業經營狀況的規章制度，涉及簽字和備案的全過程，規范合同管理，從最大程度上規避合同糾紛造成的法律風險，保證企業收入的實現。另外，企業還應注意資金短缺和服務態度差等其他潛在的缺點所帶來的風險。

（五）積極引進先進的現代化軟件管理系統

5G時代，人工智能，大數據時代的到來，意味著企業傳統的用員工力量來滿足企業的需求已經過時了。因此，新的現代化個性化的現代管理軟件不僅可以提高物業服務企業的工作效率和工作質量，讓工作更快更準確地完成，還可以借助于更為先進的現代化管理應用軟件，來加強物業企業的信息技術水平并保證企業自身的發展。

四、結語

物業服務企業實行全面預算管理的方法不能完全照搬其他行業的方法，要根據自己行業的特點，根據自身公司的發展目標，公司規模來進行選擇和實行。物業行業實施全面預算是大勢所趨，實踐證明也是適用該行業的，雖然過程中存在很多問題，但是在不斷改進中，物業行業最終會通過實施全面預算管理，達到節約成本，最大程度物盡其用，實現企業的戰略發展目標。

（作者單位為北京住總北宇物業服務有限責任公司）

參考文獻

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