房地產企業開發項目可行性研究存在的問題及對策

楊志國

摘 要 面對房地開發企業項目資金投資具有規模大，周期長，風險運營高等特點，因此，房地產企業在項目開發論證的前期階段越來越重視項目可行性研究，通過研究論證，確定項目的產品定位、定價，降低企業經營風險，有效提高企業的核心競爭力。但由于多方面原因，現階段對于大多數中小型房地產企業還缺乏有效的可行性研究論證工作，有的房地產企業主要應對項目資金籌集需要而做，沒有真證發揮可行性研究論證的作用。本文基于房地產開發項目可行性研究的作用，分析了房地產項目可行性研究中存在的問題，并提出了完善房地產項目可行性研究的對策。

關鍵詞 房地產企 可行性研究 財務管理

一、引言

國家實行住房改革以來，房地產企業逐漸發展成為國家的支柱產業，據不完全統計，現在我國的房地產業在整個國民經濟中占有很重要的位置，每年大約可以拉動GDP20%左右。房地產業持續性發展不僅可以拉動內需，改善人們的住房環境。而且房地產開發有利于提升城市形象，帶動地方經濟發展，提升地方財政收入，解決社會就業難題。還可以帶動與房地產相關產業的上下游企業共同發展。近年來，由于房地產業過快發展，大量的民間資本涌入房地產開發中，造成了過度開發和開發混亂的局面。有的開發企業盲目過度開發，缺乏前期科學論證工作，造成資金鏈斷裂，形成爛尾樓盤，給購買業主造成了很大的經濟損失，不僅給地方政府帶來了很大的麻煩，也嚴重影響了城市形象。可見房地產開發項目前期可行性論證的重要性不容小視。

二、房地產開發項目投資可行性研究的作用

（一）項目立項審批的依據

為了充分發揮市場配置資源的基礎性作用，確立企業在投資活動中的主體地位，保護投資者的合法權益，營造有利于各類投資主體公平、有序競爭的市場環境，促進生產要素的合理流動和有效配置，優化投資結構，提高投資效益，推動經濟協調發展和社會全面進步，政府對企業投資的管理制改革日益深化。

（二）項目投資決策的依據

由于房地產開發項目資金投入大，開發周期較長，期間需要投入大量的人力、物力、財力。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設規模、資金分期投入、項目開發周期、產品的定位、定價、設計要求等是否可行，環評是否過關，法律是否允許。通過分析研究來判斷競爭對手，目標客戶群體以此提高企業自身的競爭力，并計算出投資項目的經濟效益指標，并選出最優方案。

（三）項目資金籌集的依據

一個項目的開發離不開外部資金的支持。90%以上的中小房地產企業都會通過銀行等金融機構借款來籌集項目的建設資金。銀行等金融機構都把可行性研究報告作為項目申請開發貸款的先決條件，需要對項目的可行性研究報告進行全面、細致的分析評估，并據此完成房地產開發項目貸款的前期評估報告，根據評估結論確定是否同意貸款支持。同時開發企業與聯合開發單位，上下游企業及其他機構投資者進行項目合作時，都以項目的可行性研究報告作為重要參考依據。

（四）工程招投標的參考依據

項目的發包方根據項目可行性研究的財務評價指標數據，來確定項目的標的價。以此價為基礎來進行項目的招投標。

三、房地產開發項目可行性實例分析

（一）項目概況

本項目規劃總用地面積71333平方米（107畝），規劃容積率1.99，總建筑面積175284平方米。地上建筑面積142565平方米，其中，商業建筑面積99510平方米;加氣站建筑面積4330平方米;營業部建筑面積37044平方米;物業管理用房1680平方米。地下建筑面積32720平方米，其中，商業地下建筑面積29570平方米;地下自行車庫建筑面積3150平方米。整個建筑占地面積21888平方米，建筑密度30.7%，綠地面積21581平方米，綠地率30.2%，機動車停車位共計1092個，自行車停車數6908個。

（二）項目投資估算

投資估算是在項目的建設規模、技術方案、設備方案、工程方案及項目實施進度等研究并基本確定的基礎上，估算項目投入的總資本。該項目投資估算由土地成本、建安成本、配套工程、前期政策性費用（含規劃設計及監理費用）、銷售費用、管理費用、財務費用、不可預見費、稅金構成。

項目投資估算表說明：一是土地成本按土地出讓金合同金額及土地契稅、土地使用稅;二是前期工程費根據當地政府部門收費依據計算;三是建安工程費參加同類同期預算價格計算;四是銷售費用按收入的2%計算;管理費用按收入的3%計算;財務費用按籌資金額建設期銀行貸款利率計算;不可預見費按收入1%計算;稅金按收入*綜合稅率計算;

（三）項目財務效益測算

項目財務效益測算值與實際值對比如表2所示。

項目預期的凈現金流量如表3所示。

（四）項目財務評價分析

經分析計算，該項目的財務指標如下：

該項目的內部收益率（IRR）=118.36%。

該項目財務凈現值NPV=14270.65萬元，（I=12%）。

該項目投資回收期為2年

該項目的凈利潤為：19253.46萬元。

項目綜合評價結論：該項目財務凈現值NPV= 14270.65萬元>0， 內部收益率（IRR）=118.36%大于12%折現率，項目投資回收期為2年，該項目的各項指標都比較良好，項目具有可行性。

四、房地產投資可行性研究存在問題

（一）前期市場調研的可靠性問題

房地產企業前期市場調研一般由市場經營部采取競爭樓盤的現場摸底、實地走訪、通過當地樓盤信息網等方式來獲取競爭行業在同區域、同地段所開發的樓盤信息，這種方式存在一定的不確定性。競爭樓盤往往宣傳價格與實際的成交價不一致的問題，這樣會造成企業在項目定價方面產生一定的誤導。另一方面在調研過程中往往忽略當地居民對戶型結構的偏好、樓層高低的要求、容積率、綠地率等規劃指標。

（二）財務評價指標體系有待完善

在房地產項目可行性研究中除固定的收入、成本費用、稅金等相關指標外，采用最多的評價指標為項目投資回收期、項目凈現值、項目的內部收益率、項目的凈現流量、獲利指數法、會計收益率法等相關評價指標。在這些評價指標中，項目的內部收益率法不太適合房地產開發企業，主要原因是房地產企業采用的是預售制，因房開企業的開發資質差異開發項目樓盤可出正負零或項目封頂后可以辦理預售許可手續，取得預售許可證后即可開始對外銷售。從表3可以看出，在建設周期內，這樣就會產生現金流入并會產生多個入IRR問題，而這多IRR往往均無實際的經濟意義。再則是成本費用項，成本費用項目中地方性前期政策性配套費用一般都是絕對數，建安成本根據房屋的建筑結構及設計條件不同，價格不同。財務費用、管理費用、銷售費用、不可預見費等相關費用，一般按照收入的一定比例采取預計的方式，這樣會造成預測值與實際發生值相差較大。

（三）實際值與預測值的差異問題

從表1、表2可以看出，一個項目的可行性研究預測財務指標往往與實際財務指標有一定的差距，主要是體現在可行性研究在估算的收入、成本、費用、稅金、投資利潤率等指標受市場變化及政策的影響無法準確預測，加之不可預見費用空間較大。所以造成了實際銷售值與預測值的差異問題。

（四）實際的開發周期與預測周期存在較大不確定問題

房地產企業一般根據項目開發的規模大小來制定合理的開發周期，正常的項目開發周期為3年，由于開發周期長，資金需求量大，多數中小房企通過施工單位和材料供應商前期墊資讓項目盡快封頂，在第一時間取得預售許可證并開始對外銷售，如果預售情況不理想，銀行按揭貸款放款不及時會造成企業的資金出現困難，很多中小房企業就是因為資金鏈出現問題而造成項目不能按期交付或延期交付的情況時有發生。其他影響項目的開發周期的因素有地方政府舉辦重要賽事、重要活動、高考期間、安全事故政府責令企業停工等等，對項目的開發周期都具有很大的影響。綜合驗收審批程序造成無法正常交付問題，現在越來越多的城市都成立了綜合審批部門，因綜合驗收審批周期長，涉及部門多，要求嚴。容易造成項目的延期交付問題。

五、完善房地產項目可行性研究的對策

（一）加強市場調查真實可靠完整性

市場調研是房地產開發企業項目可行性研究論證中非常重要的一個環節，調研的結果直接影響決策者對市場的預期判斷。所以必須加強市場調查的力度和深度，追求真實行，不能走過場，一定要實實在在認真做好實地調研。通過項目周邊競爭樓盤的摸底情況，及房屋交易真實信息，重點應結合項目所在地的人口規模，城市發展潛力，當地老百姓對房屋戶型結構的喜好程度，項目樓層高低的要求，目標客戶群體對項目的容集率、綠地率、停車位等一系列的非財務指標。做出詳細分析論證，為決策層提供真實可靠的數據。

（二）完善財務評價指標體系

針對項目的內部收益率法產生多入IRR問題，房開企業最好不采用內部收益法來作為評價指標。可選用投資回收期、項目凈現值、會計收益率法評價指標。結合項目的敏感性來調節項目的風險系數。

（三）針對實際值與預測值的差異問題

一定要加強項目過程控制，實施動態監控，加大項目事前、事中、事后的控制力度。

1.加強項目進度控制。在項目執行過程中，要經常地進行實際進度與計劃進度的比較，發現偏差，及時采取糾偏措施。在項目進度監測過程中，一旦發現實際進度偏離計劃進度，必須認真分析產生的原因及其對后續工作及總工期的影響，并采取合理的調整措施，確保進度目標的實現。

2.加強項目成本控制。成本控制是工程項目投資管理的核心部分。工程項目的成本控制不僅是對項目建設過程中發生的費用的監控核對大量費用數據的收集，更重要的是對各類費用數據進行正確分析并及時采取有效措施，從而達到將項目最終的費用控制在目標范圍之內的目的。成本控制可采用橫道圖法對費用偏差進行分析，從而對成本進行有效控制。用橫道圖法進行費用偏差分析，使用不同的橫道標識已完工程計劃費用、擬完工程計劃費用和已完工程實際費用，橫道的長度逾期金額成正比。橫道圖法具有形象、直觀、一目了然等優點，能準確表達出費用的絕對偏差，而且能一眼就看出偏差的嚴重性。

3.加強項目質量控制。首先確立項目質量管理責任制，把項目負責人確定為工程項目質量的全權責任人，質量工作必須親自抓到位。其次制定質量計劃把質量目標層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實，一直落實到個人，使每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都能予以明確;再次加強進場材料、構配件和設備的檢驗。建立前后工序間要有交接確認過程及建立質量記錄資料制度。加強監理人員考核準入制度。

六、結語

房地產項目可行性研究分析關系到各開發企業項目健康運行，也是企業投資決策的重要參考依據。目前，多數房開企業只是作為融資提供的前期資料，在實際經營活動中沒有真正發揮起作用。只有將該可行性研究分析具體內容應用到企業經營活動中去，企業才能得到良性長遠的發展。

（作者單位為銀川眾一集團房地產開發有限公司<寧夏>）

參考文獻

[1] 楊建軍.房地產投資可行性研究中存在的缺陷及改進對策[J].經濟師，2017（03）：286-287.

[2] 王小平.李娜 .財務評價在房地產投資可行性研究中的應用[J].科技信息，2010（10）：711-713.

[3] 解德強.房地產投資項目可行性分析存在的問題及對策[J].住宅與房地產，2017（05）：20.

[4] 陳慧斌.房地產開發項目的可行性分析及現狀研究[J].建筑技術開發，2017，44（24）：53-54.