關于工業地產的財務管理問題研究

李海燕

摘要：在地產行業越來越多元化發展的今天，蘇高新集團作為地產行業的領軍人，在當地政府以促進產業集聚、招商引資和加快中小企業發展的政策引導下，以縣級城市為試點，“節能環保創新園”為主題，創建在當地具有代表性的工業廠房園區。本文研究了在工業地產發展過程中如何制定商業計劃、如何選擇開發模式，分析了工業地產的發展現狀，提出目前主要問題是財務風險高、開發周期長、投資決策的主觀性，以及沒有針對性的政策參考等特點。面對激烈的市場競爭環境，要想獲得持續發展，必須要提高自身的財務管理水平，實行科學有效方法，最大限度的降低企業管理成本和營運風險，尋找利潤增長點增強在地產行業的核心競爭力，實現可持續的快速、穩步的發展。

關鍵詞：工業地產;財務管理;問題;對策

一、財務管理對工業地產的重要性分析

（一）財務管理分析工作有助于為商業規劃提供依據

國有地產行業是關系到民族經濟的重要命脈，隨著十三五規劃，國家對經濟改革的大力扶持，實體經濟在不斷升級轉型的過程中，工業地產行業得到了迅速的發展。地產行業從掛牌拿地開始，就要進行土地相關的商業計劃制作，而財務管理作為地產行業不可或缺的重要組成部分，它貫穿于土地獲取初期，工程開發階段，竣工交付，廠房銷售等各個重要階段。它為管理者提供財務決策的同時，能夠合理安排融資計劃，正確分析現金凈流量，預測內部收益率，掌握投資回報期，從而保證銷售環節的高效合理運行。

（二）財務管理分析工作有助于財務決策指引方向

2018年，隨著工業總產值的穩步增長，地產行業戰略性結構調整，進而產業步伐加快發展。此時在運營過程中離不開財務管理的正確運用，科學的分析管理對企業的生存發展有著重要影響，它不僅是投資項目編制預算的必要手段，也是企業行業戰略升級的重要因素。行之有效的財務管理分析能夠為管理層提供科學決策、并且改善融資結構、優化資金配置、控制財務風險，從而大大增強行業競爭優勢，使其穩定良性發展。在經濟建設市場化的前景下，分析管理水平的高低對結構調整有著直接的影響，也是為產業地產行業平穩發展創造一個保駕護航的安全空間。

二、工業地產財務管理在運用中的主要問題

（一）投資決策分析方法的主觀性

地產開發初期階段，在政府掛牌企業拿地之后，緊接著就要圍繞地塊進行相應的商業計劃書制作，財務工作者若不能掌握足夠多的財務分析信息，則無法用科學合理的方法測算投資決策的前瞻性和適合性。財務工作者參照市場貼現率來主觀調整項目開發的內部收益率，呈現給管理層的商業計劃書就無法正確體現市場價值。由于此階段的融資安排還未發生，財務管理者可人為的調整融資規模，進而調整開發成本。按照總包合同確定的開發成本和不可預見費用，就會嚴重偏離財務分析方向，導致無法正確分析現金凈流量，預測內部收益率，測算投資回報期，最終難以出具較為合理的，滿足管理層需求的商業計劃書。

（二）成本歸集分析方法的單一性

地產開發中期，主要對發生的前期費用、建筑安裝、基礎設施、公共配套、間接費用的成本合理歸集。成本的發生除了已發生部分，還包括了預估費用和不可確定性費用，此時科學的分析方法是否合理就關系到成本歸集的正確與否。在具體分析過程中，由于分析管理制度的不完善，導致分析經驗不足，分析方法局限性。由于財務管理人員分析工作經驗匱乏，沒有足夠的專業能力，通常是經過自身主管意識判斷，人為確定開發成本，進而得出的損益表，并不能真正體現預期收益，也無法為管理層提供真實合理的收益反饋。另外，在實際工作中如果不能科學、合理的根據建筑面積將預估費用和不可確定性費用分攤進各自建筑成本中，也會對國有地產企業的財務管理工作埋下隱患。

（三）稅收籌劃空間的主觀性

工業地產竣工驗收之后，進入交付銷售環節。在此環節中，將涉及相關的稅費繳納，比如增值稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。其中土地增值稅是按照2%預交，在項目銷售完畢之際，才能進入清算環節。由于土地增值稅的計稅依據是根據土地成本、開發成本、開發限定、稅金、附加限定而計算出來的。由于上述財務分析經驗不足，分析能力不足等原因，致使分析方法局限性，同時財務管理制度較為薄弱，導致了地產行業的稅收籌劃管理受到影響。使得開發成本的歸集具有相對不合理性，開發限定是根據土地成本、開發成本之和的10%計算，附加限定是根據土地成本、開發成本之和的20%計算。有關鍵影響力的開發成本不能正確、合理的確定，最終會影響整個土地增值稅的計算過程。稅收籌劃出了問題，就無法合理納稅。也會影響當年所得稅，在審計過程中就會出現問題。

三、完善工業地產財務分析管理的對策

（一）以市場信息化為導向，讓投資決策更有客觀性

地產企業管理層應內拼招商運營服務，外看市場資源并購整合，集思廣益，分散決策風險。不僅應通過科學的技術手段來確保投資項目的嚴肅性和合規性，運用嚴謹的審批制度和流程來監控投資項目是否可能存在各類風險。參照市場同類行業指標，對投資項目進行內部收益率分析和行業前景分析，按照特定時期既定的市場貼現率，用專業的分析方法科學預測現金凈流量，預測內部收益率，掌握投資回報期，合理判斷，提高決策質量，使得商業計劃科學反映項目的市場收益率。

同時，市場最有效的資源就是利用互聯網的便捷，為投資決策提供更全面的數據信息，減少信息缺失風險影響。加強企業信息化基礎建設，提升企業的信息化水平，引進更高水平的財務管理軟件。通過互聯網技術的應用，將財務與統計整合在一起，完善數據的分析與處理，在復雜的財務分析方法之中，予以財務分析數據的完善與優化，從而提高財務分析水平。

（二）建立健全管理制度，采用科學的歸集方法

在國有企業中健全的財務管理制度是高效開展工作不可或缺的保障制度，如何健全國有房地產企業財務管理制度，采用科學的管理方法，我們可以從以下幾方面著手：一是尋求最優投資環境;二是加強對預算管理要求;三是完善決策制度制定;四是不斷提高風控體系。完善的財務管理制度，制定科學的歸集方法，不僅能激發財務人員的積極進取精神，最大限度發揮主觀管能動性，還有利于企業的崗位職責分工明確，辦事效率提高。科學合理的分析方法，對企業實現預期目標也是強有力的保障。所以，地產行業的管理層應結合行業的優勢資源，審時度勢，改變落后的管理理念，將財務分析制度化管理，最終能充分體現管理層的投資要求。

（三）提高財務管理人員的專業素質，合理籌劃稅收空間

合理納稅，是每一個財務人員應盡的義務，自身專業素養的高低，決定了稅收籌劃的合理與否。如今各行各業競爭激烈，國家的政策法規不斷更新中，財務管理人員是否具備較強的稅收籌劃能力，也是做好分析工作必不可或缺的一個重要條件，因此對地產企業財務管理人才的培養刻不容緩，積極參加專業的財務知識培訓，學習最新財務制度，做到不偷稅漏稅，掌握符合稅法的稅收測算方法。

由于地產行業具有高投資、高風險、稅賦高的特點，在實際運行中可能會遇見各種不可預見性的問題，導致出現嚴重的財務問題，因此，對風險防控意識的加強提高，也是國有地產企業財務工作人員當務之急要做的工作，重視學習危機預警管理理念與稅收籌劃相結合，是提高財務工作者的風險防控能力的必要途徑，財務管理工作人員在實際工作中應采用風險評估預測風險，與風險防控措施相結合，發現問題，解決問題，才能增強企業在行業中的市場競爭力。

四、結束語

2019年，在國家政策引導下，隨著市場的行業布局合理規劃中，地產板塊也必將成為國家、政府關注的重心，產業地產在轉型升級過程中，勢必會優化運營模式、招商模式。國有地產對財務分析管理高度重視，有利于企業制定科學的商業計劃書，也有利于對財務工作中出現的問題及時制定解決措施，進行有效的評估防控。工業地產行業要想引領時代可持續的健康發展，必須摒棄落后的財務管理思想，不斷更新管理觀念，各部門間優化合作，資源共享，讓分析管理貫穿于財務與業務中，用健全的財務制度和科學的管理方法為其提供保障，從而有效發揮財務管理的各項職能。不斷鞏固在行業中始終處于領軍人物的地位，全面實現國有資產的長足發展。

參考文獻：

[1]丁超.財務分析在企業財務管理中的應用研究[J].經貿實踐，2019（1）：100-102.

[2]余延紅.試論國有房地產企業財務管理存在的問題及應對策略[J].會計師，2017（5）：22-23.

[3]霍桂俠.中小企業財務管理存在的問題及改進措施[J].科技經濟市場，2019（1）：38-39.

[4]汪靜.中小企業財務管理的改進建議探討[J].中國商論，2019（1）：132-133.

（作者單位：蘇高新科技產業發展（張家港）有限公司）