新時期西安商業地產經濟開發研究

張英輝

摘 要：西安自古以來就是各類經濟要素的聚集發散之地。新時期，西安是促進亞歐合作交流的國際化大都市，肩負著帶動大關中、引領大西北、推動西部崛起的重要使命。同時，其作為省會城市，肩負著以區位、科教、產業優勢，實現強關中、優陜北、興陜南的歷史使命。本文將結合新時期西安商業地產的發展狀況，對西安商業地產經濟開發的相關問題展開研究。

關鍵詞：西安；商業地產；房地產經濟；升級路徑

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）10（b）-153-02

西安古稱鎬京，歷史上先后有多個王朝在此建都。西安是陜西省省會城市，是國務院批復確定的中國西部地區重要的中心城市，也是國家重要的科研、教育、工業基地。西安是古代絲綢之路的起點，是新時期“一帶一路”倡議的重要節點城市。新時期，西安以建設成為國家中心城市、國際性綜合交通樞紐、建成具有歷史文化特色的國際化大都市為目標，不斷地推動區域的產業布局發展和交通規劃。商業地產作為西安經濟發展和產業布局的重要內容，其經濟開發水平對推動西安發展目標的實現具有重要的影響。本文將結合新時期西安商業地產的發展狀況，對西安商業地產經濟開發的相關問題展開研究。

1 新時期西安市商業地產發展狀況分析

2019年西安市實現生產總值（GDP）9321.19億元。其中，分產業來看，第一產業增加值279.13億元，增長4.3%；第二產業增加值3167.44億元，增長7.6%；第三產業增加值5874.62億元，增長6.8%。房地產業作為涉及房地產開發、經營、管理和服務等相關產業，既是第二產業，也是第三產業。商業地產作為房地產業的主要構成部分，在新時期推動西安市房地產業發展中作出了突出的貢獻。2019年以來，西安市政府相繼出臺利好政策，調節房地產市場，推動了西安房地產市場的持續升溫。2020年上半年，受新冠疫情的影響，西安市商業地產市場供應量有所下降，但這種情況在6月發生了轉機，實現了大幅增長。供應面積增加量達到了17.90萬平方米，環比增長率87.43%。從2019年西安市商業地產的發展狀況來看，發生了多起重大事件。例如“蘭桂坊百億投資西安”，意味著蘭桂坊集團從多個方面入手與西安高新區結成了戰略聯盟，涉及餐飲、旅游、投資、酒店、地產等方面，將會對西安發展起重要的助推作用，實現西安現代化、國際化發展的提速，使西安能快速成長為一座既有豐厚文化底蘊，也有濃郁時代氣息的國際化大都市，成為時尚、品質的象征。再如，萬達集團決定在陜西省創建20個萬達廣場。這些大型項目相繼落戶，與陜西省出臺的一系列優化營商環境的政策不無關系，營商環境得到了明顯改善。

甲級寫字樓市場和零售物業市場是商業地產的主要構成部分。根據Savills 《西安2020年上半年房地產市場回顧與未來展望》中公布的相關數據顯示，西安零售市場總存量接近580萬平方米。近來，西安市的疫情防控卓見成效，目前最應該考慮的就是怎樣實現消費市場的回暖。當新冠疫情逐漸平穩，要采用靈活多樣的形式刺激消費，實現經濟快速增長。自5月以來，西安市就向市民發放了消費券，此舉的目的就是為了對消費進行引導，實現商業市場的復蘇。由于2019年西安市在商業革新方面取得了優異成績，所以要將這種良好的勢頭保持下去。大融城位于西安城北部，對其負一層進行改造，將其發展成為大型購物街區域，由于近十家潮流品牌入駐，形成了鮮明的“潮玩生活”主題。再對西安市甲級寫字樓市場的發展情況進行分析，總體量達到了188萬平方米，由于受到新冠疫情影響，辦公租賃寫字樓的需求量有所下降，樓宇到訪量有了大幅下降，空置率為33.5%，一直保持著2019年下半年的水平。受新冠疫情的影響，第三方辦公運營商競爭激烈，各大品牌的發展舉步維艱，高新區及市中心區域甚至出現了退租現象，但一些實力較強的品牌卻沒有受到過多的影響。與此同時，第三方運營方的產品優勢得以擴大，憑借著較高的性價比、較為靈活的租期而受到了中小微企業客戶的青睞，為其過渡調整提供了有利條件。

2 新時期西安商業地產經濟開發的轉型和升級路徑

新時期，無論從西安自身的發展規劃和發展定位，還是從國家層面西部經濟戰略部署出發，都對西安經濟的發展提出了高標準的要求。房地產中的商業地產是推動區域經濟發展的重要產業構成部分。新時期，推動西安房地產業經濟開發的轉型與升級，對推動新時期西安更好的發展具有重要的現實意義。新時期為分析西安商業地產的發展情況，以下將側重對西安商業地產經濟開發相關問題展開研究。

2.1 推動商業地產的多重升級

商業地產實際上就是商業綜合體，功能較為豐富，涉及休閑、餐飲、零售等方面。隨著商業地產的快速發展，人們的消費需求也發生了重大改變，各種新的商業地產類型相繼出現在公眾視野，例如社區商業、旅游地產等。在這種情況下，要努力實現商業地產的升級，在具體實踐中要做到以下幾點：第一，對商業地產項目內容進行創新。對商業綜合體下一階段的發展趨勢進行分析，體驗化成為必然。要想獲得良好的體驗，商業綜合體要同時具有多項功能，包括娛樂、文化、休閑、餐飲等，同時，也要積極發展家庭娛樂業態、休閑業態、運動業態、康體業態等。隨著多元化業態的形成，客戶多樣化的需求能得到極大滿足，客戶忠誠度得到有效提升，實現業務的整體增長。第二，實現商業地產與旅游業的協同發展。旅游業的快速發展，為商業地產提供了新的增長點。近年來，人均可支配收入一再提高，人們希望得到精神層面的滿足，旅游能達到拓寬視野、增長見聞、緩解壓力的目的，與國民消費需求的發展趨勢保持一致。同時，目前景區服務難以滿足人們的需求，新型旅游對旅游業的發展起到了引領作用。目前，在旅游地產中，主題樂園、商業與酒店相結合的項目得到了快速發展，這些項目功能較為完善，能更好地為各種類型的旅游消費群體提供服務。與此同時，城市文化旅游產品也受到了追捧，這種類型的旅游產品有著豐富的文化內涵，能更好地滿足人們的需求，例如萬達丹寨小鎮、海口馮小剛電影公社等都是杰出代表。總之，通過采取多重升級措施有效地推進西安市商業地產的轉型升級，對活躍西安市商業地產市場，帶動區域經濟的發展，有力地推進西安市發展規劃和發展目標的實現。

2.2 加強對西安商業地產經濟的引領和調控

西安市商業地產行業在發展過程中，有些問題逐漸浮出水面，這是由多個原因促成的，所以在對商業地產經濟進行引領、管控的過程中，一定要從多個方面入手制定出合理的管理措施。一定要立足于我國的發展環境，將各個區域整合到一起，以城鄉統籌的形式謀求發展，增進不同規模城市之間的聯系，實現各種基本公共服務的均衡化發展，使人口分布更加合理，對住房需求進行引領。此外，住房制度改革也要常抓不懈，創建完善的住房制度體系，充分發揮出多種供給主體的優勢，以多種方式為滿足群眾的住房需求提供保障，人口的不斷擴大，商業需求在不斷增強，人口流動在加速，對商業地產的需求起到促進作用。同時，要引領住房租賃市場的發展，尤其要關注一些人口凈流入較大的城市，積極培育租賃市場，為國有租賃企業的發展提供支持，爭取在國有企業的帶動下實現市場的規范化發展，起到有效調控的作用。在商業地產市場發展的始終，都要對市場秩序進行規范、整頓、審查，時刻保持高壓態勢，確保所有商業地產企業和中介機構都能在法律條款允許的范圍內進行經營，確保商業地產行業能始終保持著穩定有序的發展態勢。因此，為推動西安市商業地產經濟的健康、快速發展，必須要加強宏觀層面的引領和調控，確保其沿著正確的軌道向前發展。

2.3 完善和創新商業地產經濟開發風險管理體系

在對商業地產經濟實施管理的過程中，要把風險防控當成重要內容。在具體實踐過程中，一要結合商業地產市場的發展情況，對現有的市場風險監管體系進行創新、優化，然后要圍繞商業地產金融市場的特征，創建完善的預警指標體系，增進金融機構與金融監管部門之間的聯系，對每一種類型的商業地產金融創新產品進行風險防控，將金融風險發生率控制到最低限度。二要采取合適的手段對各種進入商業地產市場的投機性資金進行控制，以此來達到規避風險的目的。三要以最快的速度創建社會征信體系，在商業地產行業、地產項目開發、購房貸款等方面發揮出應有的作用。有了這樣的鋪墊，再結合當前商業地產領域風險的發生機制、引發原因等，創建相應的征信體系。四要創建完善的商業地產金融體系，使之更好地與商業地產的發展形勢保持一致，并要對該體系進行動態調整，使商業地產金融發展模式變得更加合理和完善。

2.4 完善促進商業地方健康發展的長效機制

構建和完善推動西安市商業地產經濟的轉型與升級的長效機制是新時期西安市商業地產發展的重要工作。新時期，隨著經濟的繁榮、互聯網技術的發展，為商業地產行業的發展做好準備，但要想把這種良好的發展勢頭長期保持下去，一定要在分析現狀的基礎上，創建能促進商業地產發展的長效機制。具體包括：第一，在創建商業地產發展機制過程中，同時發揮出購房與租賃兩種模式的優勢，促進商業地產的穩定發展。在下一階段的發展中，要將更多的精力用于租賃市場發展方面，也要積極進行配套設施建設，促進租賃市場的規范化、多元化發展，創建完善的租賃體系，使更多城鎮居民的住房需求得到滿足。第二，創建層次化的住房供給體系。乘著國家供給側結構改革的東風，對商業地產行業供需進行調整，對住房供給體系進行調整和完善，尤其要通過清庫存、轉住房等手段，使長期困擾商業地產行業的住房短缺問題得到解決。

3 結語

新時期，西安市有著明確的發展定位和發展規劃，而在此發展定位和發展規劃下，商業地產作為推動西安市發展的重要力量，必須要認清當前西安市商業地產經濟開發的實際情況及發展趨勢，合理地對新時期西安商業地產經濟開發的轉型和升級路徑進行探索，采取切實有效的措施，才能更好地推動西安商業地產經濟的發展，助力西安市發展目標的實現，為將西安市打造成國家中心城市、國際性綜合交通樞紐、建成具有歷史文化特色的國際化大都市作出應有的貢獻。

參考文獻

[1] 宋宏，張璐.商業投資與房地產價格影響因素分析——以西安市為例[J].商業經濟研究，2018（11）：185-187.

[2] 楊建平，劉坤.基于熵權法和灰色關聯分析法的城市群房地產投資環境評價——以關中城市群為例[J].企業經濟，2015，34（07）：154-158.

[3] 冉淑青，劉曉惠，馮煜雯.大城市發展過程中經濟、人口、空間相互作用力空間分異研究——以陜西西安為例[J].改革與戰略，2015，31（02）：44-47+51.

[4] 林霆.新商業模式在商業地產中的運用[J].財會月刊，2019（S1）：64-68.

[5] 楊波.商業地產企業品牌延伸有效性的影響因素分析[J].商業經濟研究，2019（08）：65-69.