多民族地區中小城市物業管理發展中的問題與對策分析

宋雨溪

中國進入全面開放的關鍵三十年，正處于實現“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯期，改革開放以來國家實行積極的財政政策鼓勵支持中西部的經濟發展，湘西州吉首市經濟保持較快增長，第三產業逐漸成為推動吉首新型城鎮化的主要動力，對物業管理有了更高質量更高效率的需求，而與此同時物業管理水平較為滯后。對物業管理問題的探究有利于吉首在新型城鎮化中向著更加均衡的方向發展。本文主要以吉首為例，討論多民族地區中小城市物業管理發展中的問題與對策分析。

一、吉首物業管理現狀及存在的問題

（一）吉首概況

吉首位于湘西苗疆，該地民族成分十分復雜，苗疆明顯有“苗”，“蠻”，“客”之分，混居土家族，苗族，漢族，故本文討論的是吉首多民族地區的物業管理問題。吉首是湘西土家族苗族自治州州府，苗語意思是“生養的地方”。近年來，全面實施了城市品牌戰略，打造了“谷韻吉首”的特色品牌和“信若山、懷若桂、品若蘭”的吉首品質，大力發展城鎮化尤其是新型城鎮化戰略。但隨著經濟水平的迅速提高，吉首物業管理的發展缺乏銜接性、現實性和前瞻性所帶來的硬件規劃不足、軟件管理制度建設落后等問題暴露出來。通過對吉首物業管理發展中的問題與對策的探究，有助于提升居民生活質量與幸福感，改善廣大群眾的生活居住水平。吉首的整體基礎設施和配套設施落后，投融資渠道少，城鎮公共基礎設施有很大發展空間。通過對吉首物業管理進行科學的制度改革和體系改革，吉首公共事業的制度管理將會得到進一步完善。

（二）吉首物業發展水平狀況

物業這一概念在二十世紀八十年代已經出現，并且由香港傳入內地，內地的物業管理漸漸發展起來。物業管理在中小城市尚且不太成熟，基本沒有構成成熟的管理制度和管理體系，業主同物業管理企業雙向抉擇的機制尚沒有建立。受社會經濟環境因素影響，物業管理對于中小城市吉首來說仍屬于朝陽產業。物業公司與房地產開發商有密切關系，競爭不足，側重管理而服務意識不足，對公用事業保障服務不容樂觀，管理質量有待提高。

（三）吉首物業發展存在的問題

1.住宅小區物業管理的模式較為落后。吉首是少數民族聚居地區，山地面積較多，無法提供足夠的住宅用土地面積。部分地區甚至選擇向山上進行土地開發以增加土地利用面積，較難形成規模的物業管理體系。然而，在思想較為保守落后的吉首部分地區，召開業主大會或將存在一定困難。由此，推行現金的物業管理模式存在資金，環境等方面的困難，同時吉首物業存在一定的規范性問題。由2014年吉首市物業企業資質、項目一覽表可知吉首市物業起步較晚。

表1? 2014年吉首市物業企業資質、項目一覽表

2.物業管理過程中服務意識淡薄。事實上，物業管理與物業服務尚未有真正的使之明確的討論，處于模糊狀態，目前社區中存在很多物業管理與物業服務的交叉。而根據《物權法》第81條可知，將物業企業所從事的工作成為“物業服務”。水，電，氣等的保障是物業管理能運行的基本條件，而物業公司在收取物業管理費用后，未采取有效管理措施。業主對物業企業的管理委托未達到業主的預期效果，使業主產生不滿情緒。如吉首市世紀山水物業所出現的小區綠化面積被挖掉做樓梯，改商用卻未經整棟樓主同意，住改商而物業公司不作為引起了業主不快。

3.前期規劃建設介入不足。物業管理的前期介入對樓盤十分重要。不僅可以向開發商反映切實問題，加強對樓盤質量，環境及各方面的管理，因地制宜為后期物業管理的順利進行打下堅實基礎，還可以促進業主對物業管理工作的理解，增進業主與物業的有效溝通，保障業主生活品質。然而在吉首開發商往往會引導業主使用開發商自己的物業公司，使物業公司無法真正站在業主的角度考慮問題，導致業主使用樓盤時難以有令人滿意的后勤保障。以吉首市世紀山水為例，已打鋼筋的2樓業主交共用承重墻被敲掉而物業熟視無睹，對業主造成嚴重生命威脅引發不滿。

4.物業管理費用資金利用不足。吉首的開發商有自己的物業公司且缺乏足夠科學的質量監督機構，對物業費的使用存在許多不合理現象。如項目開發時由于沒有透明監督機構介入而造成使用時出現的各種問題，是由業主所出物業費解決，產生了大比例的物業費浪費，部分物業存在管理不到位而放任住戶飼養家禽，種菜的問題，由此造成別墅區湖水污染嚴重影響業主生活質量。

5.缺乏公平公正公開的市場競爭機制。由于吉首物業管理發展較為緩慢，管理思想不夠與時俱進，物業公司大多屬于房產開發商，業主對物業公司的選擇很少，且由于物業公司與開發商利益一致性，業主往往出現維權困難問題。

6.業主權利意識不足。近年來隨著經濟發展，吉首市等中小城市對物業管理的需求快速增加起來，而業主物業管理的概念的理解尚且不成熟。業主大會會議的召開和業主委員會的成立都缺乏業主的支持。業主委員會是指物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的社團組織，而業主大會是物業管理區域內全體業主組成，體現業主的意志和利益，對物業管理重大事項做出決定的業主自治管理組織。以吉首市世紀山水小區為例，由于幾千戶的業主未成立業主委員會，2世紀山水業主長期面臨沒有停車位的問題，究其原因，是物業為所欲為，向外來商戶，補習班等肆意出售停車卡，占用大量社區資源。而廣告進小區以來，所有廣告收入支出的相關情況都未合理返還業主，產生了許多糾紛。業主委員會可以發揮積極監督作用，而世紀小區由于未成立業主委員會，小區廣告收支錢款等大量資金處于無人監管狀態，甚至社區存在三年不發放房產證的問題。

7.物業管理的法制觀念不強。雖然已有《物業管理條例》等條文對物業進行規范，在實際情況中，受法律意識淡薄等因素制約，吉首等中小城市物業管理中出現的問題不完全可以通過正常法律渠道得到高效解決，條文缺少解決具體問題的針對性，而業主遇到法律糾紛時，很少有主動使用法律武器維護合法權益的意識，導致物業管理缺乏法律規范。吉首的物業公司仍需加強學法守法用法，避免如吉首乾程物業公司拒向業主開發票而存在的疑似偷稅漏稅問題。