加強私人自住建房規劃管控的幾點思考

李小聰 安康市保障性住房管理中心

私人自住建房指在中心城市規劃區內村（居）民使用集體土地或國有土地新建、擴建、改建自住房屋及附屬構筑物的個人建房行為，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《陜西省城鄉規劃條例》，個人自住建房應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證，方可進行建設行為。

一、城鄉私人建房管理現狀

安康市中心城市規劃區160 平方公里范圍，以漢江主軸為線，劃分為江南和江北。自2017 年停止審批中心城市江南城區除危房改造之外的私人自住建房以來，江北私人建房大多位于中心城區周邊的鄉鎮。隨著城鄉規劃一體化推進，村民建房大多因子女成人分戶，房屋年久失修、功能不合理、不能滿足現代居住要求而申請重建，再者集體所有土地征收、房屋拆遷安置的數量增加，近些年來，城鄉私人建房申請數量相對增加，規劃管理部門在對私人建房的管控中存在著不少困難與挑戰：

（一）鎮（辦）村兩級對土地疏于管理

鎮（辦）村（居）兩級對非法買賣土地行為疏于監管，甚至默許或者村干部帶頭買賣，更有甚者有些村干部把規劃審批作為拉攏村民的一種手段，個人私自買賣集體土地，改變農用性質進行非農建設，嚴重違反有關法律法規，擾亂城市建設秩序，加大了管控難度。一些私自買賣的土地因土地來源不清、不符合“一戶一宅”等政策要求而無法辦理用地手續。

（二）私人建房違法建設情況復雜

近年來，中心城市規劃區內私人建房違建突出，違建形成原因有：一是子女成人分戶，現有住房不能滿足三代人或者四代人的居住要求，又無法及時取得用地手續和建設許可手續，所以就無視規劃審批，私自建房。二是近些年，城市建設發展迅速，中心城市規劃區內有許多重點項目建設涉及拆遷賠償，村民受利益驅使，肆意加建搶建以套取拆遷賠償金。三是惡意超建多層，用于分層買賣出售從中贏利，村民建房能迅速得到實惠。四是安置問題得不到及時解決，村民急于改善交通不便居住環境惡劣的現狀，導致違建。

（三）危房重建無完整的政策執行依據

中心城市禁建區涉及城市“五線”、重點項目建設區域、地質災害隱患區、防洪控制區、水源地、棚戶區改造區域等。禁建區嚴禁新建、翻建、擴建私人住宅，因涉及人身財產安全問題，針對存在一些老舊危房無法居住的，達到D 級危房的，允許在原址恢復性重建。但又無法按照現有的技術規范要求審批，因缺乏危房認定程序和具體審批依據，所以規劃管理部門在對危舊房屋重建審批工作中很被動且壓力大。

二、加強城鄉私人建房管控的幾點建議

（一）私人建房實行“三區”管控

規劃主管部門根據城市發展需要提出三區劃定方案，核定年度私人建房數量控制計劃，報市政府研定批準后，每年年初公布執行。中心城市規劃區私人建房規劃管控區劃分為禁建區、核心建設區、非核心建設區。禁建區嚴禁新建、翻建、擴建私人住宅。核心建設區按照編制修建性詳細規劃，引導村（居）民向中心社區集中。建設規模、方式、風格按照審定的規劃和《安康中心城市私人自住建房管理辦法》執行。鼓勵村（居）民騰退核心建設區的物業，遷向非核心建設區或江北（安康中心城區以漢江劃分為江南和江北）建造私人住宅。對核心建設區內重要城市節點私人建設工程，應納入棚戶區改造項目，由區級政府牽頭實施。非核心建設區私人建設工程，按照《安康中心城市私人自住建房管理辦法》審批。

（二）加強私人建房“四級管理”模式

私人建房建設管理實行市、區、鎮（辦）、村（居）“四位一體”管理模式，堅持統一管理與分級負責相結合的基本原則。規劃管理部門負責“三區”劃定方案和核定年度私人建房數量控制計劃以及規劃審批。國土資源管理局負責建設用地的審批管理。鎮（辦）、村（居）兩級負責私人建房的資料初審和土地來源把關。按照嚴控增量、提升存量的基本原則，嚴禁城鎮居民購買集體土地建設住宅，控制村民新選址建設單棟住宅，引導村民向村民小區集中建設。

（三）加強禁建區危舊房屋就地重建審批管理

一是完善禁建區內危房鑒定程序，如指定或經過政府購買的形式確定第三方危房鑒定機構。二是完善危房翻修和重建的管理辦法，如明確禁建區內嚴禁私人建房，確屬D級危房的重建應依法辦理審批手續并遵循危房翻建“三原”（原址、原層高、原建筑面積）原則等。三是做好審批前的資料復審工作，初審由鎮（辦）、村（居）負責核實并出具確認意見，做好現場踏勘，如危房的現狀、留存相關圖片資料等。四是建議對危房重建啟動快速審批通道。五是落實危房的批后管理，加強違建和房屋質量安全監管。

（四）形成齊抓共管的聯動機制

違章建筑從基礎開挖到形成地面建筑，管理期間短，稍微疏于監管，甚至不管，一旦地面建筑形成，違法建設已成事實。因此規劃管理部門要充分發揮規劃引導作用，加強橫向與執法、國土、林業等部門配合溝通，縱向與鎮（辦）、村（居）密切聯系。建立行之有效的分級分部門管理工作責任機制，多管齊下，形成合力，疏堵結合，聯合打擊私人建房的違法建設行為，有效維護城鄉的建設秩序。

三、結束語

綜上所述，私人建房管理難以成為社會關注的熱點，規劃管理部門要充分發揮規劃引領作用，不斷創新私人建房審批模式、提升審批效能，有效管控私人建房，加快改善城鄉面貌和人居環境的步伐，才能保障城鄉建設有序發展。