太原市房地產市場分析及投資建議

左晶晶 中央財經大學金融學院

太原作為山西省的省會城市，近年來一直致力于發展“都市圈”，2012 年又提出了“一核一圈三群”的發展布局，房地產業也在這些趨勢中不斷發展。

一、商辦樓情況

2013 年太原市商辦樓遭遇到“冷遇”，成交量大規模減少，商辦空置率不斷上升。主要原因是2010 年前后商辦樓市場火爆，而且房地產調控政策不允許對商品住宅房過多投資，所以很多開發商加入商辦樓市場，供應量增加，尤其是高檔商辦樓供應量過大，沒有考慮到中小型企業的市場需求。

近兩年商辦樓市場有了回暖的跡象。2017 年出臺了最新都市規劃，綜改八區合一規劃到位，產業及人口等齊步發展。新增供應量放緩，庫存下降。近年太原市的金融、數字新媒體等行業對甲級寫字樓的租賃需求日趨旺盛，目前，太原市金融相關企業的商辦樓占比達到了30%，數字新媒體企業達到20%左右，合資公司仍然是寫字樓主要需求者，占據寫字樓租售的60%。

未來商辦樓的供給需求都會持續增加。隨著市場回暖，開發商勢必將目光重新投向寫字樓市場，同時吸取之前的教訓更多投資中低檔商辦樓；升級搬遷則是商辦樓租賃成交的主要需求因素，太原市對最新入市的寫字樓也采取了租金優惠等政策。未來太原產業結構進一步優化，城市化不斷提高，更多高端服務和創新企業也會不斷進駐，整體看來商辦樓市場前景較穩定，同時因為大部分公司和企業趨于小型化，更傾向于中低檔寫字樓，這個水平的寫字樓需求將最為旺盛。

二、住宅房情況

住宅房具有位置固定的特征，它的銷售也具有區域性，所以住宅商品房的需求與所在區域人口數量有不可分割的關系。2016 年作為“十三五”規劃的開局之年，太原市全面實施人口發展規劃，大力推行“二孩”生育政策，全市人口總量穩步增長，同時太原市經濟的發展和城市化的推進也吸引了大量外來人口的流入，引發了對住宅房的需求；另外，新建住宅房一般水電、電梯等設備齊全更加完善，更符合人們生活質量的需要，經濟條件比較好的家庭住宅房換新率會比較高，而舊房屋可以租賃或者出售給條件較差的家庭或者外來人口，所以未來太原市的住宅市場新房和二手房的需求都會呈現比較穩定的增長趨勢。

太原住宅市場大致分為三種類型，高檔商品住宅、普通商品房以及安居工程住宅。人們在生活中日趨理性，高檔住宅的銷售量呈下降趨勢，普通住宅和社會保障性質的經濟適用房銷售面積則不斷增加。所以總體來看未來太原市的住房市場供給規模仍然會不斷擴大，增幅趨于平穩，且大部分開放商會投資于經濟適用房以及普通公寓住宅以滿足人們的現代需求。

三、學區房情況

太原市作為山西省的省會城市，教育資源和升學率都位于全省前列。比較好的學校都集中在迎澤區、杏花嶺區的老城區以及小店的學府街，這些小學歷史悠久，師資力量強大、生源也比較好，升學有保障，所以學區劃分在這些小學附近的房價也飆升。2018年年底新開盤的華潤·昆侖域小區，毛坯房均價達到每平方米15000 元，開盤當天就遭到瘋搶，其中一個重要原因就是可以簽約青年路小學。主城區內重點小學學區房房價很多已經飆升到每平方米2 萬元以上。而且隨著人們對孩子教育的重視，很多學校片區內的學區房價格年年上漲，與同一片區域內的非學區房相比價格高出三成。

另外，由于學區房的價格遠遠高于同區域的其他住宅房價，很多父母在孩子小學或者初中畢業后將房子出售，中間的高額價差足以使他們換一套檔次更高的住宅房。每年一批孩子畢業后，緊接著就有新的家庭購入，基本上不會有空置的學區房。學區房的交易占據了太原市二手房市場的半壁江山，雖然近些年來太原市的住宅市場有起有落，但是學區房的熱度一直很高，也一直保持著中心城區二手房市場的主力銷售房源。由于名校是稀缺資源，所以在學區內，新房和二手房都是稀缺資源，存在著嚴重的供不應求，導致學區房的價格一路走高。

四、投資建議

第一，適當投資。雖然房地產市場這兩年有降溫趨勢，但整體來說投資前景不錯。太原作為省會城市和北方潛力較大的城市之一，隨著城市化進程的發展會有越來越多的人口遷入，對住房的需求只會上升；加上原先的舊房無法滿足人們的需求，每年的新房需求有比較穩定的趨勢。擁有自己的住房是大部分中國人的傳統觀念，所以房地產行業一定不會停滯不前，投資房地產還是有利可圖的，但將來市場的彈性需求不會太大，基本都屬于剛性需求。

第二，順應政策形勢進行投資。房地產市場很大程度受政策影響，中央好幾次都提出要建立長效機制，加速房地產市場的改革，這體現了國家要治理好房地產市場的決心，房地產稅的逐步實施也旨在抑制房地產市場的投機現象，未來國家對于房地產的管控只會越來越嚴格。所以在進行房地產的開發投資時要隨時關注國家政策變化，順應政策形勢。

第三，多投資于中小型住房、普通公寓和經濟適用房。太原畢竟是一個發展中的城市，中低收入的消費者占絕大多數，外來人口的住房需求也集中于普通住宅以及經濟適用房，所以未來這些種類的住宅用房需求會比較大，投資應多有側重。另外，現在的家庭結構越來越簡單，大都是三口之家，面積太大的住宅房性價比不是很高，中小型的住宅用房會更受歡迎。

第四，中低檔商辦樓應該成為商辦樓投資的重點。企業小型化的趨勢越來越明顯，近些年興起的一些創新型行業對寫字辦公樓的面積以及檔次的要求不是很高，高檔寫字樓的需求有限。另外，除非是超大型企業，否則購買辦公樓的性價比極低，人們普遍更傾向于租賃寫字樓，開發商在進行開發投資時，可以做好配套設施，滿足現代企業的要求，防止在剛剛建成就被淘汰。

第五，目前太原市老牌學校周邊學區房已經嚴重飽和，很多原先較普通的學校在崛起，可以選擇投資這些學校周邊的住宅房。但要注意考察學校的規模、教學質量以及未來的發展前景，減少盲目投資。另外要多參考政府尤其是教育部門對學校周邊房地產發展有關的政策和建議，以便爭取政府對資金和教育人才的支持，同時有利于獲得廣大民眾的認可。