中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

單蒙蒙 紹興市房地產(chǎn)管理中心

改革開放后，中國住房機(jī)制發(fā)生改變，福利分房一去不復(fù)返，房地產(chǎn)市場發(fā)展變化翻天覆地，進(jìn)入迅猛發(fā)展階段，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，土地資源需求量越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，不僅拉動(dòng)稅收，更提高了國家GDP。近些年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，社會(huì)有效需求持續(xù)增長，為滿足消費(fèi)者需求，中小型城鎮(zhèn)成為重點(diǎn)開發(fā)內(nèi)容。但很多中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在問題，缺乏合理規(guī)范，不符合預(yù)期建設(shè)需要，偏離了城鎮(zhèn)建設(shè)初衷，難以獲得預(yù)期開發(fā)效益，反而造成了土地資源浪費(fèi)，破壞了生態(tài)環(huán)境。

一、中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)意義

（一）有利于縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差距

中小型城鎮(zhèn)介于城鄉(xiāng)之間，具有一定特殊性，即中小城市+建制鎮(zhèn)+集鎮(zhèn)，是規(guī)模相對(duì)較小的縣級(jí)市或建制鎮(zhèn)或相對(duì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村集鎮(zhèn)。我國仍屬于發(fā)展中國家，中小型城鎮(zhèn)數(shù)量較多，2018 年，建制鎮(zhèn)17000 多個(gè)，城市化水平低于發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，城鄉(xiāng)差距較大。若不進(jìn)行合理開發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無從談起。要想縮小城鄉(xiāng)差距，就要改變中小型城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)條件，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)，對(duì)土地資源進(jìn)行合理開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)為中小型城鎮(zhèn)建設(shè)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，提供了所需空間，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)造了條件。

（二）有利于城鎮(zhèn)資源的合理配置

近些年，隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)發(fā)展呈現(xiàn)新氣象，外出務(wù)工越來越普及。在這種大背景下，許多農(nóng)民向城市流動(dòng)，成為非農(nóng)勞動(dòng)力，城鎮(zhèn)土地資源閑置問題突出。加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，加速土地流轉(zhuǎn)，重新合理配置土地，切實(shí)有效促進(jìn)了城市化進(jìn)程，緩解了土地資源利用矛盾。另一方面，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更創(chuàng)造了大量工作崗位，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)。例如：建工、建材、零售、裝修、中介等。居民樓建設(shè)過程中就需要大量建筑工人，便能為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┐罅抗ぷ鲘徫唬瑤砀嗑蜆I(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)城鎮(zhèn)剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，增加居民收入，加速我國脫貧進(jìn)程。

（三）有利于城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

中小型城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后根本原因在于基礎(chǔ)建設(shè)滯后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，且落后。實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)過程中不僅要開發(fā)民用建筑，還要開發(fā)商業(yè)建筑，構(gòu)建新的商業(yè)環(huán)境與商業(yè)圈。通過房地產(chǎn)開發(fā)則能促進(jìn)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化奠定基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的商業(yè)活動(dòng)都會(huì)形成一定市場影響力，促進(jìn)周邊商圈的形成，促進(jìn)資金流入，改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件，解決城鄉(xiāng)建設(shè)中資金短缺問題，加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程。

二、中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）生態(tài)破壞問題突出

中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提供了大量工作崗位，改善了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件，加速了資金流動(dòng)，但也帶來了諸多問題。部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目忽視生態(tài)環(huán)境，缺乏生態(tài)意識(shí)，對(duì)中小城鎮(zhèn)環(huán)保和植被的價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)自然環(huán)境影響因素把握不足，開發(fā)過程中大量制造建筑垃圾，排放工業(yè)廢水，不尊重地形地貌，對(duì)環(huán)境和植被肆無忌憚的破壞，亂開發(fā)、亂建設(shè)，未經(jīng)處理就污水直接排放，導(dǎo)致周邊水體受到污染，造成大量水生物死亡，很多時(shí)候先破壞后建設(shè)，偏離了中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)初衷。

（二）缺乏合理規(guī)劃設(shè)計(jì)

由于中小型城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)滯后，地勢有限，沒有形成完備功能區(qū)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)中為了利益，僅考慮到較好地段的利用，以公路為核心，沒有做到成片開發(fā)，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)混雜在一起，用地結(jié)構(gòu)松散，沒有形成相對(duì)獨(dú)立、完善的住宅區(qū)，缺乏合理規(guī)劃，盲目無序開發(fā)，功能區(qū)布局不合理，忽視了城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展需求，土地利用率低，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致配套設(shè)施建設(shè)滯后，城鎮(zhèn)規(guī)劃缺乏整體性，層次感差，建筑密度低，難以形成規(guī)模，非常不利于城鎮(zhèn)本土產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，不利于未來經(jīng)濟(jì)規(guī)劃。

（三）社區(qū)管理相對(duì)落后

物業(yè)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)重要組成部分，影響住宅小區(qū)質(zhì)量，關(guān)系對(duì)居民對(duì)小區(qū)認(rèn)同和評(píng)價(jià)。而城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開放檔次相對(duì)較低，多為低矮樓房，布局松散，建筑密度低，依路而建或旁河而建，難以形成封閉社區(qū)，難以形成社區(qū)觀念意識(shí)，對(duì)物業(yè)管理的需求不一，物業(yè)管理難度大，甚至很多區(qū)域沒有物業(yè)管理服務(wù)。一些有物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域，由于受到經(jīng)濟(jì)條件限制，物業(yè)費(fèi)存在收繳困難問題。費(fèi)用收繳困難導(dǎo)致物業(yè)公司資金來源不穩(wěn)定，沒有足夠資金進(jìn)行設(shè)施維護(hù)和修繕，造成業(yè)主認(rèn)為物業(yè)沒有提供相應(yīng)服務(wù)，更加不愿繳付物業(yè)費(fèi)。另外，中小城鎮(zhèn)物業(yè)從業(yè)人員，大多非專業(yè)人員，學(xué)歷相對(duì)較低，沒有接受過系統(tǒng)培訓(xùn)，缺乏專業(yè)技能，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。

（四）開發(fā)資金投入不足

從當(dāng)前中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展情況來看，大多開發(fā)主體實(shí)力不強(qiáng)。大部分實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)商多以大城市房地產(chǎn)市場為主，沒有大舉進(jìn)軍中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場。中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商多資金基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，以開發(fā)個(gè)人住宅和商用投資為主，由于投資不足，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施不健全，功能不到位。而且這些開發(fā)商由于資金基礎(chǔ)薄弱，多需要外部資金支持，資金來源多為金融貸款，競爭薄弱，風(fēng)險(xiǎn)承受力差，易因資金問題影響開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，甚至項(xiàng)目停滯，留下爛尾樓。

三、對(duì)中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的建議

（一）樹立綠色開發(fā)意識(shí)

中小型城鎮(zhèn)住宅難以形成市場優(yōu)勢，其最大優(yōu)勢就是自然生態(tài)，應(yīng)以親近自身為賣點(diǎn)，通過特色自然風(fēng)光吸引消費(fèi)者，打造特色住宅小區(qū)，而不是先破壞在建設(shè)。實(shí)際上，生態(tài)環(huán)境一旦遭到破壞，超出自然生態(tài)自愈能力范圍，便難以短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)，非常不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此，中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)樹立綠色開發(fā)意識(shí)，開發(fā)中尊重地形地貌，評(píng)估生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，考慮房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)周邊土壤、植被、水系、物種等生態(tài)環(huán)境構(gòu)成因素帶來影響，合理選擇開發(fā)方案，將破壞范圍和破壞效果降低到最小，進(jìn)行綠色開發(fā)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理

無序開發(fā)，城區(qū)布局混亂，不利于中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，不利于基礎(chǔ)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)調(diào)整。因此，有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理。具體來講，要鼓勵(lì)集中規(guī)模化開發(fā)，限制零星開發(fā)、重復(fù)開發(fā)，應(yīng)遵循優(yōu)先開發(fā)城鎮(zhèn)中心區(qū)，后開發(fā)城鎮(zhèn)郊區(qū)；先開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，后建設(shè)居民住宅；先建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，后開發(fā)商務(wù)用樓的基本原則。當(dāng)?shù)卣畡t要加強(qiáng)開發(fā)管理和指導(dǎo)，發(fā)揮好市場宏觀調(diào)控功能，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)主體，準(zhǔn)確把握開發(fā)力度和節(jié)奏，做好開發(fā)規(guī)劃工作，制定中長期開發(fā)計(jì)劃，避免無序擴(kuò)展，防范土地資源的浪費(fèi)。

（三）提高物業(yè)管理水平

若住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題，便難以形成品牌影響力，更會(huì)導(dǎo)致住宅小區(qū)公共設(shè)施得不到及時(shí)維護(hù)和管理，造成配套基礎(chǔ)設(shè)施功能無法正常發(fā)揮，影響居民生活質(zhì)量。因此，有必要提高中小型城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)水平。具體來講，在中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，起草符合現(xiàn)實(shí)的各類物業(yè)管理制度，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行招標(biāo)，循序漸進(jìn)推進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化，提高物業(yè)管理有效性、實(shí)效性。另一方面，為提高民眾認(rèn)同感，了解物業(yè)管理必要性，提高物業(yè)費(fèi)繳納率，應(yīng)利用自媒體、本地媒體進(jìn)行相應(yīng)宣傳，把物業(yè)管理理念傳遞給居民，使其認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的服務(wù)性。

（四）加強(qiáng)開發(fā)資質(zhì)審核

中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)由于開發(fā)主體實(shí)力不足，經(jīng)常發(fā)生項(xiàng)目進(jìn)展緩慢問題，甚至出現(xiàn)大面積爛尾的情況。造成這種現(xiàn)象的根本原因在于中小型城鎮(zhèn)開發(fā)門檻低，房地產(chǎn)開發(fā)融資門檻低，部分開發(fā)商完全依賴融資進(jìn)行開發(fā)，而自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力薄弱，易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。因此，為避免項(xiàng)目爛尾情況發(fā)生，應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)資質(zhì)審核，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力做出要求，強(qiáng)化開發(fā)監(jiān)管，依法查處開發(fā)中價(jià)格欺詐行為，將資質(zhì)不良、工程質(zhì)量低劣的開發(fā)企業(yè)清理出房地產(chǎn)市場。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)融資，要建立更加詳細(xì)且規(guī)范的信用等級(jí)考核制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)融資審核，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于改善當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)情況，為城市化進(jìn)程推進(jìn)提供了基礎(chǔ)。但很多中小型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀不理想，存在諸多問題，無序開發(fā)、破壞性開發(fā)屢見不鮮，偏離了中小城鎮(zhèn)建設(shè)初衷。因此，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前中小城鎮(zhèn)開發(fā)的現(xiàn)狀，規(guī)范開發(fā)行為，加強(qiáng)資質(zhì)審核，做好規(guī)劃管理，堅(jiān)持集中開發(fā)。