房地產開發企業收入確認時點的探索

隋青佰 上海莆堃企業管理咨詢有限公司

房子是一個家庭的寄予，更是一個長時間在外打拼的人非常想完成的一件目標，在一天繁忙的工作結束以后，月色回到家中，有一個溫暖的家庭在等著，是很多人心里面裝的一個甜美夢想，也是一個人在外奮斗獨自漂泊中最堅實的保障。在婚姻上，房子更是一件剛需品，國人的很多事情都是為了買房，由此可知房子帶給人民生活的重要性，這種巨大的利潤空間也是催生出了一大批的房地產開發商，已有的房地產行業就多達上千個，由此催生出的相應企業更是多不勝數。它在國民經濟中所占的比重是相當重要的，不過近年來，隨著網絡的發展，很多價格也變得透明起來，房地產價格趨于理性[1]，但有些城市卻還在進行炒作。在這種時候有一個健全的機制就顯現的極為重要，對于開發企業中的會計核算更是重中之重，說到底，企業追求的就是利潤，房地產在國民經濟中的比重非常大，精準的核算不僅利于企業的發展和布局，也有利于總體的經濟發展。

一、房地產開發核算范圍

核算并不是一個籠統的過程，而是有過程、有根據、有范圍的計算，衡量一個房地產的收入名詞是企業營業收入，老百姓的通俗語言就是利潤。利潤的解釋更直觀的通俗易懂些，但在本文中以下都統稱為企業營收收入。企業營收收入學理上解釋為在房地產企業開發經營過程中，由銷售開發產品、出租產品、提供勞務，以及其他多種經營活動所實現的收益。營收收入的方式有很多種，提供勞務、銷售產品、出售專利，或者做一些產業咨詢都可以增加營收收入的來源，大家都熟知的買地，各地政府都會在一段時間里面公開招標拍賣地皮，企業接收到信息后，就會通過招標的方式購買地皮，價高者競標成功，這就是買地的流程之一，也是房地產開發企業的主要營收范圍之一。一個開發商在購買土地以后并不打算在此地進行工程建設，可以將土地進行售賣，也就是轉讓土地。轉讓土地也有一個限制，購買轉讓土地后的開發商必須得要建設相同的類型，商品房的開發商轉讓土地后，購買者也必須是商品房開發商。建成后的商品房售賣是房地產企業營業收入的主要來源，大部分的營業收入都是通過這種途徑，也是日常生活中接觸最多的。其余一些就是配套設施收入，有些開發商除了開發本職工作外，還會在裝修方面下功夫，一條龍服務。每個渠道都可以當作收入的來源，出租房屋收取房租的租金，再就是公司內部人員代建工程結算收入。很多開發商也會選擇其他的途徑用來增加營業收入，它們的本質還是開發，拆遷的事情上就非常多它們的身影。

二、理解房地產開發企業營收收入

行業不同，準入規則和準則就不同，民間常說隔行如隔山，不了解一個行業的機制、發展前景就無法融入進去，喜歡一個行業要趁早多去了解。在房地產開發企業營收收入中，存在以下幾種理解機制。

（一）企業會計準入規則

收入必然是和會計掛鉤，沒有好的會計從業者算不出好的一筆賬，會計是有技術含量的，每個部門最不能缺少的就是這個職業，根據《企業會計準則》第六章收入的規定有如下三條，1.收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入2.收入只有在經濟利益很可能流入從而導致企業資產增加或者負債減少，且經濟利益的流入額能夠可靠計量時才能予以確認3.符合收入定義和收入確認條件的項目，應當列入利潤表。相關的標準《準測指南》和《講解》上有進一步的解釋。企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，是指與商品所有權有關的主要風險和報酬的同時轉移。與商品所有權有關的風險，是指商品可能發生減值或毀損等形成的損失：與商品所有權有關的報酬，是指商品價值增值或通過使用商品等產生的經濟利益。判斷企業是否已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，應當關注交易的實質，并結合所有權憑證的轉移進行判斷。如果與商品所有權有關的任何損失均不需要銷貨方承擔，與商品所有權有關的任何經濟利益也不歸銷貨方所有，就意味著商品所有權上的主要風險和報酬轉移給了購貨方。這種解釋類似于《民法分則》上關于貨物運輸合同、債務風險轉移上的原理相同。貨運合同涉及托運人、承運人和收貨人三方當事人，收貨人雖未參加合同訂立，但也依據貨運合同享有權利并承擔義務。承運人的主要義務是按合同約定將承運的貨物運送到指定地點并通知收貨人；托運人的主要義務是按合同約定交付費用。債務風險轉移中清償就由債權人承擔責任。

（二）稅法法規中的規定

稅法是我國重要的法律，稅收是由全國人大常委會制定的，任何機關都無權制定稅收制度，收多少、怎么收都有法律的明確規定，在房地產行業中，除了《會計準入規則》外，還得有《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（以下簡稱《辦法》）的保駕護航，根據《辦法》第六條分別規定了四種收款方式1.全額付款，權利人自全額購買產品的，在索得憑據之日，就應該保障權利人的實現。（在《民法分則》中，也對此項進行了規定，就是保障權利人住房的權益，在開發商開發時，購買人與開發商、房產商簽訂合同，可以對合同進行預告登記）不過在現實生活中，往遷的作用往往代替預告登記2.分期付款買賣方式，應按照銷售合同或協議約定的價款確定收入的實現3.按揭買賣，俗稱貸款，以實際還款日期為準4.委托開發商開發產品的于收到委托方產品清單之日起確認收入實現，類似《民法》中的指示交付。

三、房地產企業收入中需要注意的事項

房地產行業準入門檻高，所以才會設置會計準入規則和稅法規定。在這兩個標準下，企業在進入這個行業的同時，一定要仔細研究好相關規定，在此過程中出了要注意相關的法律法規外，有以下幾個方面也得需要重點關照。

（一）預售

預售是一個產品先發的過程，在企業做出一項產品的同時或者有了雛形產品時都會啟動預售機制。在這個階段上一個最需要注意的問題就是時間。[2]如何把握時間？是搶占市場先機的首要準則，這個時間點不能過長，也不能過短，要在一個合理的區間范圍內進行預測。在房地產開發領域，都是先開樓盤出售房屋，用戶簽訂合同給定一個區間，太長的話各種費用就會很多，消費者的權益就無法保證。在國家給定的政策中，預售是一個需要監管的地方，應該作為一個確認稅收環節準以納入。

（二）驗收

驗收是房屋建成最后一道程序，沒有經過驗收的房子不能交付是一個公認的事情。但是在房產領域，這是一個需要商榷的地方[3]，在驗收過程中，房屋并沒有交付給使用人，雖然進行了預告登記，但是房屋使用人看不到自己房子是一個什么樣子，在驗收過程中出現的一些問題也是不可控的，因為這時候的房屋還處在開發商的環境下。

（三）產權過戶

動產的買賣方式是交付，不動產的買賣方式是過戶登記，沒有登記的一概沒有法律效力，一個新房子，在登記的時候造就已經把款項交給了開發商[4]。

三、結語

產權過戶這個過程雖然有著時間性，但反應的是消費者對開發商的一個信任，由此可知，在房產開發中產權過戶是確認企業營收最合適的一個點。