淺談我國現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)融資問題

一、我國保障性住房融資的模式

（一）“建設(shè)-移交”模式。目前，這種融資的模式對于大多數(shù)基礎(chǔ)性建設(shè)項目來說，使用的范圍都很普遍，應(yīng)用這種模式，投資人的職責(zé)是負(fù)責(zé)保障性住房工程建設(shè)涉及到的所有資金的投融資工作，同時還需要對工程實施相應(yīng)的施工建設(shè)，在工程驗收符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范后進(jìn)行移交，同時在政府規(guī)定的時間內(nèi)，根據(jù)合同向投資人支付建設(shè)投資的價款以及一定的投資收益。該項模式是采用公開招標(biāo)來確定投資人，因此投資的主體沒有很大的局限性，這樣能夠在很大程度上促進(jìn)其他合法資本參與到保障性住房建設(shè)的團(tuán)隊中，而且能夠在一定程度上解決保障性住房建設(shè)資金不足的問題。除此之外，采用公開的招標(biāo)方式，可以忽略委托代理這個環(huán)節(jié)，使得建筑施工企業(yè)能夠直接加入保障性住房的建設(shè)，這不但在一定程度上節(jié)約了政府在建設(shè)的投入，而且在很大程度上強化了保障性住房建設(shè)項目的效率。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金模式。這項模式在西方市場上的使用相對來說比較成熟，我國保障性住房建設(shè)可以借鑒其可行性部分，綜合我國目前的發(fā)展?fàn)顩r認(rèn)真考慮，采取科學(xué)合理的改進(jìn)和創(chuàng)新手段。這種模式實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，其通過發(fā)行基金的方法，把社會上原本分散的公眾投資者的基金集中起來，這可以在很大程度上減少運營風(fēng)險，同時將產(chǎn)生的收入通過利息的方式分發(fā)給投資人，讓其得到長期且穩(wěn)定的投資收益，這對于大部分中小投資者來說是一種十分有吸引力的投資方式。對于保障性住房來說，其中政策性住房以及廉租住房這兩種住房類型比較適合運用這種模式，但是因為保障性住房的經(jīng)濟效益比較低，所以在吸引投資者方面有一定的難度。在這種情況下，就需要結(jié)合我國保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀實施相應(yīng)的改革以及創(chuàng)新，利用財政補貼等模式，讓這種類型的房地產(chǎn)投資信托基金實現(xiàn)相應(yīng)的收益，從而吸引更多的投資者加入，募集充足的建設(shè)資金。

（三）政銀合作模式。這種模式是通過政府成立保障性住房投融資平臺，加大跟商業(yè)銀行之間的合作和交流，采用銀行信貸的模式，提供給購買者或者是保障性住房建設(shè)項目主體在資金方面的幫助。然而由于保障性住房的公益性，這種類型的房產(chǎn)建設(shè)不是以獲取得利潤最大化為目的，商業(yè)銀行加入到這項合作中不能得到高額的利潤，很大程度上會打擊銀行對保障性住房建設(shè)項目投放貸款的積極性。在這種情況下，各地政府需要按照地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實狀況，整合好銀行業(yè)務(wù)的有關(guān)資源，將政府具有高附加值或者是高回報的銀行業(yè)務(wù)與保障性住房的貸款業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，采用招標(biāo)的方式來選擇銀行合作，把保障性住房貸款的期限以及利潤等方面進(jìn)行合理規(guī)定，對于雙方的責(zé)任以及權(quán)利進(jìn)行明確的限制，除此之外，給予銀行確定的利潤，從而保障銀行有足夠的金額來發(fā)放貸款。

二、目前我國保障性住房建設(shè)融資現(xiàn)狀

（一）缺乏社會資金介入動力。目前我國保障性住房有4 種類型：兩限商品住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房和政策性住房，其共同之處在于投資回收需要較長的時間，同時經(jīng)營和管理比較復(fù)雜，而且投資成本支出很大，但是最終得到的利潤比較小，這種形式對于比較看重效益的社會資金而言，缺乏吸引力。有的情況下，部分社會資金會突然轉(zhuǎn)變投資的方向與規(guī)模，出現(xiàn)抽取資金的情況，這就會影響到保障性住房項目建設(shè)的順利實施。

（二）資金主要來源于政府。目前，我國住房市場結(jié)構(gòu)的發(fā)展缺乏協(xié)調(diào)性，因為炒作還有消費心理的干擾，現(xiàn)階段的商品住房處于過度膨脹的情況，跟保障性住房結(jié)構(gòu)相比，比例嚴(yán)重失調(diào)，對于這種情況，政府需要充分的表現(xiàn)出主導(dǎo)的作用。在彌補保障性住房利潤小這方面的不足的時候，大部分情況下都是依靠政府的投入，但是隨著我國經(jīng)濟發(fā)展方式的變化，對于依靠土地增值收益的地方財政必定會受到影響，導(dǎo)致了保障性住房市場上資金供應(yīng)受到限制，這對于保障性住房的健康發(fā)展來說有不利的影響。

（三）部分地方政府缺乏財力。實行中央和地方分稅制以后，在很大程度上增加了地方財政的壓力。但是，中央為了維持社會秩序的穩(wěn)定平衡，同時促進(jìn)保障性住房建設(shè)的發(fā)展和進(jìn)步，規(guī)定地方政府務(wù)必要確保保障性住房的用地供應(yīng)，使得地方政府以非常低甚至是無償?shù)姆绞教峁┩恋亍Ｔ谶@種情況下，對于地方政府來說是一個非常巨大的負(fù)擔(dān)。因此，地方政府在強化保障性住房建設(shè)方面心有余而力不足，使本來就緊張的地方財政更加拮據(jù)，同時也在一定程度上制約了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。

（四）銀行信貸資源的投入提高了運營風(fēng)險。引入銀行等金融機構(gòu)資金，在一定程度上開闊了保障性住房資金的來源渠道，緩解了資金不足的情況，但是也存在一定的風(fēng)險。第一，利率方面的風(fēng)險。目前我國市場的規(guī)模有了很大的提高，為了減小放貸方面帶來的損失，貸款的利率也越來越大，這在一定程度上加大了房貸利率的風(fēng)險。第二，流動性方面的風(fēng)險。一般來說，房貸是長期資產(chǎn)的模式，如果銀行想獲得更高的經(jīng)濟效益，就需要減小流動資產(chǎn)所占的比例，這就會在很大程度上增加流動性方面的風(fēng)險，同時影響保障性住房資金的穩(wěn)定性。第三，資產(chǎn)負(fù)債表期限錯配風(fēng)險。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場以膨脹的形勢在發(fā)展，房貸等長期資產(chǎn)在銀行業(yè)務(wù)中的比例越來越大，但是負(fù)債還是中短期存款的形式。

（五）相應(yīng)的融資方式缺乏創(chuàng)新。對于我國的保障性住房建設(shè)來說，占據(jù)主導(dǎo)地位的是政府部門，相應(yīng)的金融機構(gòu)在建設(shè)過程中起到的作用較小。目前我國保障性住房的融資渠道較為單一，融資方式的創(chuàng)新能力不高，這會影響到我國保障性住房建設(shè)的有序發(fā)展。通過借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，結(jié)合我國現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)融資的實際情況，將傳統(tǒng)單一的政府融資轉(zhuǎn)變?yōu)橛烧龑?dǎo)的多元化融資渠道的方式，可有效促進(jìn)保障性住房融資的發(fā)展，通過采用不同的金融工具來推動保障性住房建設(shè)的市場化。

三、改進(jìn)保障性住房建設(shè)融資的有關(guān)措施

（一）調(diào)整合作方式，將社會資金引入保障性住房建設(shè)。政府部門如果想要穩(wěn)固保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的主體地位，就需要合理控制保障性住房的發(fā)展方向，同時對政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，將政府傳統(tǒng)的直接投資者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)的監(jiān)督者與指導(dǎo)者，加強與私人企業(yè)的合作關(guān)系，讓滿足條件的私營開發(fā)商參與到保障性住房的投資以及建設(shè)，為保障性住房的建設(shè)提供充足的資金支撐。

（二）拓展融資途徑。政府部門需要加大對于融資模式的創(chuàng)新力度，除了提供大量資金來源之外，還需要創(chuàng)立穩(wěn)定平衡的政策條件，使得金融市場更加符合標(biāo)準(zhǔn)要求，通過促進(jìn)多樣化金融產(chǎn)品的進(jìn)步，為保障性住房建設(shè)資金提供多元化的融資模式。通過制度機制的改革以及創(chuàng)新，吸引企業(yè)債券、保險資金、商業(yè)貸款以及各類基金等的加入，擴展保障性住房融資主體的類型，這是有效解決保障房建設(shè)資金困難的關(guān)鍵所在。

（三）強化政府部門與企業(yè)的合作。我國堅持科學(xué)發(fā)展觀，現(xiàn)階段隨著市場經(jīng)濟的不斷完善發(fā)展，民營企業(yè)在經(jīng)濟建設(shè)方面做出了巨大貢獻(xiàn)，推動了我國經(jīng)濟的高速高質(zhì)發(fā)展，是我國經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的重要力量。政府部門可以通過支持并引入民間資本來投資建設(shè)經(jīng)濟適用房與公共租賃住房等保障性住房，加強政府部門與企業(yè)的合作，促進(jìn)共建模式的發(fā)展，在該過程中政府部門要完善相應(yīng)的法律法規(guī)，做好正確引導(dǎo)工作，對整個建設(shè)過程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，為社會資金引入保障性住房投資建設(shè)提供一個安全可靠的基礎(chǔ)。

（四）構(gòu)建適宜的保障性住房金融體系。對于兼具公益性的保障性住房與商業(yè)性的金融機構(gòu)來說，二者在盈利性的政策方面存在矛盾差異，因此為了加強金融機構(gòu)貸款的合理應(yīng)用，可以通過建立專業(yè)的政策性住房金融機構(gòu)來為保障性住房建設(shè)提供相應(yīng)的金融服務(wù)，在確保盈利性的基礎(chǔ)上提高保障性，將保障性住房的有關(guān)措施落實到位，同時最大限度的減小金融機構(gòu)存在的安全風(fēng)險。

（五）選擇引入PPP 模式與BOT 模式。在選擇保障性住房建設(shè)融資方式時可以選擇引入PPP 模式與BOT 模式，這兩種方式是指政府與私人民間組織為建設(shè)城市基礎(chǔ)項目而達(dá)成的合作共贏關(guān)系。對于保障性住房來說，它屬于城市的基礎(chǔ)建設(shè)，建設(shè)規(guī)模較大、周期較長且收益較為緩慢，因此根據(jù)保障性住房建設(shè)的這些特點，可以選擇相應(yīng)的PPP模式與BOT 模式，拓寬相應(yīng)的融資渠道，也可減輕政府的財政負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)語

對于保障性住房建設(shè)融資問題，首先要明確政府的職責(zé)，確保在能夠保持保障性住房發(fā)展的前提下，政府部門轉(zhuǎn)變主導(dǎo)地位，變成相應(yīng)的指導(dǎo)者與監(jiān)督管理者。其次，促進(jìn)社會基金與保障性住房融資活動的完善，并可以通過推動一系列市場優(yōu)惠政策來吸引民間的資金投入，拓寬保障性住房建設(shè)的市場。最后，通過采取多元化的融資模式來加強政府與企業(yè)的合作，共同提升保障性住房的經(jīng)濟效益與社會效益。