蛋殼破碎

邱月燁

標榜為傳統(tǒng)租賃市場顛覆者的蛋殼公寓，在2020年冬天，蛋殼碎了一地，引起了連鎖反應(yīng)。

“長租公寓一旦爆倉，會比P2P爆雷更可怕。”我愛我家前副總裁胡景暉的告誡猶在耳畔。

品牌長租公寓的起點可追溯至2013年甚至更早。從2015年開始，在“租購并舉”的房地產(chǎn)政策引導(dǎo)下，長租公寓一度被認為是充滿想象力的下一個藍海，大量品牌與資本涌入。

但自2018年起，潮水逐漸退去，裸泳者不斷涌現(xiàn)。杭州樂伽公寓和鼎家公寓、上海寓見公寓、蘇浙渝川地區(qū)的小家聯(lián)行接連暴雷，背后牽扯出的租金貸等金融問題也浮出水面。

2020年上半年，疫情給市場帶來了“至暗時刻”，行業(yè)風(fēng)險加速暴露。

與之形成鮮明對比的是，長租公寓頭部品牌的并購重組仍在如火如荼地進行中。近兩周內(nèi)，自如戰(zhàn)略并購貝客公寓、安歆公寓并購新起點，資本市場永不停歇。

12月4日，自如在其APP發(fā)布名為“暖冬守護”的計劃，針對蛋殼公寓的業(yè)主和租客開展專項扶持。業(yè)主和租客在與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內(nèi)按原價可在當(dāng)前房屋繼續(xù)居住，并最高減免一個月房租。

有人問，長租公寓到底是一門怎么樣的生意？為什么長租公寓要綁上金融？

盤活存量市場

要回答這個問題，先來看為什么會出現(xiàn)長租公寓這種商業(yè)模式。

簡而言之，這是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)果。經(jīng)過20年的黃金發(fā)展時期，中國的房地產(chǎn)市場逐步進入到存量市場，除了自住房屋外，存在長期物業(yè)出租管理的需求，這是業(yè)主的一大痛點。

與此同時，自2015年來，為了鼓勵開發(fā)商將商業(yè)用房改為租賃用房、推動租購并舉住房制度、推動建立多主體供應(yīng)，國家陸續(xù)制定、頒布了一系列的制度與政策，鼓勵并且規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。

上海易居研究院智庫中心預(yù)測，到2027年，全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求;同時，將形成66億平方米的可租賃房源，租金規(guī)模可達3.86萬億元。到2030年，中國房屋租賃市場的租金規(guī)模將超過4.6萬億元。

而在需求端，隨著城市城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，居民尤其是年輕人的房屋租賃需求也出現(xiàn)了變化，對品質(zhì)有了更高的要求，傳統(tǒng)房地產(chǎn)租賃市場所提供的房屋在一定程度上已無法滿足。

有數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租賃企業(yè)的滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。發(fā)達國家房屋租賃供給市場中，專業(yè)化的房屋租賃公司是出租領(lǐng)域中最重要的主體。

在存量房資源充足、人口流動量大的背景下，在供給方、需求方和政策的多重推動下，長租公寓作為房地產(chǎn)三級市場中的新興行業(yè)開始興起，并出現(xiàn)了創(chuàng)新的商業(yè)模式，裝修管理的標準化、運作的品牌化、管理的精細化、售后服務(wù)的一體化成為其優(yōu)勢。

長租公寓按企業(yè)背景不同，可以劃分成五大派系：創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系以及國企系。不同派系的優(yōu)勢不盡相同，創(chuàng)業(yè)系以客戶獲取能力和運營能力見長，房企系、國企系則在房源獲取、拿地和成本方面有先天優(yōu)勢。

房企系是一支不可忽視的勢力。綠地金融控股集團首席戰(zhàn)略官李想曾提到，存量時代房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈在進一步細化，投資商、運營商、開發(fā)商三者分離的趨勢越來越明顯，投融資模式、商業(yè)模式也在進一步轉(zhuǎn)型。

今年下半年“三條紅線”的提出，進一步提升了房企存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的緊迫性和必要性。

在過去幾年的發(fā)展中，創(chuàng)業(yè)系、中介系明顯領(lǐng)跑市場。創(chuàng)業(yè)系由于進入市場時間早，經(jīng)過多年發(fā)展，已具有一定規(guī)模。

長租公寓從運營上看，又可以分為集中式和分散式，集中式有魔方公寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等;而分散式長租公寓競爭激烈，目前全國有1000多個品牌，但房源主要集中在前五家，如自如、蛋殼、相寓、青客等。由于中介機構(gòu)能接觸到更多個人房源，中介系的房源優(yōu)勢較明顯。

亂用金融工具

作為最激進的一股勢力，創(chuàng)業(yè)系可能是最不了解地產(chǎn)和地產(chǎn)金融的參與方。

長租公寓看似一門賺錢的好生意，但是難度不小，面臨諸多問題。比如，前期資金投入量大、運營成本高、資金回籠速度慢、租金收益不高等。而且因為不持有物業(yè)資產(chǎn)，使得長租公寓企業(yè)融資渠道窄、融資困難。

在這種情況下，有的企業(yè)就選擇了互聯(lián)網(wǎng)化、金融化的路徑。

以蛋殼公寓為例。首先，它以租金貸的方式與金融機構(gòu)合作，讓租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，引導(dǎo)租客辦理貸款，一次性預(yù)付一年房租及押金。接下來，長租公寓運營商向房東月付租金，租客每月償還金融機構(gòu)貸款。

金融化原本被視為解決租客一次性支付大筆房租痛點的好辦法，但隨著長租公寓介入形成資金池，卻成為其加杠桿過度擴張的金融利器。

遺憾的是，只要其中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，比如租金收入下降、收購的房屋無法如期租出去，便會導(dǎo)致“租金貸”模式無法維系，進而使長租平臺出現(xiàn)資金斷裂的情況。

此外，金融監(jiān)管趨嚴和銀根收緊，也給長租公寓的持續(xù)運營帶來極大的挑戰(zhàn)，何況還有不可預(yù)測的黑天鵝事件，也會成為壓倒駱駝的最后一根稻草，比如今年的疫情。

2018年，杭州鼎家的租客表示，多數(shù)租客都通過銀行卡綁定一家名為“愛上街”的分期平臺，通過平臺向中介一次性付清房租，每個月通過APP返還當(dāng)月房租。

杭州鼎家暴雷之后，租客不僅沒法拿回之前支付的押金，還需要繼續(xù)向分期平臺還錢，而房東也無法收到后續(xù)房款。

有評論指出，長租平臺涉嫌利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權(quán)益，以空手套白狼的形式，套取大量貸款資金用于自身發(fā)展，把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給房東、租客以及全社會。

歸根結(jié)底，長租公寓不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，不是金融業(yè)，而是地產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)與金融密不可分，如果長租公寓平臺的風(fēng)險管理意識不強，盲目使用金融工具，一味追求擴張，而金融方面的監(jiān)管又不到位的話，很容易“玩脫”，從一個本來有利于社會的商業(yè)模式，變成一個“騙局”。

資產(chǎn)證券化

事實上，融資渠道有限、融資成本走高，是所有長租公寓運營商不得不面臨的業(yè)務(wù)發(fā)展瓶頸。

目前，長租公寓的主要融資方式有三種：股權(quán)融資、債權(quán)融資和現(xiàn)金流融資。2018年長租公寓市場融資達37筆，近1491億元;而2019年融資筆數(shù)下滑為16筆，規(guī)模跌至360億元左右。

發(fā)展資產(chǎn)證券化融資，成了目前長租公寓行業(yè)解決資金問題的一個好選擇。

2018年，運營商魔方公寓成功發(fā)行了長租公寓市場的第一筆資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，同年，招商蛇口作為老牌房地產(chǎn)開發(fā)商也不甘示弱，首發(fā)國內(nèi)規(guī)模最大的儲架模式CMBS和ABN，總規(guī)模合計高達260億元，大大超過了之前所有長租公寓證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的總和，創(chuàng)下了業(yè)內(nèi)證券化產(chǎn)品規(guī)模最大的紀錄。

長租公寓資產(chǎn)證券化由此正式拉開帷幕，先后有自如、新派公寓、旭輝領(lǐng)寓及保利地產(chǎn)等長租公寓運營商，相繼推出資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

資產(chǎn)證券化有助于輕資產(chǎn)模式下長租公寓運營商降低融資難度和融資成本，并且盤活企業(yè)資產(chǎn)，提高資產(chǎn)利用率，有利于公司更好地拓展業(yè)務(wù)。同時，引入內(nèi)外部增信措施，更有效降低了投資者的投資風(fēng)險。

2019年，有相關(guān)研究者對于不同類型的長租公寓平臺提出了對策：

○房企系。將長租公寓業(yè)務(wù)納入企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃、借助類REITs有效管理資產(chǎn)，并實行組織扁平化管理。

○中介系。合理利用金融工具、嚴格把控裝修質(zhì)量，可轉(zhuǎn)型為長租公寓租賃信息管理平臺。

○酒店系。發(fā)揮自身優(yōu)勢，實行長租與短租相結(jié)合、線上線下運營相結(jié)合、集中和分散式相結(jié)合。

○創(chuàng)業(yè)系。一方面可以通過供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化解決融資難題，另一方面應(yīng)控制租金價格，注重盈利后向化、建立細分的社群公寓。

現(xiàn)在看來，這些建議值得長租公寓玩家們深思。