不動產登記數據整合項目質量控制要點

葉菲，肖洋

(南京市測繪勘察研究院股份有限公司，江蘇 南京 210019)

1 引 言

2013年，國務院建立不動產統一登記制度專題會議中明確提出：實現“四統一”(即統一登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺)的目標[1]。隨后，《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》分別于2015年3月1日、2016年1月1日正式施行，這些條例細則的出臺標志著不動產統一登記制度正式開始實施，而制度要得以順利開展必須建立全國統一的信息管理平臺，準確完整的不動產登記數據則是平臺正常運行的基礎和關鍵[2]。為了建立準確的不動產登記數據庫，順利完成國家存量登記數據匯交的任務，迫切需要開展整合現有各類不動產登記數據的專項工作[3]，而如何保證整合工作的質量則是一個很值得探討的問題。通過近年來多個不動產數據整合項目取得的一些經驗，本文簡要分析了不動產數據整合項目的生產流程，并總結了各個階段的質量控制要點與檢查內容。

2 不動產登記數據整合生產流程

圖1為不動產登記數據整合流程圖。

整合工作的主要思路可以總結為通過“四步驟”完成“三庫”轉換，最終得到用于支撐不動產信息管理系統運行的成果數據庫。三庫指：①原始庫：先搜集各項數據庫及紙質資料，收集原數據庫標準，并按原標準梳理規范形成的原始庫。②：中間庫：即依據《不動產登記數據庫標準(試行)》整合各專項數據庫，形成中間庫。③成果數據庫：將中間庫進行數據入庫、形成滿足不動產信息管理平臺運行支撐的最終數據庫。四步驟指整合準備、規范化整理、整合關聯、數據入庫四個主要工作步驟。簡要介紹如下：

圖1 不動產登記數據整合流程圖[4]

2.1 整合準備

(1)準備工作主要包括針對各類現狀不動產登記數據及對應技術規程、建庫標準進行全面的收集，搜集各類空間和屬性電子數據、各類登記紙質檔案(圖、表、卡、冊等)。

(2)參照現行的各項技術規程、數據庫標準及最新《不動產登記數據庫標準》，完成中間庫和成果庫的數據庫框架設計，包括選定采用的數據庫平臺和地理信息系統平臺、設計空間表和屬性表、制定數據字典。

(3)通過數據庫分析，并與登記簿、技術標準進行比對，找出差異并制定轉換規則。

(4)根據分析結果制定技術路線，編制詳細的技術方案和質量控制方案。

(5)搭建合理的生產實施架構，落實崗位責任，并進行人員培訓。

2.2 規范化整理

(1)清洗和梳理：以宗地、成套房屋為單位進行梳理，對數據語義一致性、類型規范性、空間參考一致性[5]、缺漏信息等方面進行核對和梳理；針對篩選出的經業主方確認的冗余、錯誤、不一致數據進行剔除和修正，做好處理記錄。

(2)數據采集：對于缺漏信息通過已有紙質檔案掃描矢量化、矢量數據轉換處理、外業實地核對和補充調查、屬性數據資料錄入進行補充和完善，形成完整的不動產登記圖、簿、檔案成果。

(3)規范化整理：根據各類不動產數據集要求，對空間數據、非空間數據進行編碼和規范化處理，進行邏輯關系重建，并與原有不動產登記簿有效關聯，形成包含土地、房產、林業等各類不動產登記數據集的空間、屬性一體的原始數據庫。規范化整理流程圖如圖2所示。

圖2 規范化整理流程圖

2.3 整合關聯階段

(1)數據整合。對原始庫中不同數據集的各類空間數據進行冗余數據剔除、信息補錄、統一空間參考、同類圖層合并、統一編碼[6]，對屬性數據信息補錄、冗余數據剔除等處理，使各類數據集語義一致、類型規范、空間一致、信息完整。

(2)數據關聯。將整合完善的空間、屬性數據進行關聯，通過不動產單元編碼、宗地代碼、業務號把宗地和不動產單元、不動產和不動產權利、不動產權利和登記過程等空間和非空間數據相互關聯，形成可追溯的、信息清晰完整的不動產登記信息中間庫。

2.4 數據入庫階段

結合基礎地理信息數據，對中間庫中的宗地、自然幢、權利、權利人、登記業務等各類數據進行數據組織編碼，按最終系統要求進行全面的信息核對和檢查，確認無誤后進行入庫操作并填寫元數據，建成不動產登記成果數據庫，以支撐不動產登記信息管理基礎平臺順利運行[7]。

3 質量控制要點[8～11]

整合過程中的質量控制依據是部、省、市的有關不動產登記數據庫標準和數據整合建庫技術方案。整合流程中各個階段的質量控制點與檢查內容詳細敘述如下。

3.1 整合準備

本階段重點對設計書編制進行質量控制。

具體檢查內容包括：方案編制是否符合項目現狀，是否考慮本地特色，流程是否切實可行并細化到位；各類相關數據庫標準、技術規程是否齊全、版本是否有效；數據庫設計是否符合相關的數據庫標準要求。

3.2 規范化整理

本階段重點對整理結果進行抽檢核實。

具體檢查內容包括：成果資料中是否包含過程明細列表記錄，使整理過程有序可追溯；清理后的成果是否完整、是否與紙質檔案相一致且必填信息不為空、權利間關聯和權屬狀態是否正確、圖屬關聯是否一致；外業調查補測數據是否符合規范及技術要求。

3.3 整合關聯階段

本階段重點對不動產單元編碼、信息規范化處理、房產數據與建(構)筑物落宗、宗地與業務單元空間關系處理、房地登記數據關聯等工作進行質量控制。

具體檢查內容如下：

(1)宗地及管理單元空間關系是否存在矛盾；是否在數據庫中標識已發證房屋、建(構)筑物之間存在空間關系矛盾導致的無法落宗的情況。

(2)房產數據落宗：宗地與自然幢數據的空間一致性；邏輯幢、層、戶與自然幢、宗地代碼之間的關聯關系正確性；是否對土地權屬不合法的宗地內的自然幢進行數據標識；是否對跨兩個以上宗地暫時不落宗的自然幢進行數據標識。

(3)構(建)筑物落宗：檢查內容同房產數據落宗。

(4)房地數據關聯：土地登記與房產登記數據之間存在有土地無房產、有房產無土地、多對一、一對多等多種情況，應仔細檢查房地登記數據間關聯關系正確性以確保匹配質量。

(5)不動產單元編碼：檢查各類不動產落宗后編碼是否符合不動產單元編碼要求，與關聯登記數據編碼是否一致。

(6)規范性：對照設計標準，對整合庫數據字段的規范性進行檢查。

①邏輯一致性：根據業務邏輯定制檢查工具，檢查數據中矛盾的或邏輯不一致的問題。如證件號碼為空而證件類型字段有值；已出讓土地而終止日期字段為空等。

②屬性取值標準化：對于規程中有明確取值范圍的代碼字段，如土地用途、權屬性質、房屋用途、房屋結構等，或格式有統一要求的字段，如坐落格式，土地、房產證號等，應檢查數據取值和格式是否符合規程要求。

3.4 數據入庫階段

數據入庫前后都需要進行完善的質量控制。

具體檢查內容如下：

(1)入庫前檢查：主要檢查數據與設計標準的一致性，是否滿足各級管理部門的數據匯交要求；

(2)入庫后檢查：主要檢查入庫前后數據是否存在不一致，包括記錄數、信息本身、權屬狀態、關聯關系等的一致性。

(3)由于不動產登記工作持續開展可能導致的權屬狀態變化，應檢查登記數據在整合庫與成果庫中的權屬狀態是否正確銜接。

4 結 論

為了全面整理、融合錯綜復雜的存量不動產數據，使其順利匯入部、省、市、縣四級互聯互通的統一不動產管理平臺，更好地服務于不動產登記發證等各項管理工作，質量控制是非常重要的環節。由于該類項目存在大量數據轉換和處理操作，因此，無論是生產過程或是檢查過程，都需要軟件開發人員進行軟件或腳本開發，提高檢查的自動化程度，進一步提高檢查質量，降低質量控制成本。本文提出的整合項目中各階段質量控制要點和檢查內容是項目實踐中的一些經驗總結，實施起來需要根據具體項目的實際數據情況具體分析，進行調整和補充，確保質量控制落到實處。