城市老舊小區改造難點與對策研究

郭維

【摘要】隨著城鎮化進程加快，大量城市老舊小區面臨改造以及維護管理的難題。城市老舊小區改造是城市規劃管理的薄弱地帶，存在較多問題，其與全面建成小康社會密切相關，直接關系到老百姓能否安居樂業，社會能夠和諧發展，因此需要重點關注。本文主要探討城市老舊小區改造的難點內容，并根據實踐經驗提出了相應的對策，希望研究人員以借鑒和參考。

【關鍵詞】城市化;老舊小區;改造難題;對策研究

1、前言

隨著人們生活質量的提高，城市老舊小區住宅難以滿足人民日益增長的物質文化需求，不但給居住在其中的居民生活帶來制約，同時也影響整個城市形象，制約城市規劃的進一步升級和發展，因此需要重點改造。第一，它是全面實現小康社會的要求。城中村的改造，對老舊小區進行綜合的整治，特別是一些房齡較久存在安全隱患的住宅要進行重點加固翻新，直接關系到人民群眾的根本利益，是全面建成小康社會的客觀要求;第二，老舊小區的改造是民心工程，諸多老舊小區配套設施難以跟上城市發展需要，內部違章搭建較為嚴重，停車位嚴重不足，直接影響到城市居民生活的質量，難以形成有效的社區管理。對于老舊小區進行改造將直接解決城市居民生活難題，也有助于改善整體面貌，因此是得到民眾支持的民心工程;第三，城市老舊小區的改造是拉動投資的重點項目。老舊小區改造能夠消化建筑投資需求，同時對于房價穩定也起到重要的促進作用，是經濟發展的重要動力。

2、城市老舊小區改造所面臨的困難

城市老舊小區改造目前面臨諸多的困難，實施對象是最為基層的群眾，但是群眾訴求差異性較大，具有環境復雜性。

2.1城市老舊小區改造資金的籌集難度比較大

目前我國城市老舊小區的改造基本上依靠政府的撥款，社會投資力度不足。比如說對于供水設施進行改造，基本上是由市級財政以及產權單位共同出資，但是在實際資金落實的過程中，配套資金嚴重不足，對于小區業主來說，支持力度也不同，因此配套設施改造面臨較大的難度。許多住房維修基金長時間閑置，使用效率不高，如何利用物業維修基金進行城市老舊小區配套設施的改造也是一大難題。

2.2城市老舊小區改造涉及的部門較多，難以進行協商

城市老舊小區改造需要對整個小區的水電暖等配套設施進行升級，小區的道路以及立面也需要改造，涉及到電力部門、城市給水排水部門、市政官網、電信部門、消防部門等，單依靠社區自身的力量，難以做好各單位的協調，容易導致工作停滯或者是重復，嚴重影響老舊小區改造的進度。

2.3對于城市老舊小區改造管理不規范

城市老舊小區改造目前存在管理不規范的問題，管理較為粗獷，項目目標比較分散，群眾呼聲比較強烈。在具體的實施過程中，一些不遵守建設管理規范的現象仍然存在，由于城市老舊小區改造時間進度比較緊張，前期協調時間成本比較大，一旦得到政府許可便急于施工，規范化管理的意識不足。特別是由于每一個城市老舊小區改造自身的情況不同，居民訴求不同，在改造過程中會有大量變更，對于工程造價造成嚴重的影響。

2.4缺乏必要的配套設施改造

配套設施改造是城市老區老舊小區改造的重要內容，比如說老年人居住沒有電梯很難上下樓，但是對于老舊住宅加裝電梯面臨諸多的政策性和財政性難題;在老舊小區進行初期，居民家庭汽車保有量還比較低，并未設置較多的停車位，但是隨著汽車保有量的提高，老舊小區停車困難，行車較為擁擠。老舊小區改造中停車位的設置以及電梯的加裝，將直接牽扯到每一戶居民的利益，在前期需要做大量的協調和準備工作，實施起來較為困難，特別是關于資金的投入更是居民關注的熱點，因此建設方往往不愿意涉足這些領域，導致城市老舊小區必要配套設施改造停滯不前。

3、城市老舊小區改造的對策

3.1創新改造的管理模式

針對于每一個老舊小區的情況，需要因地制宜確定合理的改造方式以及程度。其中應該堅持政府為主導，協調機制層次要高，才能夠有利于統籌管理。城市老舊小區改造，涉及到規劃、建電力水利、燃氣以及市政管網等各個部門，如果協調機制不統一，將無法推動項目實施。要根據項目改造的總體規劃，明確改造進度，倒排時間節點，調動各個項目參與方的積極性，對于城市老舊小區改造比較優秀的單位進行表揚，以激發相關部門的工作熱情。

3.2需要有效保障城市老舊小區改造的資金

城市老舊小區改造要拓寬資金籌資的渠道，鼓動社會力量注入其中。老舊小區自身地理位置比較優良，大多位于城市的核心地帶，引入社會資本進行改造，有助于減輕財政的壓力，同時也能夠激活老舊小區閑置資源，起到了一舉多得的效果。財政也要加大支持力度，減免相關建設企業的稅負，降低建設成本。

3.3重視配套設施的改造

除了城市老舊小區建筑架構加固以及外立面翻新之外，對于小區配套設施也要進行相應的拓展性改造，主要包括三個部分，第一，公共配套設施，比如說供水排水設施，電梯等等;第二，對于小區內部的環境進行改造，包括道路進行拓寬，小區綠化，增設停車位;第三，增加物業服務性設施，解決公共配套不足的問題。由于城市老舊小區居住老年人較多，要設計專門為老年人服務的建設場所以及娛樂場所，適當增加整個小區的休息空間。

3.4加強改造后的維護

對于城市老舊小區改造維護，可以通過聘請物業公司等方法實現可持續管理，加大對于物業管理的財政補貼力度，成立小區業委會，解決城市老舊小區改造后維護管理的難題。

結語：

城市老舊小區改造是一個復雜性的系統性難題，需要投入長時間的精力，是建設和諧社會的重要領域。在城市老舊小區改造中，需要因地制宜才能夠不斷提高居民幸福指數，全面建成小康社會。

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