秦皇島市中心城區居住用地發展協調性研究

崔 清 遠

(秦皇島市規劃設計研究院，河北 秦皇島 066001)

從1998年住房制度改革以來，我國房地產業迅速崛起，城市居住環境得到明顯改善，城市建設空前繁榮。為了更好地研究居住用地投放的合理性，筆者收集了秦皇島中心城區2008年—2014年的人口和用地數據，按照城區派出所管轄范圍，構建了31個人口數據與用地范圍相吻合的分布單元，收集人口和居住用地數據，分別從人口密度、人口與居住用地增長協調性、人口增長潛力三個角度分析中心城區內各單元人口和用地分布特征，并就不同片區居住用地開發改造提出具體建議，指導未來城市更新和新區建設。

1 人口密度分析——以居住用地規模與人口的靜態協調為導向

考慮到轄區人口毛密度受轄區功能的影響較多，不能真實反映轄區的居住用地需求，所以本次評估采用人口毛密度與凈密度雙重標準(見圖1)，分析人口與居住用地規模的靜態供需關系。

數據說明：數據采用2014年數據；人口毛密度采用常住人口數與轄區面積的比值，人口凈密度采用常住人口數與轄區內現狀居住用地面積的比值；橫軸為各單元所屬各派出所名稱。

通過人口毛密度與凈密度結合分析得出，人口分布最密集的仍是位于海港組團中心片區的北環路、港城大街、建設大街三個轄區，人口毛密度都超過200人/hm2，凈密度也都超過420人/hm2，該類區域都屬于城市核心區，居住用地開發強度和入住率都比較高，道路交通等各項設施都承受較大壓力，在城市更新過程中，要進一步完善設施建設，提升設施承載力，同時要控制居住用地規模和開發強度，優化人居環境。

人口密度和居住用地人口密度分布都比較低(人口毛密度小于50人/hm2，人口凈密度小于120人/hm2)的是海港區北部園區、開發區長江道和北戴河車站轄區，這三個轄區都屬于城市新拓展區域，近幾年來新增大量居住用地，而實際居住人口較少，房屋使用率相對較低，建議在該類區域人口凈密度超過250人/hm2(即人均居住用地小于40 m2)以前，不再投放居住用地。

2 平均增長率分析——以居住用地規模與人口的動態協調為導向

該分析主要借鑒尹宏玲、吳夢怡等人的研究成果[1]，從居住用地規模和人口規模平均增長率的離差系數分析[2]入手(見表1)，研究2008年—2014年之間秦皇島城區人口增長和居住用地投放的動態關系(見表2)。

表1 城市人口與居住用地協調等級分類

表2 2008年—2014年人口與居住用地增長速度協調性分析

按照公安部門的統計數據，2008年—2020年間，海港區東港轄區和山海關船廠路轄區的統計人口均出現了負增長，同時，居住用地卻不減反增，造成了人口與居住用地增長速度極度不協調。海港區的北港、燕山大街(含站前)和白塔嶺轄區，北戴河的海寧路、車站轄區以及山海關的南關轄區的居住用地增長過快，造成了人口與居住用地增長速度嚴重或高度不協調。同樣居住用地增長過快的還包括海港區的北部園區、海陽、長江道、西張莊轄區和山海關的西大街轄區，屬于人口與居住用地增長速度中度不協調區域。建議該類區域在各層次規劃調整中嚴控居住用地規模，針對尚未建設的規劃居住用地，可適當調整為公共服務設施用地或產業用地，提高片區的綜合服務能力，增加就業崗位，吸納外來人口。

受規劃和現狀條件制約，北戴河組團的西山轄區、山海關的東大街轄區和海港區的太陽城轄區，無法增加或只增加少量居住用地，滯后于人口的增長，屬于極度或嚴重不協調區域，北戴河西山轄區、東山轄區、聯峰山轄區和山海關東大街由于功能特殊，居住容量有限，需要適當向外疏解常住人口，而不能增加居住用地。而海港區的太陽城轄區、河東轄區在城市更新改造過程中建議適當增加居住用地規模。

3 居住用地需求分析——以居住用地規模與就業崗位需求相協調為導向

隨著城市交通成本的不斷上升，城市居民把靠近工作地點作為選擇居住地點的首要條件[3]，特別是沒有軌道交通的三線城市，就業分布最密集的區域一般也是城市房地產投資最熱衷的區域，想要以職住平衡的理念來緩解社會問題，則需要從就業需求入手，分析各單元居住用地需求。因此，筆者引入就近擇業指數的概念，即通過每個轄區招聘需求數與常住人口數的比值，來分析轄區人口數量與可提供就業崗位的協調性(見圖2)，就近擇業指數越高，說明該轄區就業輻射能力越強，未來吸引更多就業人口，人口增長潛力大，居住用地需求也越高。反之說明轄區內部就業崗位相對較少，更多居民要到其他轄區就業，居住用地需求也較低。

經分析，除海港區的太陽城、珠江道、紅旗路轄區，山海關的南關和北戴河的聯峰山轄區就近擇業指數最高，就業輻射能力最強，是中心城區和各組團現狀的綜合服務中心，隨著城市更新改造，可以適當增加該轄區的居住用地或提高居住用地開發強度。

海港區的河東、北港、北部園區、海濱路、海港轄區，北戴河的海寧路轄區、東山轄區以及山海關的西大街轄區就近擇業指數最低，本著產城協調的理念，應控制或縮減該轄區的居住用地規模。

4 結語

結合上述的“三個協調”分析結果，并結合現狀實際情況，綜合平衡，在中觀層面對居住用地的規模和布局給出分類調整建議。

4.1 控制增量區

包括建設大街、北部園區、港城大街、北環路、長江道和北戴河車站轄區。建設大街、港城大街、北環路轄區人口密度較高，未來的城市更新應以完善設施、提升環境為主，控制人口規模增長。而北部園區、長江道和北戴河車站轄區現狀人口密度較低，居住用地增長過快，就業需求沒有明顯優勢，因此要控制該區域居住用地的繼續投放，舊城改造要提高貨幣安置比例，適當增加產業用地，提供更多就業崗位，充實區域人口。

4.2 鼓勵增量區

包括太陽城、紅旗路、珠江道轄區。該區域就業需求量優勢明顯，且現狀人口密度也有提升空間，近年來居住用地增長相對緩慢，建議在今后的規劃調整和城市更新過程中，適當增加居住用地的投放量。

4.3 特殊功能區

包括山海關東大街轄區和北戴河東山、西山、聯峰山轄區。盡管該區域居住用地增長速度滯后于人口增長，但由于該區域以旅游度假功能為主導，按照相關規劃要求，需要適當疏解區域內常住人口，完善旅游服務功能。

4.4 其他區域

除控制增長區、鼓勵增量區、特殊功能區以外的區域。考慮到2015年秦皇島市中心城區人均居住用地已經達到40 m2/人，超過國家標準，所以該類區域的規劃居住用地也要按照城市總體規劃確定的增量進行有計劃投放，并結合城市人口增長和房地產市場變化情況適時調整供應策略。