房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制探討

劉蘭芳

摘要：現(xiàn)階段，在經(jīng)濟走勢整體低迷的大背景下，整體企業(yè)收入都受到影響而有所下降，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了經(jīng)濟形勢的變動外，其自身所處的政策環(huán)境也不理想，政府打壓房價、抑制房地產(chǎn)過熱等政策方向更是使得房地產(chǎn)企業(yè)收入空間大幅下降，加強成本管理、提高資源利用率已經(jīng)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的首要管理目標(biāo)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀出發(fā)，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制進行研討，并提出優(yōu)化企業(yè)成本管控的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)項目；全過程成本控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時涉及前期市場調(diào)查、可行性研究、建設(shè)前期手續(xù)等準(zhǔn)備工作、具體施工、銷售以及交付幾個過程，其中涉及的成本可以大體歸納為土地取得成本、建設(shè)成本以及銷售成本三類，即房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制主要是指對土地成本、建設(shè)成本以及銷售成本進行控制。實施全過程成本控制可以幫助企業(yè)提高經(jīng)濟效益、節(jié)約資源。但就實際來看，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過程中成本超額問題并未得到高效控制，企業(yè)各項資源也未得到最大化利用，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制思想建設(shè)、管理目標(biāo)以及成本控制體系的建設(shè)上還存在問題，各環(huán)節(jié)成本管理細(xì)則還有待完善。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全成本控制途徑

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制大體可以分為土地成本控制、建設(shè)成本控制以及銷售成本控制，下面從這三個方向來分析各環(huán)節(jié)成本控制途徑：

（一）土地成本控制途徑

項目開發(fā)地的確定是影響房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營收益和成本支出的重要因素，因而在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好充分的調(diào)研。

首先，分析意向土地開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟水平和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢。開發(fā)項目最終能否快速回款主要依靠當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，若開發(fā)區(qū)域GDP較低、人均可支配收入不高時，居民消費傾向不高，購買力和市場活躍度會出現(xiàn)不足，勢必會影響項目后續(xù)銷售，若企業(yè)未做充分調(diào)研，而直接投入大量資金進行項目開發(fā)，過長的資金回收期必然會加大企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難度，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金斷鏈，業(yè)務(wù)難以繼續(xù)開展。除了居民購買力外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢也是一大重要考慮因素，改革開放后房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，發(fā)展較快的省份資源已多數(shù)被開發(fā)，尋找有潛力的項目也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點，因而企業(yè)應(yīng)對項目地區(qū)以及周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度、當(dāng)?shù)卣咭约艾F(xiàn)階段庫存量和需求情況等進行詳細(xì)調(diào)查，從而合理選擇項目開發(fā)地。

其次，科學(xué)編制項目投資可行性分析報告。房地產(chǎn)企業(yè)以前期市場調(diào)研為依據(jù)，結(jié)合投資環(huán)境、項目建設(shè)規(guī)模、開發(fā)條件以及土地取得成本等來對項目開發(fā)進行成本估算，并由經(jīng)驗豐富的財務(wù)人員從財務(wù)的角度來對投資可行性報告進行進一步分析，尤其注意分析土地取得成本，在通常情況下，一二類居住用地都是通過公開土地拍賣獲得土地使用權(quán)的。經(jīng)過再一次討論后，得出最終的項目投資結(jié)論，給管理者提供項目總投資、總支出成本等概算數(shù)據(jù)，再經(jīng)由管理者對比預(yù)期收益來確定是否投資該項目。從而提高了項目投資效率，避免企業(yè)盲目投資帶來的資源浪費。

（二）建設(shè)成本控制途徑

建設(shè)成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定投資該項目后，包含前期的項目備案、手續(xù)辦理以及施工設(shè)計，到具體施工環(huán)節(jié)的造價等支出，其中設(shè)計階段的成本和施工階段的成本是最為主要的部分，因而房地產(chǎn)企業(yè)在控制建設(shè)成本時，也主要從這兩方向出發(fā)。

1.設(shè)計階段成本控制

設(shè)計階段主要是指設(shè)計單位按照開發(fā)企業(yè)提出的要求，通過對開發(fā)項目整體布局、空間布置、周邊環(huán)境等因素的考量，來對建筑結(jié)構(gòu)、選材要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)設(shè)備規(guī)格等進行提前設(shè)計和估測相應(yīng)耗資的環(huán)節(jié)，這一階段的設(shè)計合理性直接關(guān)系到項目后續(xù)的成本控制效果。因而，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇資質(zhì)良好、技術(shù)過硬的設(shè)計單位，同時簽訂責(zé)任合同，以提高設(shè)計單位對開發(fā)項目所處地區(qū)的市場調(diào)查嚴(yán)謹(jǐn)度，以及所提出的材料規(guī)格、設(shè)備要求等的合理性，從而給企業(yè)管理者提供較為科學(xué)的設(shè)計方案。其次，邀請專業(yè)的咨詢機構(gòu)來對設(shè)計方案進行分析和評估，進一步提高設(shè)計方案的可靠性。最后，由財務(wù)部門、工程造價部門以及外部機構(gòu)一起對設(shè)計方案進行分析，編制項目預(yù)算以及估算投資成本，并和投資可行性報告中的目標(biāo)成本進行對比，若存在差異，則通過差異成因分析來對設(shè)計方案進行再次的優(yōu)化，以確保預(yù)期利潤的實現(xiàn)。

2.施工階段成本控制

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)支出成本的主要階段，也是企業(yè)控制成本的主要環(huán)節(jié)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于在設(shè)計階段已經(jīng)對項目工程各環(huán)節(jié)制定了預(yù)算定額，因而，在施工階段，企業(yè)主要根據(jù)預(yù)算、確定的材料和設(shè)備規(guī)格等來實施控制。

在實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)加強監(jiān)督評價機制、考評機制的建設(shè)，確保監(jiān)督范圍囊括整個經(jīng)營活動，對各環(huán)節(jié)成本支出進行嚴(yán)格控制，同時通過對比目標(biāo)成本來分析是否和預(yù)期存在偏差，以及分析偏差成因，督促管理人員改進，并按照劃分的權(quán)責(zé)將問題出現(xiàn)責(zé)任落實到具體個人，對其實施懲戒，以規(guī)避后續(xù)人員操作的隨意性。

其次，加強設(shè)計單位和施工部門的聯(lián)系，在施工過程中出現(xiàn)圖紙解讀疑問或因外部因素導(dǎo)致實際施工結(jié)構(gòu)和圖紙出現(xiàn)差異時，施工部門應(yīng)將問題反饋給設(shè)計單位，由設(shè)計單位及時調(diào)整，避免出現(xiàn)后續(xù)因安全隱患而重建的問題，確保工程如期完成，減少不必要的成本支出。

最后，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)深入業(yè)務(wù)一線，結(jié)合行業(yè)優(yōu)惠政策、稅率政策來對不同報價的材料供應(yīng)商、設(shè)備購置方式以及勞動力獲取方式等進行分析，從成本角度提出指導(dǎo)性建議，比如在營改增后，企業(yè)選擇一般納稅人供應(yīng)商還是小規(guī)模納稅人供應(yīng)商，是有很大的差距，但小規(guī)模納稅人報價可能更低；勞務(wù)派遣、勞務(wù)分包以及自有短期工人之間的稅率抵扣也是不同的，勞務(wù)派遣選擇一般計稅或簡易計稅方法稅率抵扣也不同，而自有短期工人無法取得，一般而言，以勞務(wù)分包取得勞動力的方式更為適合。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要注意材料、設(shè)備等的保管，配備管理人員實時監(jiān)管，及時維修和清點設(shè)備，并對重要設(shè)備進行定期養(yǎng)護，避免出現(xiàn)材料遺失、設(shè)備損壞得不到及時維修而延誤工期等問題。

（三）銷售成本控制途徑

銷售階段的成本主要體現(xiàn)在企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中產(chǎn)生的人工成本、管理成本及促銷打折成本幾方面，這一階段的成本在開發(fā)項目總成本中的占比較小。在實施控制時，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面出發(fā)：首先，編制科學(xué)合理的銷售方案。銷售部門應(yīng)積極收集本地區(qū)和附近城市的房產(chǎn)項目數(shù)據(jù)，將其反饋給管理者，由企業(yè)決策小組、財務(wù)部門、市場部門共同對自身項目優(yōu)勢進行分析，找出本項目的亮點，并以周邊房產(chǎn)價格為依據(jù)，結(jié)合項目成本綜合分析相關(guān)稅費，在保證企業(yè)目標(biāo)利潤的基礎(chǔ)上，制定促銷折扣的限制比例，編制科學(xué)合理的銷售決策計劃，并將其下發(fā)給營銷部門，由其結(jié)合市場行情和居民消費傾向，制定出有針對性的銷售和營銷方案，經(jīng)決策小組審批后，落地實施。其次，加強對銷售人員的培訓(xùn)，使其可以快速根據(jù)人群年齡階段、性格等推薦出適宜的房產(chǎn)。同時企業(yè)還要建立明確且具有吸引力的獎懲機制，最大限度地激發(fā)人員積極性，實踐證明，好的銷售口才、熱情的銷售團隊能夠大幅加快房產(chǎn)銷售速度，減少房產(chǎn)囤積帶來的管理成本、銷售人員成本以及貨幣時間成本。

三、結(jié)束語

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大競爭壓力，在逐漸同質(zhì)化的競爭環(huán)境中，企業(yè)想要獲得更高的收入和發(fā)展空間，較低的成本才能給企業(yè)額外的資金去投入新的競爭力孕育或提供降價空間，加強全過程成本控制是必然的選擇。企業(yè)在實施全過程成本控制時，必須要從開發(fā)項目前期的市場調(diào)研開始，一直到最后的銷售和交付階段，詳細(xì)地對項目周邊的購買力、價格上升趨勢，以及設(shè)計和施工等各環(huán)節(jié)進行分析，在確保產(chǎn)品質(zhì)量和人員安全的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)最優(yōu)的投入產(chǎn)出比，為企業(yè)制造發(fā)展機會。財

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