2020年要不要買房？

趙彭

2019年國內房價逐漸停漲趨于穩定，炒房現象在很大程度上得到了抑制。據克而瑞研究院報告，去年新建商品房銷售面積與銷售金額分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。在調控趨嚴趨緊的全年走勢下基本實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。在房價方面，新房市場微漲，二手房市場則出現不同程度下跌，青島市的二手房更是以連跌10個月，降幅高達20.31%。

那么2020年樓市是不是適合出手的一年？2020年要不要買房呢？

調控仍是淡化增長

1998年房地產市場化改革以來，房地產在30年的發展中一直扮演著經濟助推器的角色。憑借樓市拉動，城市經濟數據一路高歌，居民財富快速增長，房地產的經濟支柱作用逐漸被放大。但俗話說水滿則溢，據社科院的數據顯示，2018年-2019年期間樓市對我國經濟的貢獻逐漸由正轉負。

在樓市基本面扭轉的情況下，2019年全年市場效果并沒有快速體現，相反很多人認為三年多的調控對市場需求形成了壓制。去年底國內樓市排頭兵深圳出現調控松綁，隨后南京、佛山、東莞等地陸續跟進，青島高新區也取消了搖號限制。這些動作都被視為因市場需求而進行的區域性調整。

國家調控政策在去年末也做出調整，其中300萬人口以下的城市放開落戶限制和央行降準釋放資金兩項最受關注。政策松動加上年底房企“以價換量”，樓市成交量出現了年末翹尾的現象。數據顯示，去年12月份全國新建商品住宅銷售環比上升10.0%。其中，一線城市上升15.5%，二線城市上升10.4%，三線城市上升17.0%，四線城市下跌15.6%。

從市場表現來看，供應方面，重點城市總量穩中略增。成交活躍的城市包括北京、深圳、南京、武漢、成都、青島等城市。其中銷售面積增加最多的是揚州，環比增加104.7%。南京、成都銷售面積分別環比增加78.7%和70.6%。房價方面，2019年12月的全國成交均價相比11月小幅下滑。

從政策的導向上來看，今年限購的放開和加強限售將相輔相成，市場機制與調控政策會趨向于一個平衡點，更利于供需雙方選擇。

一方面調控政策持續深化，比如2020年開年銀保監會再次表示要防止資金違規流入房地產，抑制居民杠桿率增長。在目前約有21個城市限購全面放開的背景下，這一信號遏制了市場亢奮的情緒，更是讓個別城市的松綁政策遭遇了“一日游”。這其中唐山市成為了限售的前線陣地，今年1月4日開始唐山市新建商品房自網簽之日起42個月之內不得上市交易。

另一方面市場監管機制完善，購房風險得到極大緩解。1月1日重慶住建部公開表示房產稅征點由17630元/平方米上調至19587元/平方米。而在此之前長沙市曾出臺通知，限制商品房利潤，平均利潤需把控在6%-8%。西安建議將購房者的購房資金存入監管賬戶，開發商不得直接收取。黑龍江省明確表示樓房建到三分之二時才批準預售。

從各地舉措看，2020年政策的主要導向是以穩定淡化增長，穩定房價是長期的調控戰略所以短時間內房價不會大漲，同樣也很難大跌。

出手需要認清定位

那么2020年要不要買房呢？

“2020年市場輪廓已足夠清晰，一線城市看政策，有著足夠的住房需求和就業、教育環境支撐，房價上漲動力充足，深圳取消豪宅稅刺激市場反彈就是很好的案列;二線看市場和城市定位，限購放開決定了房價的上漲，止跌令的出臺給出了房價的下限，投資買房也許賺不了大錢，但至少不會虧本;三四線城市看土地財政預期，一沒有人口，二沒有經濟，高房價的背后只有單薄的地價，春節前后恐怕是最后一次小陽春，節后將會呈現最真實的一面，表面上是城鎮化的需求，實則是市場回調。”樂居控股青島公司總經理董娜表示。

開發成本、城市發展空間、人口構成了房價三要素。2020年房地產市場在以“住”為主的功能訴求下，朝著更理性的方向發展，城市也將隨產業集聚、人才引進、功能配套、景觀環境等差異，冷熱分化更大。

據克而瑞數據2019年青島市商品房供應量2105萬平方米，成交量1621萬平方米，供需差距愈發明顯，成交均價14836元/平方米，略漲2.6%。不難看出2019年二手房跌幅雖然曾排名第一，但新房市場卻保持了2.6%的增長。這意味著市場上剛需的期待和持房的焦慮同在。

值得注意的是，截至2019年12月底，青島市新建商品住宅庫存面積約為1743萬平方米，去化周期較2018年有所延長，約為15個月。與庫存面積同步增長的，還有住宅用地的價格和成交數量，2019年青島市住宅用地成交總建筑面積2447萬平方米，總成交價850.3億元，量價齊漲。這意味著未來竣工面積和去化率都要面臨較大的市場壓力，但并不代表房價會有更大的跌幅。這其中，地價上漲會直接影響開發成本，因此開發商即便再“以價換量”也不會在市場上推出腰斬的房價。

據房天下二手房數據監控中心數據，2019年青島二手房掛牌均價整體比較平穩，價格幅度變化不大，全年掛牌價趨勢為穩中回落并趨于穩定。12月份青島二手房掛牌價穩定至23198元/平米。

另據青島網上房地產不完全統計，2019年青島二手房市場全年共簽約55244套，環比2018年（54170套）上漲1.98%。不難看出，二手房市場在持續下跌后，已經較為理性，因此成交量較2018年有微漲。

克而瑞數據顯示，2019年國內房地產市場二手房成交規模大約6萬億元，其中有15個城市占比近六成。這15個城市分別為：上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、重慶、天津、成都、廈門、合肥、青島、鄭州。這15個城市也是未來購買二手房、買新房的首選。

從長期發展來看，青島市在“一帶一路”、上合示范區等多項國家戰略的疊加支持之下保持了較好的向上空間。數據顯示，青島市2019年商辦用地供應量為3166.8萬平方米，成交2939.5萬平方米，商辦用地的高成交率也顯示了開發企業對城市未來的信心。

城市人口總量對房價有支撐性作用，1月9日的住房和城鄉建設工作會議上，山東宣布全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。

按照《2018年中國城市建設統計年鑒》，2017年全國城區常住人口300萬以上的城市一共27個，山東有兩個，分別是濟南和青島。而今年1月5日下發的《濟南建設國家中心城市三年行動計劃（2020—2022年）》中則明確提到，濟南將全面放開落戶限制。這意味著山東省除了青島之外，其他所有城市都將實現落戶“零門檻”。

“對于青島來說，抓住政策利好放寬落戶限制是大趨勢也是一張市場底牌。”房天下青島新房公司總經理紀禮剛認為上升的城市發展空間為人才引進和人口流入提供了良好的基礎環境。數據顯示，2019年全國大學畢業生就業首選城市排名中，青島市位列上海、廣州、北京、深圳之后第五位。中國指數研究院數據也顯示，青島全國人口流動的方向排行榜位列第14位，保持了正增長。人口增幅為樓市提供了去化潛力。

根據中科院預測中心剛剛發布的數據：2020年中國GDP預計增長6.1%左右房價約上漲6.1%。從青島所在的一、二線城市市場定位看，首先被調控壓抑的購買需求需要釋放，其次地方人才政策和人口潛在流入也在刺激住房需求，再有降準后貨幣政策也在適度放松之中，所以今年房價從技術上判斷有大概率的向上趨勢。

但2019年青島樓市看似整體穩定卻也余留了較高的庫存。15個月的去化周期疊加2020年新入市項目，新房市場庫存至少會增加到目前的一倍。同時二手房市場也面臨著首批限售房集中解凍的市場壓力。

可以預判，2020年青島樓市新房市場房價的主基調仍是去庫存背景下的穩中略漲，二手房市場則可能會緩落筑底。至于2020年該不該買房？建議購房者首先要認清自己的身份是“剛需”還是“首改”或者有其他所用。如果單純以投資為目的，可能就不太合適。