新大正非住宅物業藍海的領先企業

新大正（002968.SZ）是具有國家一級資質的專業物業服務供應商。近期，公司在深交所中小板上市之后，除了上市首日實現頂格漲幅外，股價連續7個交易日漲停，反映了市場對新大正B端物業（非住宅）的業務前景相當看好。

專注B端物業形成優勢業態

與已經進入市場紅海階段的住宅物業不同，B端物業處于相對高端市場，物業費價格更高;而且B端客戶以政府、企事業單位為主，繳費率明顯高于住宅物業。最終結果是，B端物業的盈利能力顯著優于住宅物業。中國物業管理協會數據顯示，2018年，500強物管企業的非住宅管理面積占比36.52%，但營收占比高達52.38%。

新大正是一家以非住宅項目為主的物業公司。公司成立于1998年，是重慶地區第一批獨立第三方物業公司，囊括了多種類型的物業，并在公共、學校等業態的項目上通過錯位經營，具備較強的競爭實力。2019年上半年，新大正非住宅物業占比為87%，其中公共物業和學校物業分別貢獻46%和28%的收入。

根據中國物業協會發布的報告，TOP100物業企業中，重慶企業共有10家入圍，新大正排名第四，但在獨立市場化運營物業企業中（即沒有房地產開發商背景的物業企業）排名第一。

早在2004年，新大正承接了第一個公共業態——九龍坡區政府機關的物業管理，也是重慶地區最早一批公共物業項目。十多年來，新大正在發展中聚焦非住宅物業，致力于為客戶提供優質服務，營收能力在獨立市場化運營的物業公司當中居于前列。

通過持續深耕市場，新大正的優勢業態在重慶地區擁有著很高的市場占有率，從而積累了項目管理經驗并打響了企業品牌。在重慶地區合計65所高校中，新大正在管其中19所，占比29%;在重慶38個區、縣、自治縣中，新大正承接了其中11個行政區域的政府機關物業項目;自2017年起，公司承接了重慶江北國際機場、重慶軌道交通等重大物業管理項目。截至2019年6月底，新大正簽約項目323個，總簽約面積6771萬平方米。

盈利能力在同業中領先

通過專注和深耕非住宅物業市場，也由于公司的品牌優勢，新大正的服務取得了明顯溢價，新大正物業項目的平均單價明顯高于重慶地區平均水平和當地全國TOP100企業平均水平。2019年上半年，新大正非住宅業態的平均單價分別為公共4.30元、商業3.68元、園區1.51元、學校1.28元。住宅物業由于面對的是大量個人住戶，繳費率在所有業態中是最低的。

中國物業管理協會數據顯示，2018年，500強企業住宅物業平均繳費率為91.22%。

相比之下，非住宅物業客戶的繳費率明顯高于住宅物業。以非住宅物業為主的新大正，2016-2018年累計繳費率為99%左右，高于其他上市物業公司。

新大正近3年綜合毛利率穩定在21%左右，其中綜合物業項目毛利率在20%左右，毛利率略高于可比公司的平均值。

在立足重慶，精耕西南的同時，新大正的業務也在向全國布局，公司重慶地區營業收入占比呈現逐步下降趨勢，其他地區收入占比逐步上升。而中標大興國際機場物業項目，是新大正全國化布局的一個重大里程碑。未來，新大正擬通過開展全國業務拓展項目來爭取更大的業績增長空間。

當前，拓展非住宅物業項目已是物業管理行業的主要趨勢，并通過聚焦信息化提升競爭能力。基于行業趨勢，新大正提出了“專注于智慧城市公共建筑與設施的基礎物業管理與創新利用一體化的綜合服務提供商”戰略定位。

憑借多項競爭優勢，新大正的營收和利潤持續增長。2016-2018年以及2019年上半年，公司營業收入分別為6.21億元、7.68億元、8.86億元和4.90億元;歸母凈利潤分別為0.28億元、0.71億元、0.89億元和0.48億元。