淺談房地產交易管理與不動產登記

陳力群 江蘇省南京市不動產登記中心

1 關于房地產交易管理與不動產登記的界線

數據實時共享是二者各司其職且良好運作的重要條件，不言而喻，二者在業務方面，其界線是相當清晰的。然而目前這方面實現的情況還是不容樂觀，以至于未能通過真正實現數據實時共享，對房地產交易管理部門的過程管理以及不動產登記機構的結果登記的理想工作下的模式相當不利。

究其緣由主要有以下幾點：首先，房地產交易管理系統設置卻是屬于外網或是政務外網范疇，而不動產登記系統設置屬于政務內網范疇，兩者在網絡接近方面就不能直接互通，可以采取相關隔斷措施，如網閘、前置庫等。其次，即使相通了，其共享的內容由于缺乏明確的統一的標準，從而導致對兩者內容及意義的理解也不盡相同甚至截然相反，這將會致使不動產登記與房地產交易管理難以達到統一的協商高度，然后，軟件商技術實力無法滿足實時共享的要求，現大多數的不動產登記軟件程序開發依舊不夠健全、專業，更不用說數據實時共享。綜上，數據實時共享雖然可以為房地產交易管理與不動產登記工作帶來不少的利處，然而由于種種網絡接近、內容理解以及軟件技術等的因素使得這并非是一件易事，需要房地產交易管理單位和不動產登記單位雙方在數據實時共享重要性方面都達到共識，并雙雙搭建平臺促進數據、信息等的順暢流通，這一工作對于不動產登記機構更是如此。

2 房地產交易管理與不動產登記的工作原則

任何一種工作或者商品交易活動都應該有其內在的規律及其基本要求，房地產交易管理與不動產登記專業化程度較高的工作亦是如此，也有其相關的工作原則，須符合我國相關法律的要求。

2.1 房地產交易價格管控方面原則

城市的房價過高容易造成居民的精神及生活負擔，打擊大多人的消費信心，阻礙城市化進程，對于房地產經濟的發展無疑也是不利的，當然，房價過低也容易造成些許不利的影響。縱使大部分城市房價得到政府的宏觀調控之后也逐漸變得合理，但終究不能忽視，畢竟宏觀調控也不能代替長效的房價管控和報告等機制。

2.2 房地產交易登記法定方面原則

法治國家要求各行各業接受法律的監管，需要在法律允許的范圍內進行相關工作，在我國，漸趨成熟的房地產業仍舊在交易管理與不動產登記方面存在某些法律漏洞。所以，為盡力使交易風險降到最低同時也盡可能平衡交易各方的合法權益，需要國家法律部門在對房地產交易管理與不動產登記方面的法規政策制定之際，嚴格規范開發企業等其他相關人員，當然這些理念以及法規制定是相對輕便的，但是在貫徹落實方面才需要下一定的功夫，從而組建更加穩定的市場體系，切斷房地產業發展過程中的阻礙因素。

3 房地產交易與不動產登記管理中的現實問題

房地產交易與不動產登記管理中的現狀總體是在有效地進行運作，當然也有幾處問題是需要格外重視并亟待解決的，本文則從以下幾方面展開論述現狀問題。

3.1 房地產交易和不動產登記管理中整合是其問題之一

許多城市房地產交易和不動產登記整合不徹底的現象也是時有發生的，往往是因為對于頂層設計時未做到完善，不僅拆分開房屋交易和登記工作，而且環節的簡化以及于市民而言也并沒有增添些許便利性。一般在分離模式下，房屋交易和土地使用權登記在辦理房屋交易手續的時候，房所有權證以及土地使用證權證的辦理需要先后去兩個部門進行辦理，去完房屋交易部門辦理前者后還得再去土地登記部門辦理后者，大大加大了辦理過程的復雜性降低其辦事效率。而，雖有城市在意識到要對房地產交易和不動產登記進行整合，但依舊大多數實行“交易登和記分離”的模式，如果要辦理房產轉讓手續，還是需要分別到兩個部門先后獲得《交易告知單》以及憑此辦理關鍵手續。一定程度上是優化了辦事流程，但是業務與業務之間還是分離狀態，在辦理過程中使得辦理人接受每部門的規則時間延長了，而且也容易引發各種事與愿違的矛盾。

3.2 房價設置不切實際是該領域的又一問題

住房需求旺盛是城市發展的一大外在表現，也是當地經濟發展的征兆，然而著不應該成為各房地產商提高房價的動機。正如上文所分析，房價過高或過低都不是正常的發展軌跡，為促進房地產行業的持續健康發展，唯有踏實根據市場實際情況制定相關的對策，而不是盲目追求利益。目前在房地產的交易過程中，房價過高的現象是層出不窮，不僅給居民帶來嚴重的危害，而且也使得當地的商品房長期處于無人可售的狀態，房地產商的銀行貸款便切斷了資金補給，加劇了資金交易風險，不利于房地產產業的發展，也不利于當地的經濟發展。

4 完善房地產交易管理與不動產登記的措施

4.1 從網絡化管理系統應用和區塊鏈技術的創新上著手

房地產交易與不動產登記理應踏上信息化時代的征程，利用時代的最強音即網絡平臺，向購房者提供高效和便捷的服務。數字化技術的便利性體現在賣方通過網絡平臺與客戶實現實時交流溝通，及時了解顧客的實際需求，為其匹配最優房源，同時也可為以后的建造也有一定的參考意義，房地產方的工作能省時省力省財，也能取得更好的效果。

4.2 努力打造好房地產交易管理新平臺

不動產的登記工作是各地房屋登記機構的工作重心，他們也因此專心于甚至機械地按照要求完成該些工作，而無瑕對相關的交易管理平臺進行創新，或者是由于相關人員不具備特定的創新理念以及人員配置的問題而無法實現創新。實際上，在登記職能剝離后，這種工作理念應迫切引發交易管理機構注意并及時迅速采取措施進行轉變，可以選擇通過獲取數據實時共享的技術后，積極組建專業團隊分析研究不動產登記信息數據后，有針對性地制定更加科學合理的流程，從而不斷朝著更加有效省力全新的房地產交易管理新平臺。

4.3 提高關于房地產交易管理不只是房屋交易管理的意識

普遍人對于房地產交易管理所持有的一個觀點即是房地產交易管理也就只是定位于房屋交易管理，這樣的觀點大多是在房屋登記與土地登記機構在整合方面出現的問題的情況下出現的。然而，此看法是有失偏頗的，因為流轉過程包括對土地的出讓這一部分，而且房屋的建立是以有土地為基礎的及其衍生的則是相應的土地權利，因此在交易過程中的流轉環節中應該是包含房屋與土地共同的權利而不只是土地之上的房屋。所以，房地產交易管理要及時地變更房地產交易管理的理念及其定位，加強認識，擺脫以往記載的登記理念而單純地認為房地產交易管理只是房屋交易管理。

4.4 有機結合房地產交易管理與不動產登記

房地產行業的發展必須依托土地資源利用的合理程度，現階段我國城市化進程逐步加快，土地資源也相對緊張，在此情況下房地產業不得不合理利用土地資源加強一級市場的用地管理，增強土地資源的利用率。為避免造成土地資源的不必要浪費，政府的相關政策也是一有力手段，獲取到各地實際有效的土地資源信息后，盡可能全方面考慮并出臺相關指導工作條例，合理地使用宏觀調控的手段實現城市土地資源的有效配置。得到政府的大力支持以及合理調控之后，房地產的穩定便有了可靠的保障，市民的居住條件以及環境也進一步得到優化，當然各工作的開展也要合理地考慮到城市的生態環境不被破壞的需求。

5 結束語

房地產業處理好相關管理工作可以為房地產方、居民購房者以及當地經濟等方面都可帶來良好的效益，同樣，如果沒有處理好，各方的利益則無處得以保障。所以，針對房地產交易管理與不動產登記我國需要做出一系列的努力，包括數據實時共享、管理系統及技術等的創新嚴謹科學，促進我國房地產產業的興盛以及未來城市化的發展。