幾萬元一套房的背后……

任山

黑龍江省鶴崗市，一個曾經赫赫有名的“煤城”，沉默多年之后，在網絡上突然走紅，這一次跟煤無關。

前段時間，一篇名為《流浪到鶴崗，五萬買套房》的文章，在網絡上迅速火爆被轉發。網友不禁感嘆：“在房價高昂的大浪潮中，鶴崗的房價如此接地氣，就如同一股‘清流。”

那么，為什么鶴崗房價會如此低？低房價的背后又有何更深層的原因呢？

真相并不美好

前幾天，鄭州的景女士在刷抖音的時候，無意中看到了這樣一個視頻：“大家還記得鶴崗嗎？100萬人口的黑龍江小城市，媒體曾經報道過，房子3萬塊一套都沒有人要的地方，如今……”

“這能是真的嗎？不會是博人眼球的假新聞吧！”景女士的第一反應是吃驚，然后是不相信。帶著疑問她打開了手機App查詢了一下鶴崗的房價。這一查她才知道，抖音上說的都是真的。

APP上顯示，鶴崗的二手房總價普遍較低，其中最低的興安區某小區4樓頂樓的44平方米的房子總價僅需2萬元，且最低首付僅需5000元，月供80元。而其余幾萬元一套的房子更是比比皆是，景女士隨機點開了東山區一套總價為7.5萬元的房子，房子是2018年的，簡單裝修、1樓55平方米，最低首付1.875萬元，月供299元，對于普通工薪階層來說可謂毫無壓力。

其實，很多媒體早已關注到了鶴崗的房價，并對此，特別是對《流浪到鶴崗，五萬買套房》的作者李海應所在的小區進行了詳細的報道。

李海應所在小區雖然不是市中心，但是離市中心的距離驅車不到十幾分鐘。這個小區的一位居民表示：“有位朋友去年在鶴崗房價最低的時候，5萬塊錢買了兩套70多平方米的房子，兩套房都位于6樓，這兩套房是留給兩個兒子將來結婚用的。”5萬塊錢可以買兩套房？這樣的好處可是多數人想都不敢想的。

另外，值得一提的是，今年3月5日，鶴崗市公安局通過其官方微信號發布招警優惠政策時提到，多類符合條件的公安院校畢業生可以享受到“一車一房”優惠：即價值在10萬元以內的汽車，以及建筑面積在50～90平方米、房源位于市區內的住房。

面對如此情形，許多人覺得“難以置信”“太夸張了，不敢相信”。有網友甚至稱：“正好有鶴崗的同事，說親戚家的房子出租，冬天只要租客付取暖費就不收房租了。”

不僅房價受到網友的追捧，而且天氣網的數據顯示，鶴崗夏季平均溫度為12℃～23℃，是妥妥的避暑勝地，更是令人向往。

可是，事實真有那么美好嗎？

調查顯示，在鶴崗，這些房價很低的主要是保障性房屋，多集中在南山區、興山區、東山區、興安區，市區基本沒有。這些過低房價的項目，大都是當地的棚改房，性質與一般商品房有明顯區別，建筑標準無法與一般商品房相提并論，取得產權證明的流程也更為煩瑣。而且部分可能產權不清晰，部分則是常年失修，缺乏流通的價值，價格方面自然是比較疲軟的。而鶴崗市中心的房子每平方米均價也在2000元左右。最貴的地段，均價3000元左右，比如永豐國際城和歐洲皇家花園，均價都在3000元以上甚至是4000元。

鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛表示，網上報道的低價房是個別現象，“我們了解到，‘白菜房只是個別現象，價格較低的是比較偏遠地段的拐角房或頂層房，這種低價房可能就那么一戶兩戶。鶴崗市二手房普遍在是2500～3000元”。由此可見，這些低價房并不具有代表性，鶴崗的房價總體上是健康合理的。

原因值得深思

雖然不具有代表性，但是鶴崗確實有很多低價房。最低2萬元就能買套房，白菜房價背后是居民對未來的擔憂。

老錢是鶴崗的本地居民，鶴崗市政府在城郊多處建造棚改房轉移塌陷區居民時，老錢家一共分了4套棚改房，當時每平方米需要補差價，好的樓層每平方米補550元，不好的樓層，每平方米補350元。

“4套房子都給你，你愿意嫁到這里嗎？”當問及擁有4套房子的感受時，老錢反問記者，鶴崗不缺的就是房子，好幾套房子的普通市民比比皆是。

1套房子頂不過大城市的1平方米、4套房子比不上哈爾濱的1個衛生間，每當問及鶴崗市民沒有購房壓力是否更具幸福感時，得到的回答往往都是這些。

為什么鶴崗的房價會如此低呢？對此，恒大首席經濟學家任澤平總結出了一句話，房地產市場趨勢影響因素有三：長期看人口、中期看土地、短期看金融。

那么，鶴崗的人口、土地和經濟指標如何呢？

鶴崗市是國家重要煤炭基地之一，是東北重要的老工業基地。與雞西、雙鴨山、七臺河并稱“黑龍江四大煤城”。煤炭產業此前一直是鶴崗產業結構的主體，近年來，鶴崗遭遇了資源枯竭、產業結構單一的困擾。2011年，鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一，該市GDP在2017年前的4年中有3年負增長。

人口方面，經濟增長乏力影響著人們留在這座城市的意愿。當地統計數據顯示，21世紀初以來，鶴崗的人口幾乎一直處于下行通道。根據鶴崗市統計公報，2008年年末，鶴崗市的人口就小幅下降至109.4萬。隨后，該市的人口出現趨勢性的下滑：2011年108.8萬、2013年107.8萬、2015年105.6萬……到了2017年年末，鶴崗人口已低至100.9萬。也就是說，在十多年時間里，鶴崗已流失了約10萬人口，人口降幅接近10%。鶴崗慢慢發展為了一座“人口收縮型”城市。城市老齡化嚴重，出生率下降嚴重，城市內大多為空巢老人與留守兒童，許多外出務工的年輕人不愿意再回到這個沒有發展機遇的小城市。人才流失，是經濟發展的重要阻礙，經濟發展難以形成良性循環。反過來講，經濟不好，人也留不住，這可能才是鶴崗最棘手的問題。

土地方面，從統計年報里看到2017年的房地產數據顯示，鶴崗市房屋施工面積160.7萬平方米，比上年增長25%，其中住宅137.5萬平方米，增長23.9%;新開工面積40.5萬平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬平方米。而商品房銷售面積13.3萬平方米，比上年增長24%。商品房銷售額4億元，比上年增長34.9%。供給量成倍增加，比去化的速度要快幾倍，明顯供過于求的節奏，易形成大量空置房。

經濟方面，2012年，鶴崗市GDP總量為358億元，到了2013年，經濟規模下滑至320億元。此后，鶴崗市GDP一直在250億～300億元的區間徘徊，一直沒有實現經濟的穩健恢復和增長。經濟極度依賴幾個產業甚至是幾個企業，這或許是鶴崗經濟長期低迷的“命門”。根據2016年的一份數據，當年鶴崗規模以上工業實現增加值41.8億元，其中22戶煤炭開采洗選企業就貢獻了26.4億元的增加值，占規模以上工業的比重達到63%。一旦脫離了煤炭，那么這座城市就有經濟崩潰的危險。

鶴崗在中國，最多只能算是一個三線、甚至是四線、五線的小城市。拿它和全國、東部省份相比，就能看出差距。2017年，城鎮常住居民人均可支配收入超2.1萬元，農村的則接近1.4萬元。同一年，中國城鎮居民人均可支配收入3.6萬多元，農村的則是1.3萬多元。也就是說，論人均，鶴崗的城里人，比全國平均低了1.5萬元。如果和東部發達城市比，差距就更大了。鶴崗的經濟總量甚至抵不上東部發達地區的一個鎮。

“不用談經濟學，房子賣得出去的前提是有人住，有人住的前提是當地經濟能養活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓！”當地人的一句大白話道出了鶴崗房價低的真諦。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也持有同樣的看法：“反過來看鶴崗房價，我們又需要認識到，看似房價便宜，其實也不便宜。所謂市場化定價的道理，便宜的房子自然是有缺陷的。而且從鶴崗來說，當地產業發展機會不多，收入水平也不高，若是從房價收入比等角度看，不見得非常低。通俗來說，即便是房價如此便宜的城市，也不一定意味著人人都買得起房子。”

轉型困難重重

今年因為房價上了熱搜的不只鶴崗，還有甘肅玉門。

據媒體報道，玉門老市區的一套普通住房，最低直接標價1萬元，每平方米僅有100～200元。有房子要價6.5萬元，先后還價到4.5萬元和3萬元，最后業主表示“反正沒人住了，給1萬元也不是不可以”。

低房價背后，折射出的是資源枯竭型城市轉型的困境。

甘肅玉門的名氣比鶴崗有過之而無不及。玉門堪稱“中國石油工業的搖籃”，“鐵人”王進喜出生于此。巔峰時期，玉門油田原油總產量約占到了全國年產量的一半左右。然而，隨著石油資源的枯竭，產業工人大量外流，政府部門和石油部門先后遷移而去，隨后作為石油產業配套服務的各種商業隨之衰敗，資產價格一瀉千里。

沒有了核心支柱產業，就會流失年輕就業人口，單純依靠低廉的房價，吸引不了多少人。更關鍵的是，本土人口開始流失，尤其是年輕人口大量外流，如果外來人口無法進行有效補充，那么當初依托龐大人口建設的基礎設施就難以維持。教育、交通、醫療乃至商業體，都是因人而存在的。人口越多，攤到公共設施上的成本就越低，整個城市的公共屬性就越強，反之同理。

資源枯竭，產業效益下降;產業結構單一，資源產業萎縮，替代產業尚未形成;經濟總量不足，地方財力薄弱;大量職工收入低于全國城市居民人均水平是鶴崗、玉門等資源枯竭城市的通病，要想實現成功轉型，這些城市還面臨著一系列的難題。

北京大學經濟學院國際資源經濟研究中心主任李虹表示，資源型城市產業結構單一，對資源依賴性強，多數資源型城市區位條件較差，影響了經濟發展的能力。20世紀90年代以來，隨著我國經濟結構的調整，資源型城市逐漸失去了原有的優勢經濟地位，由于不合理的資源開采及產業發展等，水資源、土地資源等非礦產類資源遭到破壞及不合理開發，環境污染問題不斷積累，加重了城市可持續發展的壓力。

國家發改委發展規劃司司長徐林分析指出，資源型城市問題的根源主要來自兩方面：一類是隨著市場供求關系變化，以及經濟周期的變化，資源價格出現劇烈波動，導致城市經濟發展受到影響。波動周期一過，資源價格開始反彈，這些城市的問題也就得以緩解。另一類問題則由資源枯竭導致。資源枯竭型城市面臨實實在在的轉型壓力：財政收入減少、就業壓力增大、企業大量破產、政府沒有能力提供公共服務等。

為促進資源型城市轉型，我國陸續出臺了一系列相關政策。2001年，國務院開始進行資源枯竭型城市轉型試點，并陸續出臺了一系列促進資源型城市轉型的策略。2013年，國務院發布了《全國資源型城市可持續發展規劃（2013—2020）》，提出到2020年基本解決資源型枯竭城市歷史遺留問題，顯著增強可持續發展能力，基本實現城市轉型。2016年，國家發展改革委、科技部、工業和信息化部、國土資源部和國家開發銀行聯合制定印發了《關于支持老工業城市和資源型城市轉型升級的實施意見》，要求爭取通過10年左右時間，健全內生動力機制、建立平臺支撐體系，支撐產業轉型升級，構建特色鮮明的現代產業集群，重新建立起老工業城市和資源型城市的轉型競爭力。

李虹認為，資源型城市發展需要重新審視和規劃經濟增長與資源環境可持續發展的關系，摒棄、修正原來粗放的經濟發展模式，尋找新的、可持續的經濟增長點，把握轉型機遇，實現城市復興。

方案亟須探索

資源型城市該如何轉型？

中國社會科學院工業經濟研究所研究員賀俊認為，我國的資源型城市分為成長型、成熟型、衰退型和再生型4類。資源開發處于上升階段的，為成長型城市;處于穩定階段的，為成熟型城市;趨于枯竭的，為衰退型城市;擺脫了資源依賴的，為再生型城市。目前，成長型和成熟型城市占到資源型城市的一半。要避免這些城市重蹈“礦竭城衰”的覆轍，必須加快建立開發秩序約束、利益分配共享、產品價格形成、接續替代產業扶持等長效機制，為可持續發展提供有效的制度機制保障。

經濟學家林毅夫表示，對于資源枯竭型城市，要轉向非資源產業發展，如制造業、服務業等。從新結構經濟學角度來分析，經濟發展就是一個產業不斷轉型升級的過程，技術創新固然可以提高勞動生產力水平，但它不斷創新時也會碰到“天花板”，在這種狀況之下，就必須把經濟生產活動不斷從附加價值比較低的產業轉移到附加價值比較高的產業上去。回顧歷史，基本是從以資源為主的生產活動向非資源為主的生產活動轉移，這是經濟發展過程中的必然現象。

林毅夫表示，世界上有一些發達國家資源非常豐富，經濟發展也很好，說明資源不是發展的負擔。要把資源用得好，一方面管理上要透明、避免腐敗，另一方面要了解資源波動的特性，未雨綢繆。如果能用資源支持一個地區、一個國家經濟發展的多樣化和產業轉型升級，資源型城市、資源型地區、資源型國家應該可以發展得比非資源型城市、非資源型地區、非資源型國家更好。

全國人大財經委副主任、民建中央副主席辜勝阻認為，在資源型城市轉型過程中，推動國企改革是很重要的任務，因為老工業城市國企較多。此外，還要推動民企創新和轉型升級，降低成本。同時，要培養人才、留住人才、用好人才。

四川省決策咨詢委員會副主任、四川省社會科學院教授李后強認為，資源型城市轉型發展要依循“替代理論”。轉型關鍵是找到替代資源和產業。“具體而言，可以再生型替代非再生型，主要是用生物替代礦物;以無耗型替代有耗型，主要是用無形替代有形;以永續型替代短暫型，主要是用太陽能替代地球能，比如光熱、水能、風能;以創新型替代保守型，主要是用新方式替代舊模式，比如數字經濟，大數據，物聯網等。”李后強說。

經驗值得借鑒

河南焦作是全國著名“煤城”之一，是全國重要的優質無煙煤生產基地。2008年3月被列入國家首批資源枯竭城市。5月，焦作市被國家發展改革委正式列為資源型城市轉型試點。

自1995年開始，焦作市就開始了資源型城市的轉型探索，確定了以旅游為帶動的轉型模式。并通過政策引導、資金投入、規劃景區、完善設施等大力發展自然山水旅游，代替將要枯竭的煤炭資源開發，實現社會經濟全面轉型，并取得成功，這被稱為“焦作現象”，其對資源枯竭型城市的社會經濟轉型具有深刻的借鑒意義。

從國際經驗來看，資源城市轉型是一個動態的、不斷調整的適應經濟和社會的變遷，不可能一蹴而就。隨著旅游業的發展，焦作市展開了以改善城市基礎設施、優化城市環境、提高城市綜合功能為重點的城市改造。對大氣和水環境造成嚴重污染的企業關停并轉，籠罩城郭百余年的煙塵散去，空氣質量明顯改善，地表水質達到國家標準。城區拆舊建綠、拆墻透綠，增加了綠地，城市綠地率和綠化覆蓋率大幅提高。以往年年植樹不見樹的太行山變成了樹木蔥郁、四季常青的綠色屏障。景區內找不到固體垃圾，城區路燈沒有一個“瞎燈”，大街小巷的廣告牌高低有致，所有商品明碼標價，全市商販沒有強買強賣的現象。黑市、黑車、野導游、宰客現象，這些旅游景區的頑癥在焦作已經絕跡。往日天灰地黑、污染嚴重的工業城市，如今已轉型成為一個環境舒適幽雅的山水園林之城。實踐證明其實現了成功轉型。

焦作轉型的重要經驗在于，在資源尚未枯竭時就開始未雨綢繆，積極尋求轉型升級之路。這個長達幾十年的轉型過程其實就是產業不斷升級、經濟結構不斷調整的過程。

國外資源枯竭型城市中也有很多成功轉型的案例，如美國匹茲堡、德國魯爾區、日本北九州等，總結并借鑒這些國家轉型成功經驗，對我國社會主義經濟可持續發展具有重大意義。

以魯爾區為例，魯爾工業區是德國、也是世界上重要的工業區。20世紀60年代初開始，由于世界能源機構的轉變與國際經濟形勢的巨變，魯爾區先后遭遇煤炭危機和鋼鐵危機。70年代全球金融危機的爆發使魯爾區的傳統煤炭產業和鋼鐵產業雪上加霜，從此，魯爾區的主要支柱產業走向沒落，魯爾區面臨著經濟轉型和產業調整的雙重艱巨任務。

德國的經濟轉型起始于20世紀80年代中期。實行的措施為：設立地區發展規劃委員會和執行委員會等專門性部門，專門負責制定復蘇支柱產業的具體計劃、提供資金方面的保障等，促進就業和經濟恢復;發展高新技術產業，建立高科技園區;吸引外來投資;鼓勵發展手工業和中小企業，為大量失業人口提供充足的就業崗位，既維護了社會的穩定也促進了經濟多元化繁榮;采取有力措施整治環境，建立限制污水污氣排放，使魯爾區的生態環境有了極大的改善，并在此基礎上促進服務業的發展，有效地提高了第三產業比重。經過多年的經濟結構轉型，魯爾區已經從一個以煤炭和鋼鐵為基礎的舊工業區轉變為以高新技術產業為主、服務業及文化產業協調發展的新型經濟區。

除了魯爾區，還有很多國家和地區都通過一系列的措施，實現了成功轉型。模式有以美國為代表的市場主導式，以法、德為代表的政府領導式，以蘇聯和委內瑞拉的資源型城市產業轉型為代表的自由放任型模式，也有日本產業援助式的。雖然這些措施不盡相同，可是總結起來卻有一定的相似之處。

新疆財經大學經濟學院宋坤認為，國外轉型成功的資源型城市的啟示總結起來有五點：第一，未雨綢繆，提前為資源型城市轉型做好規劃。第二，統籌規劃，設立專門機構。第三，優化產業，資源型城市轉型實質上就是產業結構調整。第四，保護環境，實現人與自然和諧發展。第五，科教興國，重視科學教育在資源型城市轉型中的作用。

總之，資源枯竭型城市要想實現成功轉型需要重新認識自己城市的資源潛力，根據城市的實際情況，分別采取措施，尋找到適合當前城市發展需要的路徑。同時，資源枯竭型城市的轉型是一個漸進的過程，既需要把握其現實情況，也需要把握城市經濟發展的一般規律，在更深遠的歷史脈絡上思索城市的轉型問題。