試論新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素和應(yīng)對(duì)措施

文/武紹勇，鹽城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平也較之早前又了明顯改善。而房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，近年來雖遭到了一定的掣肘，對(duì)此，本文將基于新形勢(shì)下可能對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來重大影響的實(shí)際波動(dòng)性因素展開調(diào)查與研究，以結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)性規(guī)律來采取有效策略，以消除影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的各方面因素，繼而切實(shí)維護(hù)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)定。

1 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)的影響因素分析

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外生因素分析

一是經(jīng)濟(jì)因素。就影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的波動(dòng)性因素而言，最主要的因素當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)方面。而所謂的經(jīng)濟(jì)因素，即指因房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的影響。諸如房地產(chǎn)中其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成的影響以及房地產(chǎn)中宏觀經(jīng)濟(jì)因素造成的影響等等。通常情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)主要是依靠經(jīng)濟(jì)參與和經(jīng)濟(jì)變量來實(shí)現(xiàn)。而所謂的經(jīng)濟(jì)參數(shù)及變量又分別包含了物價(jià)、通貨膨脹率、銀行利率、經(jīng)濟(jì)增長率以及產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)特征等。就以上參數(shù)及變量而言，其原本便處于時(shí)刻變動(dòng)的狀態(tài)，故一旦以上參數(shù)或變量出現(xiàn)變動(dòng)，則必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來一定程度的影響。

二是社會(huì)發(fā)展因素。改革開放以來，不僅人們的物質(zhì)生活水平與質(zhì)量有了極大提升，且精神文明素質(zhì)與消費(fèi)觀亦較之過往有了巨大變革。而正是基于人們住房消費(fèi)觀念及行為的變化，無疑是對(duì)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來了極其巨大的影響。最顯而易見的變化便是人們對(duì)住房及其功能的需求使得房價(jià)大幅上漲，這對(duì)房地產(chǎn)需求空間的影響無疑是極其巨大的。

三是城市發(fā)展因素。因城市人口的逐步上升，致使城市地區(qū)對(duì)普通住宅的需求以呈現(xiàn)出了飛躍式的提升。甚至還對(duì)交通運(yùn)輸?shù)群蕉詭砹藝?yán)重影響。不僅如此，因房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，使得地價(jià)與房價(jià)均有了明顯上漲，繼而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成巨大影響的同時(shí)導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)。

四是政策因素。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，諸多政策均與其有著極為密切的關(guān)聯(lián)。諸如經(jīng)濟(jì)制度改革、貨幣政策、區(qū)域發(fā)展政策、產(chǎn)額政策以及經(jīng)濟(jì)體制改革等。而就以上措施與政策而言，其均是政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和諧與穩(wěn)定而頒布的一些宏觀調(diào)控政策。而通過調(diào)控房地產(chǎn)市場，也必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來不小沖擊，繼而對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)造成巨大影響。

五是隨機(jī)因素。部分隨機(jī)性的因素亦可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，且部分因素一旦發(fā)生則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將無可避免的受到影響，諸如地震、火災(zāi)、龍卷風(fēng)一類的不可抗拒的自然因素、政治風(fēng)波、各種社會(huì)突發(fā)狀況以及戰(zhàn)爭等。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)生因素

一是房地產(chǎn)市場的需求與供給矛盾是其產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要內(nèi)在原因。就房地產(chǎn)的需求與共計(jì)而言，其本是處于時(shí)刻變動(dòng)的過程，故一旦消費(fèi)者無法支撐快速增長的房地產(chǎn)投入，則必定會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的逐步下行。不僅如此，其他方面的條件辯護(hù)阿姨可能導(dǎo)致房地產(chǎn)供給總量發(fā)生收縮或擴(kuò)張的現(xiàn)象，諸如資金、管理、技術(shù)以及勞動(dòng)等這些因素的出現(xiàn)亦將影響到房地產(chǎn)的需求總量。由此可見，房地產(chǎn)的需求與供給總量本身便不平衡，而即便出現(xiàn)平衡的現(xiàn)象也必然是十分短暫的。故可以說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)子所以會(huì)呈現(xiàn)出較為頻繁的變動(dòng)，其主要原因之一便是房地產(chǎn)供求關(guān)系的不斷變化。

二是房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要?jiǎng)右蚓褪欠康禺a(chǎn)所出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展火熱的裝填，而基于房地產(chǎn)本身的火熱，雖是使得企業(yè)在對(duì)地產(chǎn)的投資方面亦將表現(xiàn)出較強(qiáng)的投機(jī)性，但卻伴隨著一定的盲目性，而正是基于這種盲目性，故使得房地產(chǎn)價(jià)格亦將呈現(xiàn)出無規(guī)律上漲的趨勢(shì)。進(jìn)而基于房地產(chǎn)投資效益的上漲，則將帶動(dòng)更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入到房地產(chǎn)市場中，以致房地產(chǎn)市場及其交易量的陡增。從表面上來看，此舉看似推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮，但鑒于該供求關(guān)系本身是畸形的，故看似繁榮的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)則存在著大量的泡沫。且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)目前的繁榮，實(shí)則是消費(fèi)了行業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)效益，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展而言是禍非福。而日后一旦出現(xiàn)政策上的變動(dòng)，則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條亦可見一斑。

三是房地產(chǎn)投資是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響的重要因素。絕大多數(shù)人們均認(rèn)為房地產(chǎn)投資方式導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的最主要因素。因房地產(chǎn)投資的增多，必然將導(dǎo)致房地產(chǎn)的行業(yè)擴(kuò)張，反之降低投資則房地產(chǎn)市場亦將呈現(xiàn)出蕭條的局面。與此同時(shí)，因房地產(chǎn)投資變動(dòng)基本與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)保持以致，故房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期之間實(shí)則呈現(xiàn)出同向共振的關(guān)系。然而事實(shí)上，房地產(chǎn)投資活動(dòng)遠(yuǎn)比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)更為活躍。

2 應(yīng)對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的策略

2.1 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

為維護(hù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性，則政策在擬定及頒布相關(guān)政策時(shí)，需務(wù)必對(duì)以下幾種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象給予高度重視：首先，投資主體結(jié)構(gòu)的變化可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)帶來較大影響。當(dāng)前，因我國絕大多數(shù)的國有企業(yè)均存在產(chǎn)權(quán)不清以及未能建立風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避制度的問題，故投資結(jié)構(gòu)的主體一旦發(fā)生變化，則勢(shì)必會(huì)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。其次則是要對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化給予高度關(guān)注。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要想始終保有良好的發(fā)展調(diào)試，便必然不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的支持，簡言之，即唯有在埃房地產(chǎn)的投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，方能確保房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的合理性，而比重過大或過小均將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重影響。再次則是要確保投資結(jié)構(gòu)的合理性。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以會(huì)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，主要白女士因房地產(chǎn)的投資開發(fā)是真正建立在市場需求的基礎(chǔ)之上，以一旦脫離了市場需求，則必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大波動(dòng)。最后則是政府方面需對(duì)自身的投資行為予以不斷的規(guī)范。就房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而言，其與政府的支持必然有著密不可分的關(guān)聯(lián)。故為維護(hù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)定，則政府需務(wù)必對(duì)視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略給予高度重視，繼而通過對(duì)政府投資行為的適當(dāng)調(diào)整以確保土地開發(fā)、安居工程等政府型房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)能可及時(shí)、有效的完成，如此方是對(duì)房地產(chǎn)投資行為的有效調(diào)控。

2.2 規(guī)范土地市場

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地?zé)o疑是其最不可或缺的重要資源。因此，若我國能基于現(xiàn)有的土地政策與體系來對(duì)土地管理的策略予以合理優(yōu)化，則對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及穩(wěn)定必然能起到極大助益。當(dāng)然，這對(duì)管理人員的水平亦是一種考核。因此，針對(duì)土地審批的過程，應(yīng)務(wù)必確保相關(guān)工作崗位的工作人員具有強(qiáng)烈的責(zé)任性，以確保土地招標(biāo)過程中的個(gè)程序均是在嚴(yán)格的制度下執(zhí)行。除此之外，國家還需對(duì)改善土地管理的政策予以及時(shí)、有效的調(diào)整，尤其需注意的是協(xié)議上的內(nèi)容，唯有嚴(yán)格將土地流程的工作做好做細(xì)，方能避免土地在今后的規(guī)劃與實(shí)際利用過程中出現(xiàn)各種違規(guī)現(xiàn)象。

2.3 完善我國房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以會(huì)長時(shí)間的處于不斷波動(dòng)狀態(tài)，乃是因發(fā)展過程將無可避免的受到我國整體經(jīng)濟(jì)的影響。因此，要想控制好這樣的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，關(guān)鍵便需基于科學(xué)、完善的法律制度來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)秩序予以有效調(diào)控以及讓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)過程有法可依。與此同時(shí)，國家亦需加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度，當(dāng)然，此中提到的管控并非是要一味的限制或不允許房地產(chǎn)企業(yè)從事某一項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，而是在必要之時(shí)可給出一定的優(yōu)惠政策或是給予政策方面的支持。與此同時(shí)，基于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，則相關(guān)金融管理制度的建立亦極有其必要性，而就金融管理制度的具體建設(shè)而言，因各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r的不一，故相關(guān)制度的建設(shè)仍需結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，由此方能同步提高制度的同步性與管理的同步性。最后，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的融資渠道亦呈現(xiàn)出了明顯的多元化特征，故為維護(hù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和諧與穩(wěn)定，則必然要對(duì)多樣化的融資渠道予以規(guī)范，如此方能為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境，繼而確保理想的房地產(chǎn)投資收益。

因經(jīng)濟(jì)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的波動(dòng)影響可謂是極其深遠(yuǎn)的，故為盡可能降低此方面影響，則必然要基于完善的法律法規(guī)來讓房地產(chǎn)企業(yè)開展的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做到有法可依。當(dāng)然，任何時(shí)期下，任何經(jīng)濟(jì)要想始終保有自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，則必然要得到政府及政策方面的支持，尤其是在金融管理的制度方面更需予以不斷的健全，如此方能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的發(fā)展步伐相適宜，繼而在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展同時(shí)亦維護(hù)社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定與和諧。

2.4 全面提升市場調(diào)查力度

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，唯有切實(shí)做好對(duì)市場定位的調(diào)查，方能對(duì)自身后續(xù)的決策制定提供先決條件。但鑒于我國部分房地產(chǎn)企業(yè)，其不僅在權(quán)責(zé)方面極度不清晰，且也未能針對(duì)企業(yè)于運(yùn)用過程中可能遭遇到的各方面風(fēng)險(xiǎn)制定一套科學(xué)、有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制及策略，故使得企業(yè)在開展各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)過程中時(shí)刻面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，為維護(hù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和諧與穩(wěn)定，則首要之務(wù)當(dāng)時(shí)持續(xù)加大市場調(diào)查力度，并積極關(guān)注房地產(chǎn)的投資規(guī)模，以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能與投資的具體規(guī)模像是因，如此方能在確保投資結(jié)構(gòu)的合理性同時(shí)保證企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)性。

2.5 科學(xué)有效的調(diào)整土地政策

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，最不可或缺的內(nèi)容當(dāng)屬土地資源。而房地產(chǎn)企業(yè)本身要想獲得良好發(fā)展，則必然要基于企當(dāng)下的發(fā)展體系來對(duì)土地管理的策略予以適當(dāng)調(diào)整，如此方有助于維護(hù)自身發(fā)展的快速與穩(wěn)定。當(dāng)然，就土地資源而言，最重要的還是要以當(dāng)?shù)氐耐两ú块T為準(zhǔn)繩。當(dāng)然，國家亦需時(shí)刻基于社會(huì)的普遍發(fā)展需求來對(duì)土地管理的政策予以科學(xué)、有效的調(diào)整，如此方有助于維護(hù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和諧與穩(wěn)定，并避免土地在規(guī)避及實(shí)際利用階段衍生出各種違法犯罪的問題。

2.6 積極調(diào)整投資管理過程中的政策

就導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)的主要因素而言，投資政策當(dāng)屬其中之一。而現(xiàn)階段，雖房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度仍舊較快，但相應(yīng)的管理體系卻不夠完善，故為確保房地產(chǎn)行業(yè)所制定各項(xiàng)投資決策的合理性，則政府亦需對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模及行為予以合理調(diào)控，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方面風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)讓房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策制定更具合理性與科學(xué)性，如此方能有效提升房地產(chǎn)收益并推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)于我國國經(jīng)濟(jì)中的地位不容忽視。且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不是是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，更發(fā)揮著無可替代的重要作用。對(duì)此，鑒于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程極易受到其他各方面因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，故為維護(hù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和諧與穩(wěn)定，則政府方面需務(wù)必出臺(tái)相應(yīng)的政策并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理。除此之外，就房地產(chǎn)企業(yè)本身亦需加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展各方面因素的研究與探討，繼而切實(shí)制定科學(xué)、有效的發(fā)展策略來規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程帶來的干擾。當(dāng)然，各地也應(yīng)基于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展實(shí)際來擬定適宜的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，如此方能在提高制度與管理的同步性同時(shí)推動(dòng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展。