租購同權背景下，優質小學資源對住宅價格的影響
——基于廣州市天河區的實證研究

(廣西大學公共管理學院 廣西 南寧 530004)

一、引言

高房價給城市居民帶來了較大的購房壓力和高昂的生活成本，在我國長期的城鄉二元體制下，戶籍以及一系列的權益與住房密切捆綁，相應的教育、醫療、社保等民生問題引起了一系列關注。

教育資源的分配一直是備受公民關注的重要社會問題。“望子成龍”的培養理念使優質教育資源已然成為家長們競爭的焦點。目前我國教育資源供給側依然存在稀缺性和異質性，然而現有教育資源依然無法完全滿足市場需求，各地學區房價格也隨之一路高漲，反而進一步加劇了教育資源的稀缺性和社會階層的差異和固化。

2017年中央財經領導小組第十五次會議明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，習近平總書記進一步指出“要準確把握住房的居住屬性”。同年7月廣州市政府出臺“租售同權”政策，明確“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”①

基于以上現實和理論的背景，本研究選取最先實行“租售同權”政策的廣州市天河區為研究對象，選取區內部分義務教育公立學校所對應的學區的住宅房屋，借助價格特征理論模型，將理論與實證分析相結合來研究租售同權政策對教育資源配置和當地房地產市場的影響，并對當前的政策實施和完善提出一定建議。

二、文獻回顧

租購同權政策目前仍處于試點階段，尚未形成全國統一的實行標準，目前針對該政策學術研究較少。尚珂利用DW四象限模型對租購同權政策對房價的影響進行了理論分析，認為租購同權政策直接影響資產市場對房價產生正效應，影響使用市場間接產生負效應。鄒昶昊梳理分析各大城市的入學政策，發現依然存在著“戶主>房主>租戶”的順序。

國外學者在房地產市場價格理論和教育資源對其的影響的研究起步較早，Tiebout在1956年最先提出了公眾“用腳投票”的理念，認為公共資源的差異會影響居民對居住地的選擇；Jud利用特征價格模型證明了住宅價格與學校質量之間存在顯著正相關性；Chin和Fong在新加坡等轉型國家和發展中國家也進行了關于學校質量資本化的研究。

由于我國的住房制度和教育制度一直處于逐步改革和完善的過程中：溫海珍、楊尚等發現教育資源對我國房價有正向推動作用并對其原因進行了定性分析；于濤也采用了特征價格模型對天津市教育資源對學區房價格影響進行了實證研究。

三、實證模型與研究數據

(一)研究區域概況

改革開放以來，廣州市的經濟結構以二、三產業為主。隨著互聯網的繁榮，電子商務和金融機構迅速擴張，大量勞動人口涌入。天河區是廣州市的新城中心，早在2003年就被評為廣東省省教育強區，中小學水平較高，高等院校、科研單位、大中型企業和文化場所高度集中。

根據天河區小學入學公告：符合“租購同權”政策可以入學的人員主要有以下幾種：適齡兒童及父母在廣州市無任何房產，借住或租住國有房產或單位公房、租住私人房產或非單位公房，且該住房為適齡兒童及父母或其他法定監護人在廣州市的唯一居住地，可統籌安排入學。②

綜上，根據天河區地理、經濟文化、政策實施等條件來看，隨著廣州市人才流入加速、經濟發展迅速的背景下，便于研究租購同權政策的實施對當地房地產市場的影響，并具有一定的理論意義和現實意義。

(二)實證模型的建立

1.特征價格模型(Hedonic)

Hedonic模型法即特征價格法，認為每一個房地產本身包含很多特征，其效用可以背評估為貨幣價值，進一步合計為房地產價格。不同的房地產的特征的數量和結構的差異在貨幣上表現為房地產價格的差異。

根據該理論可以把房地產銷售價格表示為其包含的特征變量函數P=f(S,L,N,E)。

其中，P為住宅銷售價格；S為結構特征，包括房齡、面積、樓層、容積率、裝修、朝向等；L為區位特征，包括位置特征和交通通達度特征；N為鄰里特征，包括治安條件、綠化情況等；E為教育特征，在本研究中重點研究。

(三)數據來源與處理

1.研究對象選取

廣州市天河區先行公立初中升學政策指出，小學的就讀情況將決定適齡兒童所進入的初中，家長為了長遠考慮，讓子女進入優質小區就讀的愿望十分迫切。因此，由于教育資源的稀缺性和質量差異性，重點小學對于學區內房價的推動作用更為顯著。學區房地產市場與公辦教育資源聯系越緊密，其市場價格越有所體現。

廣東省教育廳數據顯示，廣州市天河區有公立小學56所，包含8所省一級公立小學；目前政府禁止官方形式的小學排名，公立小學的級別可以看作從官方角度劃分辦學的層次和等級，從而區分教育資源的質量。

因此本研究擬選取天河區長湴小學、龍洞小學、體育東路小學、先烈東小學、華陽小學、員村小學、棠下小學、華景小學8所省一級公立小學及學區房作為研究對象。

2.特征變量選取

隨著網絡信息的發達和房地產中介機構在房屋交易中的重要作用，各個樓盤實際成交價不僅可以在網絡平臺上輕松獲取，還能反映真實的交易情況，同時住宅的其他特征一目了然，因此本研究選取實際成交價為被解釋變量。

根據特征價格模型原理、廣州市房地產交易市場的實際情況，并結合國內外學者已有研究的經驗，擬選取四類變量如表1。

表1 住宅特征變量量化

吳宜嘉的研究證明對數模型對房地產價格的擬合度是最高的，但是由于解釋變量中含有(0，1)無法對其進行取對數，固本研究采用特征價格的一般線性模型：P=a0+∑aiZi+ε，回歸系數對應特征價格在房地產價格中所占的比重。

2.數據的收集和處理

以上文中廣州市天河區各小學學區為研究樣本，分別在每一辦學層次的公立小學中隨機選取2所，共6所；通過搜房網、安居客、房天下的權威房地產中介網站來收集樣本小學周圍的學區房樓盤、獲取其二手房出售掛牌數據和房屋特征數據和學位情況等，通過百度地圖、谷歌地圖等獲取其鄰里數據和距離信息等數據。

研究時點選擇2017年8—9月的學區二手房交易價格。由于2017年7月租售同權政策正式頒布，9月是小學開學季，8月的房地產交易價格恰好能體現購房者對這一政策的反應。

表2 研究所選取的住宅小區

四、教育資源對房地產市場影響的實證研究

(一)描述性統計分析

通過對研究對象2017年3月至2018年3月各級學區房交易價格和租賃價格的統計分析，得到結果，如圖2所示。

圖2 2017年3月至2018年3月天河區學區房交易價格走勢

租購同權政策實施前后的廣州市天河區二手學區房交易價格走勢和全區成交均價來看，省級、市級、一般小學學區房的價格，均高于該區域的成交均價。說明教育資源的差異會造成房價的差異。

在政策出臺(2017年6月)之前，三類學區房的價格都保持勻速增長，符合當地房地產市場發展的規律；關于租購同權的輿論興起和政策正式出臺的階段至各類小學正式開學前(2017年7—8月)，省級學區房的價格仍保持小幅上漲，市級和一般學區房的交易價格出現了小幅下跌的市場反應；之后的一段時間內(2017年10月以后)，三類學區房的價格都出現了下跌，尤其是一般學區房，說明租購同權政策頒布后的一段時間內，確實對二手房銷售市場造成了沖擊。在資金有限的情況下，消費者首先會放棄考慮教育資源較差的一般學區房，采取租房的方式來獲得市級或省級小學的優質資源，由此可得一般學區房在該政策出臺后直接遭受的沖擊最大。但是在政策進一步執行的過程中，還存在政策細則還不完善、執行不到位的情況，沒有從實際上改變教育資源的分配格局、增加教育資源的數量和質量，三類學區房的價格都開始逐漸反彈。至2018年3月，幾乎與政策實施前的交易價格持平。

運用STATA軟件進行描述性統計分析，可得在天河區的二手學區房中，面積28～310m2的都有，滿足各種消費能力的消費者需求；平均面積為93.5m2，考慮到消費者家庭至少有1個孩子，一般都會購買三房及以上。而這些二手學區房的均價也從1.8萬元到8.3萬元不止，平均值為51 465.9元，略高于天河區房屋交易均價45 000元，與當地房地產市場基本吻合。說明樣本具有一定代表性。

(二)實證檢驗和估計

進一步利用STATA軟件，基于特征價格Hedonic模型，對收集的各類學區二手房數據進行回歸。

1.解釋變量和被解釋變量的相關系數檢驗

表3 Pearson相關系數檢驗結果

解釋變量和被解釋變量的相關系數及其檢驗如表3所示。重點分析房屋交易單價P和其他14個解釋變量的相關關系：教育水平中，學校的等級E2與P呈正相關，系數為0.731 3，相關性最大；其次是是否有電梯S5、小區物業費N1，附近公交站數量L1，效率綠化率N2。雖然已有研究表明區位對房地產價格影響很大，本研究選取的小區都位于廣州市天河區，區位情況相近，可以看作控制變量。

其余解釋變量之間也有一定相關關系：例如是否有電梯S5和物業費N1之間存在較高的相關性，關系系數為0.482 6，一般情況下有電梯的小區要產生相應的管理維修運營費用，物業費是相對較高的。其余的變量之間相關關系都不大。

2.對數形式的Hedonic模型回歸

(1)顯著性檢驗和方差分析

表4 Hedonic模型回歸結果

回歸變差SSR2.943 296 53，表示被解釋變量的預測值對其平均值的總偏差，剩余平方和SSE0.367 872 395，表示被解釋變量對其預測值的總偏差，總平方SST為3.311 168 92,數值越小，擬合度越好;總自由度為43;回歸均方差MSR為0.210 235 466剩余均方差為0.012 685 255此時方差較小，說明擬合度較好。且回歸值均大于殘差值，說明被解釋變量大部分能夠被解釋變量解釋。

回歸方程法差F的檢驗值為16.57；P=0.000 0<0.000 1，置信度達到99.99%以上；判定系數R2為0.888 9，調整的R2為0.835 3，即方程可以解釋88.89%的被解釋變量差異，具有較好的解釋力；標準誤差RootMSE為0.112 63，數值較小擬合效果較好。

(2)多重共線性診斷

表5 方差膨脹因子檢驗結果

經驗表明，0

(3)異方差分析

表6 懷特檢驗結果

懷特檢驗的P值大于0.05，可以排除存在異方差的可能性。

綜上所述，半對數模型有較好的擬合性和顯著性，在統計上是有意義的，可以用來解釋住宅特征對住宅價格的影響。

3.實證結果分析

通過回歸結果(表4)，在10%的顯著水平下，有裝修程度、是否有電梯、一公里以內地鐵數量、離CBD的距離、離重點小學距離、小學教育水平等變量進入回歸。

根據相關性符號定性判斷各特征變量對房價的影響。教育資源相關變量都表現極為顯著，其中小學等級顯著性水平為0.00且符號為正，系數絕對值最大。說明小學學位資源的質量對房價的影響最為顯著，家長愿意為更好的教育資源支付更高的價格。

離學校距離系數為負，絕對值越小，說明該住宅離學校越近，能夠節約子女和家長的交通成本和通勤時間，房價也就越高；但由于研究選取的樣本都是學區房離學校較近，系數的絕對值較小。

綜合分析回歸結果可得，小學資源與住宅價格呈現正相關關系。含有優質小學學位的住宅，會使住宅價格的對數產生0.421 853 2個單位的變化，通過半彈性系數公式(100×e回歸系數-1)轉換后，可得在其他特征變量不變的情況下，有優質小學學位的住宅其價格將上漲52.47%。這就進一步論證了優質小學資源確實資本化到了住宅價格之中。

五、結論與討論

本文主要應用特征價格模型，對實行租購同權政策之后的廣州市天河區學區房交易情況進行定性和定量的分析。在其他特征變量不變的情況下，有優質小學學位的住宅價格將上升52.47%，并在一定程度上提高了周邊住宅價格；同時含優質小學學位的住宅交易價格明顯高于不含學位或教育資源質量較差住宅。

租購同權政策的實行，短時間消除了因教育資源配置差異而造成的房價資本化效應，使三類學區房的價格都有一定下降，這一政策沒有從實際上改變教育資源的分配格局、增加教育資源的數量和質量，一段時間后都天河區的住宅價格出現了不同程度的反彈。

圍繞教育資源的“爭奪戰”始終是社會關注的民生問題，租售同權政策的實施也只是在當下教育資源稀缺和供給失衡的困境下短期內調整了教育資源的配置方式，在公平和效率之間做出取舍；優質的教育資源永遠是稀缺的，這一舉措并沒有從本質上提高當地教育資源的數量和質量，但是也體現了政府對于發展租賃市場、保障居民權益的重視。

“租購同權”政策的試行，也并不意味著學區房時代的結束，需要方方面面的配套協力促進改革。首先，增加教育投入財政資金籌措的渠道，提高資金劃撥增加教育資源、保障學校之間教育資金投入的均衡性。同時，可以利用“看不見的手”——市場來進行調控,逐步降低教育行業的準入門檻,在全面監管下允許社會資本進入教育行業,增加教育資源的供給。最后，全面普及義務教育，保障教育公平，縮小重點學校與普通學校教學水平的差異,改善目前優質教育資源主要集中于重點學校的現象。形成一個“住有所居、學有所教”的和諧社會。

注釋：

① 廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知.

② 2016年廣州市天河區小學新生招生工作指引-微口網.http://www.vccoo.com.