南京多家“公寓”陷入“商改住”風波

羅克研

公寓這東西，在過去的兩年時間里，是一直處于樓市鄙視鏈末端的資產。網上有個段子：“玩兒寫字樓的，瞧不起玩兒商鋪的;玩兒商鋪的，瞧不起玩兒住宅的。然后，大家一起鄙視買公寓的。”即便如此，仍然有人上當被騙。

“我們幾千名業主在南京江北弘陽時代中心購買了小面積公寓樓，其中2棟是挑高毛坯，3棟4棟是精裝修。購買前，南京弘陽地產的宣傳單，宣傳視頻，中介的宣傳頁面，網上查的房屋信息，還有銷售介紹的，樣板間，所有所有的一切都說是公寓，最近有業主發現給我們的預售合同，房屋性質是辦公，根本沒辦法入住。弘陽地產，這是明顯的欺詐，虛假宣傳?！?/p>

弘陽地產業主周先生告訴中國質量萬里行記者，當時他購買的時候弘陽地產銷售并沒有說是辦公房。

周先生說，之前大家都不懂，也沒清楚辦公和公寓的區別。直到后來江北寶隆時代廣場有些業主去辦理水電煤氣的時候才發現這個問題，然后弘陽時代中心的業主也紛紛都知道了。

周先生告訴記者，在購買之前知道出了政策，得知以后沒有公寓了，所以弘陽所宣傳的公寓房讓周先生以及很多業主心動了。加上弘陽地產在江北開發了很多樓盤，還有廣場，實力雄厚，所以大多數業主當時根本沒有懷疑，先交兩萬押金，然后搖號，然后1分鐘選房，選完之后1個星期交錢。

據悉，2017年3月，南京市規劃局、國土資源局、住房保障和房產局就聯合發布《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，嚴禁“商改住”。

弘陽時代中心的業主也問過南京市市場監督管理局，在2017年3月之前，有沒有明確法律法規規定辦公用房不能改公寓入住，市場監督管理局給業主回復是沒有。業主們詢問現在這個房子是否符合法規，可以入住，市場監督管理局回復說這個要等規土局給出解釋，但是過去了一個多月，業主們遲遲沒有得到答復。

開發商之前給業主的回復是與政策不沖突，承諾會給業主通水電，可以住人。

周先生告訴記者，弘陽地產開始告訴業主他們這個是在政策之前，可以入住，但是在業主找到弘陽地產的時候，他們把之前網上介紹的有“公寓”字樣的證據全部刪除，并把樣板間給砸了。

有業主進入過在建的樓里面，是完全按照辦公用房在建的，有公共廁所?，F在網上宣傳的都刪了，但是業主們留了當時的截屏。

據記者了解，在南京江北新區就有4個樓盤出現了同樣的問題，分別是星悅城、明發財富中心，寶隆時代廣場和弘陽時代中心二期。

據悉，中國質量萬里行消費投訴平臺已陸續接到300多位消費者的相關投訴，分別投訴了南京弘揚時代中心和明發銀河城。

據相關媒體報道，寶隆時代廣場的業主在今年5月份維權成功了，南京常發江北投資有限公司提出兩個處置方案，分別是愿意履行合同和解除合約，不過目前據記者了解到的情況是，寶隆時代廣場的退房業主遲遲沒有拿到退款。

在2017年3月，南京市規劃局、國土資源局、住房保障和房產局就聯合發布《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》其中明確規定：“商業辦公類非住宅類建筑，其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能?！蓖瑫r規定：“房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規劃用途”，“告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。對規劃核實后擅自在內部分加層、增加建筑面積等違法建設行為一經舉報查實，各職能部門需按照相關規定嚴肅查處。”

很顯然，以上幾個樓盤項目都違反規定標注了居住功能，同時不但沒有告知購房者不可擅自改變用途，甚至還在銷售中故意引導購房者“商改住”。

南京市規劃局相關負責人此前表示，私自“商改住”和“偷面積”一樣存在諸多安全隱患，同時，如果被投訴舉報，會有強拆風險。

網傳南京六部門曾在近期下發“關于印發《商業辦公項目違規拆改專項排查工作方案》的通知”，全面排查南京近期普遍存在的公寓變辦公現象。

本次專項整治行動要重點梳理全市范圍內2016年1月1日后取得規劃許可證的商業辦公項目;同時，對2016年1月1日以前取得規劃許可證但矛盾突出、群眾集訪群訪的商業辦公違規拆改項目同時進行登記排查。排查重點，一共有六項：包括延期減負、虛假宣傳、違規拆改、水電設置違規及違規開通燃氣等。

在此之前，中國質量萬里行也做出了相關的報道，弘陽方面回應業主：“所有手續合法，合同合法，退房只能按合同上的業主單方違約執行?！蹦壳?，弘陽時代中心二期的業主仍在通過各種途徑進行著維權。

自2017年開始，北上廣先后啟動整治“商改住”。

2017月26日，北京出臺了剛猛無比的“326商住禁令”：新房項目不得出讓給個人;二手房項目出售給個人時需滿足名下無房且連續繳納五年社保;商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的貸款;中介可代理商辦房屋的出租出售，但不得宣傳居住功能……

2017年廣州出臺“3·30”限購政策，禁止個人購買公寓。根據兩年前的規定，房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。這一政策規定，公寓的購買對象必須是法人，對于向來以個人購買為主的公寓市場，沖擊不小。不過，2018年年底，政府又調整了相關政策，規定：2017年3月30日之前拿地的商服類物業，可以賣給個人。

2018年，杭州和南京這類強二線城市，也紛紛跟進了“商改住”的新政。

在土地出讓時，明確指出，不得建設酒店式公寓。

就在前不久，廈門發布了《關于加強商辦類建設項目全鏈條管理實施意見》。

其核心內容，有以下幾點：嚴禁商辦項目改造成為公寓類住宅，甚至可無償收回土地使用權;不得采用住宅套型設計，不得出現住宅類功能描述;不得預留住宅功能的排水、排污、排煙和燃氣管道;商業用途的項目，單套套內面積低于300㎡，層高不能超過4.5m，大于300㎡的，層高不能超過6米;辦公用途的項目，最小分割單元不得低于300㎡，層高不得超過4.2米。

從各個環節，徹底摧毀商辦類公寓的居住功能（包括租住），尤其是小面積的loft產品，徹底喪失生存空間。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

開發商交付的房屋實際情況與廣告嚴重不符，造成購房者買房的根本目的不能實現，其行為屬于違約，應當承擔相應的違約責任。

有人比喻公寓就像是樓市版的比特幣和P2P，好像所有人都知道這是個坑，但偏偏又有更多的人跳進去。這些在“坑里”的人目前除了自救之外，剩下靠誰來解救？