我國房價上漲的基本面研究

文/李暢，重慶工業職業技術學院

1 引言

近年來房價快速上漲，2018年房價比2005上漲70%多，其中，北上廣深一線城市在2017年房價比2010年增長96%，二線城市增長40%，三線城市增長21%。房價在2014年略有下降，之后又開始瘋狂上漲。房價問題成為困擾著老百姓的重要問題，房價的上漲近一步拉大了財富差距，為此政府三令五申嚴禁房價上漲過快。2016年中央經濟工作會議戰略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國房地產市場，2019年國家經濟工作會議再次強調“住房不炒”仍是國家維持房地產市場的根本目標。于此同時配合金融政策，防止信托資金進入房地產，繼續實行限貸限價等政策，在一系列組合拳下，2019年房價的增幅明顯放緩。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅連續三個月相同，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。可以說在短期房價快速上漲的趨勢得到了部分遏制。那么在過去這些年房價上漲的最根本的原因是什么？本文試圖回答這一問題。

2 房價的國際比較研究

房價上漲不是中國的特有現象。1946-1980年二戰后的黃金時期，全球14個主要發達經濟體房價累計上漲90多倍，扣除物價漲4倍多，與我國2000年以來的漲幅接近。到2012年英國上漲90多倍，法國上漲500倍，美國、瑞士、德國等均上漲10多倍。美國在2008年金融危機之后房價大幅下跌，但從2011開始房價開始上漲，目前已經恢復到金融危機之前的水平。日本1990年之前房價快速上漲，直到1990年房價比1946年上漲600多倍，1990年房地產泡沫破滅，但2013年以來房價又開始恢復上漲，2013-2017年房價上漲20%多，東京核心地段上漲40%，相當于每年上漲6%，目前東京房價達到6萬人民幣每平米。

韓國首爾與北京的人口總量、土地面積較為相似，但1970-1991快速增長，1986-1991年5年首爾房價上漲130%，1970-1991年韓國房價上漲14倍。2000-2018年，房價平均每年上漲13%。目前首爾核心區的房價在6-10萬人民幣每平米。

除了主要發達國家之外，印度、馬來西亞、巴西等部分發展中國家的房價也在上漲，因此房價的上漲在全世界范圍內都存在，而并非中國特有的現象。

3 房價上漲的基本面分析

3.1 房價上漲的最根本原因——經濟發展

經濟發展必然伴隨著房價的上漲。2018年世界的高房價城市包括摩納哥、香港、紐約等，摩納哥城區的房價高達6萬美元每平米，香港接近3萬美元每平米，紐約核心區也高達2萬美元。與之相對應摩納哥的人均GDP高達17萬美元，香港人均GDP4.87萬美元，紐約8萬美元。

德國房價以低價著稱，但2018年慕尼黑房價也達到1.1萬美元每平米，2018年歐洲主要城市房價增速最快的都在德國，柏林增長10 0%，慕尼黑增長56%左右。主要原因在于近幾年歐洲總體經濟形勢不好，而德國增長相對較為穩定，經濟發展在歐洲排在前列，且由于過去房價基數低，因而增長較快。同時，歐洲GDP增長相對較快的幾個國家如英國、瑞典、瑞士，核心城市的房價增長也排在前列。

我國一線城市北京、上海、廣州、深圳的房價最高、增速最快，也是由于這幾個地方經濟發展最快，四個地區的人均GDP分別高達14萬元、13.5萬元、15.8萬元和20萬元。

由以上數據可知，房價高、增速快的地方同樣都是經濟增長較快的地區，經濟發展人們的收入水平提高，對住房的需求提高，推高房價。

3.2 房價上漲的第二大原因——城市化

首先城市化過程伴隨著大量的人口從鄉村轉移到城市，增加對城鎮住房的需求。同時，城市化伴隨著更高的收入水平，因此即使核心城市如我國一線城市的房價水平遠高于鄉鎮，人們還是愿意在城市中工作、生活。最后，城市化會給生活帶來便利，城市的硬件設施如道路、交通、水電等供應好于鄉村，軟件設施如醫院、學校、銀行、政府等都遠高于鄉村。城市化從這三個方面為城市提高更多的人口，推高房價。

主要發達國家的城市化率已經達到80%左右，最高的日本城市化率已經超過90%，我國2018年城市化率不到60%，而1949年常住人口城鎮化率只有10%左右，上海、北京的城鎮化率達到87.6%和 86.5%。大幅提高城市化率的同時也伴隨著房價的上漲，另一方面，我國目前城市化率與發達國家還有較大的差距，未來還有大量的人口進城，將會進一步推高房價。

3.3 房價上漲的第三大原因——通貨膨脹

有較多的研究表明我國房價上漲的另一個因素是由于貨幣超發引起的。但數據表明從2015-2017年，M2增速從13.3%下降到8.2%，但房價卻大幅度上漲。我國貨幣是否超發值得更深入的討論，2003-2017年我國平均CPI為2.7%左右，韓國為2.5%，美國為2.2%左右，只比發達國家高一點。同期世界的通貨膨脹率為3.8%，比世界平均水平低。俄羅斯、土耳其的通脹高達9%，比很多發展中國家都低。因此，并不能說我國的貨幣存在超發現象。

按照復利計算，我國年均通貨膨脹率為2.7%，14年間將物價累計上漲45%，物價上漲、貨幣貶值導致名義房價上漲。

數據表明過去20年，發達國家GDP年均增長2.5%左右，通脹 4.3%左右，房價增長6.6%左右，這一數值約等于以上兩個數據相加。在我國GDP年均增長9.5%，通脹2.5%，兩者相加為12%，這也與我國20年年均房價的增速接近，再加上我國的城鎮化率，這一數據會更加接近。

4 總結

本文對房價進行了國際比較，房價的上漲并不是我國特有的現象，發達國家在經濟的發展過程中也伴隨著房價的快速增長。從國際經驗及我國的房價變動情況來看，長期影響房價的基本面因素主要是經濟增長、城市化率及通貨膨脹三個因素。中短期房價的走勢與房地產政策、金融政策等密切相關，但長期最主要由以上三個因素影響。未來我國經濟仍將保持增長，且城市化率進程仍在持續，核心城市的房價可能還會有所增長。