淺談基于BIM技術的房地產開發全過程成本管控

歐陽申

（上海建工房產有限公司，上海 200080）

房地產各企業間的市場競爭從以往資源競爭變成管理上的競爭，確切地說就是成本管理競爭，然而如果想保證成本管理效率和質量，需使用先進現代化的成本管控模式來對工程項目全過程的成本實施精細化管控。以BIM技術為基礎的全新成本管控方式是現時期較先進的成本管控對策之一。

一、房地產開發項目全過程成本管控BIM技術的具體應用

（一）開發階段

BIM技術可以有效解決房產決策期間的失誤率，并同時還可提升決策效率和質量，房產企業能夠把平時項目實際成本BIM模型，存到企業服務器當中，之后企業各部門可根據各自使用權限來查閱各工程項目的成本BIM模式數據，搜索成本數據，通過這些數據來為新項目的開發決策提供數據參考。

（二）設計階段

BIM技術建模設計主要是以三維為基礎。所繪制的不同構件其屬性也是存在差別的，利用BIM技術軟件來保存各屬性信息，由此為相關專業的設計提供參考信息，不同的專業設計可以在同一BIM平臺中相互協作，防止各專業由于溝通不到位而產生構件設計上的沖突[1]。

（三）施工階段

基于BIM技術利用計算軟件構建施工環節的5D建筑模型，如此可以對項目施工成本實施精細化分析，對各工序、各工作區域、各時間點的工程量進行精準的計算。結合企業定額來分析，還可快速的計算出各環節各構件當中的標單價與施工成本，并確定兩者間存在的關系，由此對項目施工中的各環節資金進行合理的規劃和管控，同時還可對工程項目進度成本實施一體化管控，促進成本精細化管理的有效實現。

（四）運營維護階段

首先，對租售方案進行改進。以往成本管控模式下其租售只能在項目建完以后才可以清楚商鋪的實際模樣。如果發現不是自己所需要的，便無法對其進行更改或是需要較長一段時間才可以對其實施更改。然利用BIM模型能夠對商鋪各項指標進行充分的事先了解，如，商鋪空間規模、光照情況、朝向情況、樣式、空調和用電負荷等。并且客戶還能夠結合自身具體需求來提出相應要求，在此情況下，業主便能夠結合模型來對現場的實際情況有所了解和掌握，如此結合客戶需要來對時間與成本設計方案進行優化和科學的調整。其次，系統維護。過去思想中的系統維護通常都是負責運維的一方結合竣工圖，使用電子表格來對建筑項目中的各系統及設備的相應數據信息進行了解和掌握，如此不但缺少時效性同時直觀性也非常不足。參照BIM模型運維人員能夠全方面的了解并掌握建筑項目當中各個系統設備的數據和管道走向，能夠及時地找出損壞設備和存在故障的管道，對建筑內部的運行系統進行及時維護，這樣能夠有效地降低時間成本[2]。

二、動態成本管控中應用BIM技術

（一）預算管理

預算管理這一模塊主要構成包含建筑工程幾何結構、材料、進度、供應商及造價等相關信息，并且在模塊當中還有歷史工程的一些數據。負責造價管理的相關人員依據擬建項目具體情況，通過計算機來對數據進行分析，就可以高效精準地對工程造價進行預算。

（二）招投標管理

結合工程設計的相關資料和數據信息，輔助BIM計算軟件，智能計算出工程項目整體工程量，由此為建筑項目的招標提供精準并且科學的工程量列表，并且也可以與投標資料當中的工程量進行對比與核實。

（三）合同管理

這種模塊主要是利用BIM工程項目的造價數據庫數據，對工程項目的造價信息實施分類、匯總，同時結合工程的浮動來隨時調整數據，固定時期的生成報表，以供相關部門進行審閱，由此高效提高臺賬管理質量和效果。

（四）設施管理

這一管理模塊主要是選擇使用相應BIM的可視化軟件來直觀的管理設備設施的空間數據，保證提供高質的設備性能資料和技術運維資料。

（五）費用與風險管理

在BIM成本動態控制系統當中，費用管理和風險管理兩大模塊相互對接并且相互連通。在此當中費用模塊的錄入會生成工程項目整個過程所有費用的數據資料，同時還可使用5D形式的成本模型來構制費用計劃，依據施工進度、空間維度和工序，來對工程動態成本實施計算和控制。然風險模塊能夠在工程開始時就可以對工程風險做出評估和及時的反饋，由此能夠有效預防因人為因素而導致的風險，由此對工程項目成本風險實施動態實時的監控，如果工程施工過程中發現成本超標，可以及時做出預警，這樣對于工作人及時采取措施解決問題非常有利[3]。

（六）模擬管理

模擬管理模塊的應用，能夠對工程施工期間所產生的影響因素實施直觀、清晰的模擬分析，由此對事先設計好的施工方案及進度設計合理性進行檢驗，為以后項目的運營與維護奠定基礎。

三、結語

總體來說，從工程項目造價人員的角度來看，BIM技術應用改變了以往工程造價模式，如此不但能夠使造價更為合理，同時還對行為發展具有非常重要的作用和意義。從建筑企業的層面來看，需對BIM技術提高重視度，大力宣傳和廣泛應用BIM技術，使工程造價可以充分實現智能化、信息化和精細化，如此對于提高工程項目整體造價水準和工程質量都具有非常大的促進性作用。