淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制分析與應(yīng)用

馮杰

（上海建工房產(chǎn)有限公司，上海 200080）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的意義

任何一個項目的實施都是需要考慮到它帶來的成本和收益的，而作為房地產(chǎn)項目，更是需要切實考慮到成本及收益，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制直接與企業(yè)的經(jīng)濟目的相關(guān)聯(lián)。無論在什么樣的情況之下，降低全過程的成本都是可以增加利潤的。全過程的成本包括有初期的規(guī)劃成本，過程當中的實施成本，以及房地產(chǎn)項目竣工之后的維護成本等等。對全過程中每一階段的成本進行有效的控制，嚴格按照相應(yīng)的管理標準，強化控制成本工作，以保證全過程成本的有效進行，從而使得房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀

就目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)與利用過程中，對于成本的控制不盡人意，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一開始的房產(chǎn)開發(fā)策劃就有遺漏，所以導(dǎo)致之后的房產(chǎn)開發(fā)成本受到較大影響。甚至有的企業(yè)只是在乎施工的時間，施工過程當中的費用以及質(zhì)量，而沒有考慮到開發(fā)階段所需要的成本。我國現(xiàn)今對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃并不完善，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少科學(xué)合理的管理方式，最重要的是絕大部分企業(yè)忽視了對成本的管理。正是因為這種不理想的狀態(tài)的存在，所以需要盡早對成本的控制做出規(guī)劃，建立相關(guān)制度對成本的控制進行有效的管理，這樣才能夠讓房地產(chǎn)項目得到更大的提升。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

（一）土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定開發(fā)一片土地的時候，首先要獲得土地的使用權(quán)，如果沒有得到土地的使用權(quán)，那么這個房地產(chǎn)項目將沒有辦法繼續(xù)下去。而爭取到土地的使用權(quán)是需要資金的，主要包括有土地的征用費，或者拆遷賠償費用，對人員的安置費用，以及土地出讓金，城市建設(shè)費用等等。

（二）工程成本

在房地產(chǎn)項目進行施工之前，需要準備一定的資金，用于項目的設(shè)計，可行性分析，對土地進行勘探，保證用水用電的暢通以及規(guī)劃平整施工場地等費用。[1]這是屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程成本，也是在開發(fā)之前必不可少的成本費用。

（三）管理成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目是必須通過當?shù)卣块T同意的，所以在開發(fā)的過程當中，需要按照相關(guān)規(guī)定，向當?shù)匦姓块T繳納房地產(chǎn)項目活動管理費[2]，以及經(jīng)營和組織過程中產(chǎn)生的其他費用。

（四）銷售成本

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當中，銷售成本主要是在房產(chǎn)建設(shè)過程中以及建成后需要企業(yè)投入的廣告宣傳費用，銷售人員的業(yè)績工資費用，還有售樓部修建維護的費用等等。廣告宣傳是為了讓這個項目走進大眾，讓人們了解到這個項目，從而吸引更多的客流量，在進行銷售成本的規(guī)劃時，與媒體對接，要想辦法盡量降低成本。

（五）其他成本

除開以上四種費用，還包括有稅費、借貸費用、建安工程費、附屬工程費，以及其他一些不可預(yù)見的額外費用，例如在施工過程當中人員的傷亡費用、材料浪費導(dǎo)致的額外成本等等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制應(yīng)用

（一）如何控制土地成本

房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，需要對土地的價格進行科學(xué)評估，一般來說對土地的評估辦法有比較法、收益法等等，在合理采用這些方法進行估算，然后得到的價格就是最后獲得土地使用權(quán)后的目標土地價格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算將目標土地修建成住宅區(qū)，那么一般就采用成本法，該方法是在對以往已竣工住宅項目各項成本總結(jié)分析的基礎(chǔ)上，先形成成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫，然后在對新的目標土地估價時，調(diào)用該經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫，并結(jié)合新項目的規(guī)劃指標、設(shè)計指標對成本模塊進行調(diào)整，最終形成新住宅項目的目標土地價格；如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算將目標土地修建成商業(yè)區(qū)，今后用來租賃，那么就采用收益法，預(yù)估自己的成本和收益，然后做出權(quán)衡。在進行成本的預(yù)估時，要考了多方面的因素，仔細研究，站立在傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價的方法之上，進行科學(xué)周全的分析。

（二）如何控制實施成本

房地產(chǎn)開發(fā)實施過程中，最開始的決策是很有必要的，應(yīng)當對所有的費用進行一個綜合的分析考慮，設(shè)計出多個方案來進行選擇分析，以減少之后的成本。與此同時，我們應(yīng)該根據(jù)最終選擇的方案，來確定整個項目的目標成本。目標成本是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)項目經(jīng)營活動的紅線。在招標投標過程中要做好對目標成本的監(jiān)督工作，采用一種更加經(jīng)濟可行的方法，避免以后發(fā)生一系列相關(guān)問題。工程建設(shè)這一部分的耗費是最大的，在施工階段應(yīng)當招募相關(guān)方面的人才，對施工過程進行有效的管理，杜絕出現(xiàn)偷工減料或者浪費材料的事情發(fā)生。在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)之上節(jié)約成本，避免不必要的損失。在房產(chǎn)項目竣工之后，要做好總結(jié)，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，為以后的工程建設(shè)奠定一個良好的基礎(chǔ)。

（三）如何控制銷售成本

如果房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)處在考慮銷售成本的階段，那么就證明這項房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)走近尾聲，在對整個房地產(chǎn)項目進行監(jiān)管的同時[3]，應(yīng)當于市場相互協(xié)調(diào)，廣告的宣傳費用是必要的，只有借助媒體網(wǎng)絡(luò)這個平臺，比如：微信公眾號、微博等，才會有更多的人關(guān)注到這個項目，然后將房源銷售出去。在銷售的過程當中，銷售人員有著很重要的作用，他們決定著這個項目的價值是否能夠有力的表現(xiàn)出來，控制銷售成本的同時，要關(guān)注到是否有合作的伙伴，內(nèi)外的合作營銷可能會更好的控制銷售成本。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須對成本進行有效的控制，本文研究了房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中需要考慮到的成本形式，包括土地成本、銷售成本、管理成本、工程成本以及其他成本。還介紹了如何對成本進行有效控制的措施，對于成本的控制其實是無處不在的，而這個過程是需要經(jīng)過多次商討，是復(fù)雜煩瑣的，但確實是必要的，無論是在項目開始之前對資金的規(guī)劃，還是項目過程中對資金的合理運用，這些成本管理的環(huán)節(jié)都是相互聯(lián)系，密不可分的，只要掌握了科學(xué)合理的成本控制方法，才能使得企業(yè)對自身進行調(diào)整，使得項目達到預(yù)期的效果，促使房地產(chǎn)項目的科學(xué)發(fā)展。