房地產(chǎn)投資風險與防范對策研究

莫莉

（廣西交通投資集團南寧高速公路運營有限公司，廣西 南寧 530022）

一、前言

房地產(chǎn)投資具有投資大、建設時間長和投資項目不具備流動性等主要特點。這些特點決定了房地產(chǎn)投資風險會受到很多因素的影響。因此,房地產(chǎn)投資者,為了抓住良好的投資機會,實現(xiàn)預期的經(jīng)濟效益,我們必須有一個清晰的理解房地產(chǎn)投資的風險,并采取適當措施實施有效管理。

二、房地產(chǎn)投資風險因素分析

房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資實體直接或間接地在房地產(chǎn)開發(fā)投入,因此，風險是客觀存在的，存在風險不僅造成損失，在很多情況下，風險也是一種機會[1]。因此，科學的不確定性對于快速準確地識別房地產(chǎn)風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產(chǎn)投資風險管理具有特殊的意義。根據(jù)房地產(chǎn)項目發(fā)展的特點，我們認為房地產(chǎn)投資風險大致可以分為以下幾類。

（一）經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險主要包括兩個方面，一是利率變動帶來的風險，一是通貨膨脹帶來的風險。利率風險就是因為利率的變化，進口和出口都會受到影響，進而影響成本，造成損失。房地產(chǎn)業(yè)是一個大投資和長周期投資的行業(yè)，其設計規(guī)模足以容納外部融資的范圍，尤其是銀行貸款。當利率上升時，企業(yè)所支付的利息也在增加，資本成本的增加，公司債務的增加，導致消費者欲望的降低，損害了投資者的利益[2]。

通貨膨脹風險是房地產(chǎn)開發(fā)過程中貨幣貶值的風險。房地產(chǎn)具有一定的抗通脹能力，價格會上漲。但是，由于需要確定的貨幣購買力相對較小，可能無法支付不斷上漲的房地產(chǎn)價值，這使得房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)和銷售難以承擔風險。

（二）施工風險

施工風險主要發(fā)生在房地產(chǎn)項目施工階段，這部分主要包括原料價格，設計成本以及人力資源等變動帶來風險[3]。

鋼、水泥、砂、石、磚是建筑中使用的主要材料，鋼的價格直接影響到總投資額。工程造價中，建筑材料占70%左右，工期較長。建筑材料的價格在不斷地變化。在材料價格較低的時候，不可能購買所有必要的設備，而價格上漲的回落必然會導致建筑成本的上升，迫使投資者增加投資。

設計的變化主要與需求和消費者偏好的演變有關(guān)，由于斷開等原因造成設計變更。在大多數(shù)情況下，設計變更常常導致投資的增加。設計變更的次數(shù)越多，成本越高，給投資者造成的損失也就越大。

項目的建設質(zhì)量與投資項目密切相關(guān)。工程質(zhì)量控制不好，可能會導致更好的處理、加固等，從而延長工期，增加投資。

（三）市場風險

市場風險是指投資項目完成后，由于房地產(chǎn)市場消費需求的變化和市場競爭，不能按計劃銷售，從而導致投資風險沉淀的風險。

房地產(chǎn)市場的情況將會影響到投資的情況，當市場競爭比較激烈的時候，投資成本就會增加。例如，當同一類型的房地產(chǎn)投資市場是房地產(chǎn)項目往往是緩慢或被迫以較低的價格出售，這導致收入下降[4]。

市場需求的不確定性很大，往往給投資性房地產(chǎn)帶來較大的風險。由于開發(fā)周期較長，大型房地產(chǎn)投資項目不可避免地會影響到人們的消費需求和消費熱情，而這些都是昂貴的。

三、房地產(chǎn)投資風險防范對策

上文主要分析了影響房地產(chǎn)投資的風險,因此我們需要開展外展活動風險,完善識別風險的能力,加強研究,分析和預測市場的經(jīng)濟、政治和社會環(huán)境,使風險的有效預防的起點，會有投資風險損失最小化。

（一）重視可行性研究，確保投資決策的準確性

房地產(chǎn)投資決策涉及大筆資金。經(jīng)過一段時間的投資，復蘇需要很長時間，并對投資者產(chǎn)生長期影響。因此，對房地產(chǎn)項目的投資決策進行可行性研究，并科學論證，完成擬投資項目，以減少投資決策的盲目性[5]。

（二）評估投資環(huán)境，選擇最佳投資地點

投資區(qū)位的選擇是降低投資風險的關(guān)鍵。除了考慮宏觀房地產(chǎn)投資的區(qū)位之外，最好選擇最佳區(qū)位，也就是說，在城市中選擇。在選擇投資,我們還應該注意投資環(huán)境的要求,研究城市的各個方面的趨勢在施工期間的項目及其對投資項目的影響。

（三）抓住市場和投資機會

市場需求是投資的必然前提。分析表明，我國房地產(chǎn)市場，市場需求大，發(fā)展前景好。但同時也要看到，中國房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，居民消費水平不斷提高，市場消費結(jié)構(gòu)也日益變化，具有越來越多的應用價值。投資者應該確保他們的產(chǎn)品被市場使用，確保他們成功。有必要進行深入研究，深入挖掘市場需求，找到適合“買”的市場。

（四）關(guān)注投資政策的動態(tài)

房地產(chǎn)開發(fā)對政府行為的影響十分敏感。我國房地產(chǎn)市場起步較晚，不規(guī)范，受發(fā)達國家政府政策的影響較大。房地產(chǎn)投資應審慎檢討政府對房地產(chǎn)發(fā)展及未來發(fā)展的政策及態(tài)度，并評估其對所發(fā)展項目的影響。中國政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,進行了一系列法律、法規(guī)和政策的房地產(chǎn)開發(fā),管理,和稅務頒布,引導和控制標準做總是注意政策和國家政策的變化,特別是政府的態(tài)度對房地產(chǎn)的發(fā)展,政策,包括宏觀經(jīng)濟政策、國家財政政策、貨幣政策和財政政策,政策,行業(yè)住房制度的改革,通過對各種政策的研究等,這些政策將幫助投資者決定投資的方向發(fā)展,準確預測未來市場需求,調(diào)整自己的投資策略,以應對變化的政策,有效地控制風險[6]。

（五）完善監(jiān)督機制，加強建設項目管理

建設是資本投資項目的過程，在這個過程中，節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大，這就使得房地產(chǎn)項目投資建設在施工中的不確定性。因此，有必要完善監(jiān)督機制，加強管理。

四、結(jié)束語

總之，分析房地產(chǎn)投資風險對于企業(yè)發(fā)展是非常重要的。房地產(chǎn)投資具有很多風險，我們可以完善識別風險能力，采取必要措施規(guī)避風險。