城市廉租房的選址模式研究

任書娟

（孝義市房地產管理服務中心，山西 孝義 032300）

一、前言

隨著社會經濟的不斷發展，商品房價格逐步上漲，給許多中低收入群體的正常生活帶來了諸多問題。廉租房的出現有效緩解了人們的經濟壓力，為實現人人有房的目標奠定了基礎。近年來，隨著廉租房政策的貫徹實施，廉租房的建設受到了政府的大力支持。在建造房屋的過程中，許多問題已經開始引起激烈的討論，如何解決各種問題已成為民生關注的焦點。

二、廉租房選址常見的影響因素

城市土地通常反映不同的價值，根據所處的位置，產生一定的差別收入。這一因素主要受城市土地自然環境、基礎設施建設、交通環境、人口和多層次經濟密度的影響，最終影響整個地區的土地差別收入。當然，如何充分發揮土地的最大價值是土地利用的基本原則，需要在國家宏觀調控的干預下得到體現。我們提倡最好的利用，每塊土地都應按國家有關部門規劃。一般來說，良好的位置比不好的位置更有利可圖。房地產價格是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值，即房價=土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。因此，房地產價格與土地價格之間的關系是比例增長的線性關系。中國土地價格的快速增長不僅與經濟的快速增長有關，而且與中國房地產建設的熱浪有關，導致土地價格上漲。這與當地政府的財政收入結構有關，與土地財政有密不可分的關系。

眾所周知，城市的土地資源非常有限。隨著城鎮化比率的不斷提高和城鄉一體化的進一步推進，城市可用的土地資源將越來越少，地理位置也將決定價格差異。通常，我們可以看到離市中心越遠，土地價格越低，因為土地公共服務的便利性影響了它的價值。在實踐中，我們可以得出結論，土地的便利性越高，用戶的生產和生活的經濟成本就越低，這就是為什么由于土地的便利，市中心的地產價格普遍高于郊區的地產價格。與此同時，這種現象也反映了城市住宅用地的價格走勢。根據與市中心以及學區或政府等核心功能區距離的不同，形成相應的價格圈。這意味著隨著輻射距離增大，地產平均價格逐漸下降。住房價格是低收入和中等收入家庭選擇居住地的先決條件。低收入住房主要是項目在一定程度上適應這些人的購買力，人們可以選擇租住或購買。當然，如果廉租房的價格和周邊商品房的價格持平，這可能會導致供求市場的不平衡，導致無家可歸的低收入群體，依靠政府補貼仍然難以為繼。由于其遠離城市中心區，必然會因配套設施不全、交通不便而提高生活成本，低收入者的生活會更加困難。同時，在計算廉租房租金時要采用政府統一的標準價格。因為廉租房的建造成本，受政府財政投入的影響較大，廉租房的建造成本多數情況不包括地價，它主要取決于建造房屋本身的成本。相比之下，低成本住房在價格上有很大的優勢，但在工作生活便利性上有其他缺點。要解決這個問題，可從多個方面同時入手，不斷健全完善廉租住房建設機制，控制廉租住房價格，科學規劃廉租房選址。

三、對廉租房選址的建議

廉租房的建設與安置體現了一個城市政府的智慧、眼光和責任擔當，它會在一定程度上影響城市未來的發展和穩定。加快廉租房建設作為一項民心工程，能切實體現政府對群眾切身利益的關懷和維護，因此廉租房的選址必須遵循以人為本的原則。旨在改善低收入人群的居住條件，提高他們的生活水平，讓他們公平地享受經濟社會發展的成果，并為他們今后的全面發展提供更加平等的機會。

（一）充分發揮政府的職能作用

地方政府在住房建設的各個環節都起著最重要的作用，他們的意見是決定性的。首先，對于廉租房，地方政府必須提高政治站位，保持大局意識，在城市規劃過程中優先對廉租房進行選址。廉租住房的區位應選擇在交通設施比較好的地區，如地鐵沿線，主要是為低收入群體提供便利的公共交通條件，所以一定要做好基礎設施建設。對于極其困難的居民還可給予一定的貨幣補貼，減輕生活成本。

（二）建議廉租房優先選址老城區

經過多年的城市老城區發展，不僅僅有城市的文化教育底蘊沉淀和較為完善的公共服務設施還有困難群眾賴以生存的生態環境。同時，老城區集中了各地城市居民中最低生活保障家庭。如果低收入家庭搬遷出老城，會給自己的生活帶來極大的不方便。老城規劃建設廉租房，可以進一步完善城市公共服務設施，不讓困難群眾遠離市中心，在享受市中心生活便利的同時，不增加生活成本以及就業壓力。

（三）逆城市化進程中優化廉租房選址

在西方發達國家,在一定程度上的城市化已經逆城市化。通常高收入者住在郊區或城市邊緣,享受新鮮的空氣,低密度,安靜的生活環境,有能力承擔昂貴的生活成本,低收入人群和家庭一般生活在城市的中心區域,享受美好的生活,形成一套完整的基礎設施,可以減少不必要的生活成本,以實現社會資源的合理分配和共享。在逆城市化的背景下,許多發達國家把最靠近城市中心的范圍作為廉租住房建設的主要區域。我國也應該在一些新城市的中心地帶預留一定量的土地建設廉租房等保障性住房。

（四）小區項目配建

北京和廣州等地已經在出讓的一些項目里面就配建了一些廉租住房，小區的配套設施都可以共同享用，這種做法值得各地借鑒，促進窮人和富人在空間上的融合，在享受相同的教育、文化、衛生、體育等社會公共服務設施的同時，還建立了一種相對暢通的社會流動渠道以及較多的流動機會來抵消貧富差距過大，打消了窮人害怕失去向上流動的顧慮。

四、結束語

從本文的描述中，我們可以看到，只有通過修改現有系統，引入更有效的政策工具并實施它們，才能從根本上解決廉租房短缺和不正確的選址問題。一般來說，應在公共區域規劃廉租住房，產業集中，交通便利。在具體實施中，還需要根據當地情況分析各種情況并分析具體問題。只有這樣，我們才能提供更便利的廉租住房環境，讓更多低收入人群擁有住房。