房地產企業全面預算管理中存在的問題及應對策略

牛鴻斌

（緯業地產控股（深圳）有限公司，廣東 深圳 518000）

一、全面預算管理在房地產企業中的意義

（一）有助于降低企業的經營風險

房地產行業自身就是一個資金密集程度高、風險較大的行業。房地產企業在經營過程中面臨的風險主要可以分為兩個方面：一方面就是國家宏觀政策帶來的風險，主要以行業風險為主。房地產行業的自身發展與國家的政策導向之間關系密切，政策的小幅調整就有可能帶來房地產行業劇烈震蕩情況的發生，國家政策調整帶來的風險是屬于不可控風險。另一個方面就是房地產企業在經營過程中遇到的各種經營問題以及風險，這些風險屬于可控風險。作為資金密集型企業，房地產企業的全面預算管理有助于企業降低可控風險，以保證企業自身的長遠發展。

（二）有助于增強自身的行業競爭力

我國的房地產行業經過這么多年的發展，逐漸走向正規、理性化的發展道路上。整個行業態勢也更加趨于平穩。曾經的那種“占地為王”的盈利方式早已經不適應新時代的要求。我國市場經濟體制經過幾十年的發展也已經日趨成熟，在市場經濟中，企業要想更好地在競爭中生存下來，企業就需要提供更好的服務、質量更高的產品、更嚴格的管理，只有充分提升自身的競爭實力才能在越發激烈的市場競爭中保持自己的地位甚至于更進一步。全面預算管理作為比較成熟和完善的管理體系，對于房地產企業提升自己的競爭力十分有效。

二、房地產企業全面預算管理中存在的問題

（一）全面預算脫離企業發展實際與目標

全面預算管理作為現代企業中比較重要的管理模式，對于任何企業的健康長遠發展都有著巨大的影響。實施全面預算管理，也是房地產企業戰略目標落地到年度經營計劃的一項有效的管控工具。很多房地產企業在年度經營目標還沒有明確情況下，就急于開始以歷史數據、行業數據等做參考編制次年的預算。這種缺乏主線、與經營脫節的預算編制，只會舍本逐末，事倍功半。另外，房地產企業的發展目標如果制訂的不合理，好高騖遠。那么按這種經營目標編制的預算，也會脫離實際，缺乏實施的可行性。

（二）房地產企業當年擬投資項目的預算編制和管理的問題

當前的房地產企業中項目基本上都可以分為在建以及擬投資兩種，其中問題最大的就是擬投資項目的預算管理。如果當年的企業年度計劃包含新項目投資的情況下，這些擬投資項目的預算編制就包含了較多的不確定性。例如項目的經濟體量有多大？預計什么時間投資該項目？這些不確定性給房地產企業的全面預算的編制和管控帶來了難度和風險。房地產企業對已經確定的在建項目的預算可以做到比較精準的編制。但對于擬投資項目，由于其不確定性，就使得該類項目的預算編制及管理很難進行控制。如果企業不能合理編制該類預算并做好控制，例如，實際投資金額大于預算投入金額或實際投入時間點早于預算預期時點，就會造成公司資金鏈的緊張；反之，會造成企業資金的浪費。

（三）全面預算的信息化建設水平較低

當前，信息技術也正日趨成熟，社會轉型成為信息性社會。但在房地產企業中，信息化水平依舊沒有明顯提升，大致呈現出一種半自動化的現象。在這個信息大爆炸的時代，半自動化的信息水平對企業外部信息的采集、分析以及使用來說是完全不滿足的。企業實行全面預算管理的目的就是讓企業在減少內部可控風險的前提下，更好地去面對企業外部不斷變化的環境，借此來保證企業的穩定與長遠發展。全面預算管理的信息水平過低，就意味著無法對企業外部瞬息多變的環境做到很好地適應，也就無法更好的發展。

（四）全面預算全員性不足

全面預算管理的一個重要支撐就是全面預算管理的全員化，也就是全員預算管理，也就是說企業中的全體員工都必須自覺參加到企業的預算管理中，通過每個環節的預算管理工作水平的提升來提升整體的預算管理水平，借此來保證企業預算的精確程度。但在當前的房地產企業中，仍然有著這樣一種意識：預算管理單單只是財務部門的工作，與自己無關。在這種意識的影響下，房地產企業的全面預算管理的全員性就被大大削弱，使得企業整體的全面預算管理工作的水平始終得不到提升，進一步制約房地產企業的長遠發展。

（五）全面預算的評價體系不合理

房地產企業的開發項目煩瑣復雜，并且與其他因素結合較為緊密，又加重房地產企業的全面預算管理的工作負擔。我國的房地產行業發展時間較晚，但是發展勢頭卻是十分兇猛。這就導致了早些時候的全面預算的評價體系根本沒有一個統一的標準作為參考，人為主觀性較大。評價體系的不合理，就很容易造成預算管理的失敗。

三、房地產企業全面預算管理中問題的應對策略

（一）將預算與戰略目標相結合，采用合理的預算編制方法

企業發展戰略作為企業長遠健康發展、全面預算管理制定的重要基礎，在開展房地產企業的全面預算管理的時候，必須將企業預算和企業經營戰略進行結合。企業需要從自身的實際經營情況出發，對政策方面的宏觀調控以及市場經濟環境的變化進行細致的研究，制定出適用于本企業長遠發展的經營戰略。全面預算管理的開展也需要借助合理科學的經營戰略，同時從自身實際出發，選取合適的預算編制方法，制定出一個合理可行的全面預算管理方案。

（二）將已有項目與擬投資項目預算統一編制，分開管控

房地產企業的在建項目和擬投資項目都是全面預算管理中不可缺少的一部分，開展全面預算管理的時候，要把這兩種項目的預算進行統一的編制，以全面平衡企業的資金供需。但二者的預算需要分開進行管控，本著重要性和權變性原則，應對企業擬投資項目實施單項動態管控和對全企業集團擬投資項目進行合并動態管控。確保及時把控企業資金鏈條風險，并最大程度上使得企業內部的各種資源得到最大程度上的利用，保證各個部門之間的合理配合以及運轉。其次，如果不實行分開管控的話，企業全面預算的執行數據會因擬投資項目的數據基數的影響而產生失真，誤導企業對預算執行情況的決策判斷。

（三）建立科學的信息化預算平臺

在當下的我信息化社會中，信息平臺的合理建立以及使用就變得十分重要。通過信息平臺與大數據的相互結合使用，可以讓整個企業及時掌握與本行業有關的信息，隨后對這些信息進行細致的分析，制定出符合市場環境變化的預算方案，從而讓企業在市場日趨激烈的今天提升自身的市場占有率，以達到進一步提升企業社會與經濟效益的目的。

（四）全員參與

房地產企業的全面預算管理工作的質量是必須由全體員工的自覺參加作為保證的。全體員工自覺參與到全面預算管理，能夠使得企業中各個部門的聯系變得更加緊密協同，為企業提供最為真實有效的財務數據。通常情況下可以采用實物獎勵策略，對于一些提升全面預算管理質量的工作人員進行獎勵，提升全體員工的自覺性以及積極性，以達到不斷提升全面預算管理工作質量的目的。

（五）完善房地產企業的全面預算考核評價體系

企業需要借鑒國外的全面預算管理經驗，盡快完善自身的全面預算考核評價體系。通過這種方式對各個部門的工作進行嚴格的考核，同時進行相對應的懲處。在企業內部形成一種良性競爭的氛圍，讓員工的積極性得以充分調動，使得全面預算管理方案得到徹底的執行。

四、結語

我國的房地產行業想要得到更好更長遠的發展，首先就需要做好全面預算管理。但就目前的情況來看，房地產企業并沒有達到很好的全面預算管理的效果。本文就從全面預算管理對房地產企業的意義出發，詳細地分析了目前房地產行業中全面預算管理存在的問題，并針對這些問題提出了具體舉措。