造價(jià)控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

文/毛鮮輝，四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院

房地產(chǎn)項(xiàng)目過去的工程造價(jià)管理方法在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)的不斷進(jìn)步以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭下，出現(xiàn)有很多問題，已經(jīng)無法應(yīng)對(duì)有效降低施工成本實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。為確保在市場(chǎng)競(jìng)爭中立于不敗之地，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制和管理、探討房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制和有效的管理措施具有重要意義。

1 房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)控制的問題

房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)高利潤的行業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)和建筑工程企業(yè)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的日益激烈，隨著現(xiàn)代管理理念的標(biāo)準(zhǔn)化和成本管理模式的逐步推進(jìn)，成本管理技術(shù)得到很大的改善。工程造價(jià)是指建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出和實(shí)際支出的全部投資成本，是投資者為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)施進(jìn)行全面調(diào)查和分析的一系列成本管理活動(dòng)。目前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中仍存在三個(gè)問題：

一是建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)周期長，范圍較廣。在建設(shè)初期，雖然考慮了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，物價(jià)波動(dòng)等情況為預(yù)算留出了空間。但是由于不可能準(zhǔn)確全面地預(yù)測(cè)影響項(xiàng)目成本的可變的市場(chǎng)環(huán)境，建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算編制人員責(zé)任心弱，未深入調(diào)查項(xiàng)目的具體情況，存在遺漏等問題，導(dǎo)致項(xiàng)目成本不能正確預(yù)測(cè)和充分反映建設(shè)成本的支出情況，可能超過預(yù)算。經(jīng)營水平低導(dǎo)致出現(xiàn)缺乏合理性和可靠性的成本預(yù)算，在實(shí)際過程中失去了指導(dǎo)項(xiàng)目的進(jìn)度和整體質(zhì)量以及控制施工企業(yè)的建設(shè)成本作用。

其次，項(xiàng)目成本的整個(gè)過程沒有有效的監(jiān)督和管理。隨著中國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求越來越高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)分工和專業(yè)水平要求越來越高。控制房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)謹(jǐn)防突破投資額度，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)和施工單位的有效管理，促進(jìn)人力，財(cái)力，物力資源的充分利用，使房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)的粗放管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化管理。然而目前項(xiàng)目成本整個(gè)過程沒有有效的監(jiān)督和管理這些不科學(xué)的做法很難實(shí)現(xiàn)有效控制成本的目標(biāo)，容易出現(xiàn)過度投資的問題。有效控制開發(fā)成本也就無法實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

第三，大多數(shù)施工單位不用辯證的思維方式來看項(xiàng)目成本預(yù)算控制，沒有科學(xué)的項(xiàng)目成本預(yù)算控制觀。大型建設(shè)項(xiàng)目是國家級(jí)項(xiàng)目，很少有建設(shè)單位敢于承包。只有小型項(xiàng)目易于施工單位操作。而無論大型建設(shè)項(xiàng)目還是小型項(xiàng)目，工作都比較復(fù)雜繁瑣，項(xiàng)目資金的流動(dòng)易受每個(gè)小環(huán)節(jié)小細(xì)節(jié)的影響，而在對(duì)大型項(xiàng)目和小項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審核的過程中，往往忽略了對(duì)建筑成本細(xì)節(jié)的預(yù)算進(jìn)行檢查，最終會(huì)造成巨大的資金浪費(fèi)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本超出預(yù)算的原因除了關(guān)注預(yù)算成本控制只在招標(biāo)階段，甚少考慮施工階段，也是重要的導(dǎo)致項(xiàng)目成本超出預(yù)算的因素。

2 造價(jià)控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

2.1 投資決策階段

在成本控制中的投資決策階段我們應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，合理收集和分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析擬議項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量，類型和服務(wù)的市場(chǎng)情況，保證數(shù)據(jù)的可靠性的同時(shí)對(duì)投資決策進(jìn)行合理的投資預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量，類型和服務(wù)規(guī)劃期間，充分了解市場(chǎng)需求，掌握產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)展前景，提出產(chǎn)品情況，市場(chǎng)庫存情況等。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)不斷優(yōu)化前期項(xiàng)目方案和計(jì)劃，節(jié)省項(xiàng)目投資。

2.2 設(shè)計(jì)階段

在這個(gè)階段，為了實(shí)現(xiàn)合理的成本控制，首先要重視設(shè)計(jì)階段的成本控制，其次在設(shè)計(jì)階段比較和選擇多種方案，選擇技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案，采用其設(shè)計(jì)成本約占項(xiàng)目總成本的1%-3%的價(jià)值工程優(yōu)化方案，但直接影響到項(xiàng)目總成本的70%的總體控制。相反，在施工階段僅可以節(jié)省約5%-10%項(xiàng)目成本。不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，不斷完善主動(dòng)配額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)監(jiān)督體系，從而達(dá)到成本控制事半功倍的效果。另外，選擇跟項(xiàng)目實(shí)際相符合的合適設(shè)計(jì)方案，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)，合理利用財(cái)力物力，達(dá)到在應(yīng)用的基礎(chǔ)上美觀的同時(shí)合理有效地控制項(xiàng)目成本的目的，最大限度地發(fā)揮有限資金的作用，提高投資效率。

2.3 招標(biāo)階段

招標(biāo)制度是一種為業(yè)主提供合適的建筑商或供應(yīng)商的采購方式，是確保項(xiàng)目質(zhì)量和改善項(xiàng)目進(jìn)展、有利于資源配置的優(yōu)化的工程承包的重要形式之一。它可以形成適者生存的市場(chǎng)機(jī)制。此外，它也是為決策者提供基本數(shù)據(jù)以做出正確的決策的重要途徑，為此在招標(biāo)階段應(yīng)合理編制招標(biāo)文件，加強(qiáng)招標(biāo)圖紙審查和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，保證在成本控制過程中提供準(zhǔn)確無誤的數(shù)據(jù)。

2.4 施工階段的成本控制

降低施工成本，即以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益是施工階段成本控制的主要目的。對(duì)于施工階段的成本控制，我們應(yīng)從加強(qiáng)施工管理，改進(jìn)組織設(shè)計(jì)，使成本控制貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程，施工組織的設(shè)計(jì)應(yīng)采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行分析，工程量清單必須符合招標(biāo)文件的要求，每個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)容應(yīng)符合工作要求，以便盡量減少臨時(shí)項(xiàng)目，減少未來后續(xù)項(xiàng)目的成本。另外，隨著互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來，為提高了工程造價(jià)的準(zhǔn)確控制，提高了工程造價(jià)的信息化建設(shè)，企業(yè)應(yīng)積極利用信息化手段，完善項(xiàng)目成本信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)情況，為項(xiàng)目成本的控制和管理提供信息化平臺(tái)，促進(jìn)項(xiàng)目成本控制準(zhǔn)確性和有效性水平的提高。