房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制探討

文/衛(wèi)寧，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國當(dāng)前社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中的重要組成部分，對推動我國社會主義現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不可言喻的重要影響力。但由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目開發(fā)過程中具有開發(fā)周期相對較長、投資成本相對較大等諸多先天限制性因素，其項目開發(fā)的風(fēng)險系數(shù)往往居高不下。換言之，風(fēng)險頗高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在其項目開發(fā)過程中，必須始終重視自身成本控制，做到項目開發(fā)全過程成本控制的科學(xué)化和合理化，以最大限度降低房地產(chǎn)開發(fā)項目過程所需成本，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的整體性持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一及深度融合。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)中，項目開發(fā)需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多部門的聯(lián)合協(xié)作，共同努力，才能取得項目的最終盈利，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存，進(jìn)而使企業(yè)獲得進(jìn)一步的發(fā)展。資金是一個企業(yè)生存與發(fā)展的根本，也是企業(yè)在運營過程中的關(guān)鍵所在。資金不足或資金難以周轉(zhuǎn)，無論短期抑或長期，對企業(yè)的影響都是巨大甚至是致命性的。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項初始，房地產(chǎn)企業(yè)就必須組織專人，認(rèn)真研究開發(fā)項目的可行性，精打細(xì)算，切實分析開發(fā)過程中可能遇到、將要遇到或難以預(yù)料的諸多風(fēng)險與挑戰(zhàn)，盡可能降低項目開發(fā)過程中的相關(guān)風(fēng)險系數(shù)，避免項目開發(fā)過程中的無端浪費現(xiàn)象，有效協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的人力、物力和財力投入，將成本控制理念貫徹房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程，防止開發(fā)項目出現(xiàn)成本超額的情況，造成企業(yè)的成本壓力，保證企業(yè)的盈利能力。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制中存在的問題

2.1 開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識不足

2.1.1 對成本控制重要程度認(rèn)識不足

成本控制事關(guān)企業(yè)發(fā)展全局，是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵所在。但在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，一般房地產(chǎn)開發(fā)商只對項目施工階段予以相當(dāng)重視程度，對其他階段的關(guān)注力度卻往往不足，而一線施工人員和操作人員基本都是農(nóng)民工，學(xué)歷有限，雖然經(jīng)驗較為豐富，但對項目工程師的設(shè)計內(nèi)容理解有時也難免有限，這就導(dǎo)致項目實際施工過程的成本控制出現(xiàn)較大偏差，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制整體效果不盡如人意。

2.1.2 對成本控制理念宣傳力度不夠

由于房地產(chǎn)企業(yè)的一線施工人員在專業(yè)素質(zhì)上有待提高，對項目工程方案理解有限，操作工作多憑自身經(jīng)驗，而企業(yè)在成本控制的理念宣傳上又普遍缺乏力度，在實施過程中又欠缺靈活性與標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性，因此項目一線工作人員難以對企業(yè)成本控制做出有效反應(yīng)也在情理之中。

2.1.3 績效考核有待完善

績效考核是企業(yè)提高自身效益的重要方式，在企業(yè)各領(lǐng)域中有著極為廣泛的應(yīng)用。但在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)往往對成本控制這一環(huán)節(jié)的績效考核重視程度不足，具體可操作性不強，這在很大程度上也弱化了房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制效果，導(dǎo)致成效不佳，不盡如人意。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制制度不完善

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制制度未成體系

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往只對較為引人注目的環(huán)節(jié)投入較大關(guān)注力度，如項目開發(fā)的施工階段，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體流程和成本控制的制度設(shè)計上卻相應(yīng)缺乏關(guān)注力度，用力不勤，這無疑使房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的效益受到較大影響，使企業(yè)在盈利能力、發(fā)展規(guī)劃和實際操作上出現(xiàn)不同程度的偏差，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2.2 項目施工管理有待細(xì)化

在實際過程中，企業(yè)為了增強項目的可操作性，確保項目能盡可能成功，往往會將項目再加以拆分，形成一個個的子項目，并制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，使其可操作性和落地性更強，嚴(yán)格執(zhí)行。但在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，企業(yè)并沒有形成詳細(xì)的成本控制制度，相關(guān)規(guī)范性不強，在項目施工及其管理方面也有待細(xì)化，這在一定程度上也導(dǎo)致了企業(yè)成本控制的整體效果不理想。

2.2.3 追責(zé)制度有待完善

由于企業(yè)各部門在職能上都有各自的特點和差異，因此各部門在成本控制上也有相應(yīng)的確定責(zé)任。但在大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，其在項目開發(fā)過程中并沒有對成本控制的追責(zé)制度予以太多重視，即使有個別企業(yè)進(jìn)行了成本控制的追責(zé)制度建設(shè)，但在實際執(zhí)行上也往往欠缺力度，從而大大影響了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)上的成本控制。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有待系統(tǒng)化

在企業(yè)運營中，企業(yè)各個環(huán)節(jié)并非鐵板一塊，而是既相互獨立又相互聯(lián)系的，因此在運營過程中進(jìn)行全面而系統(tǒng)化的管理是極有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)亦是同理。但在當(dāng)前階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面卻缺少系統(tǒng)化的管理，以致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個環(huán)節(jié)時常出現(xiàn)脫節(jié)問題，且各部門由于缺乏成本控制的整體性觀念，只認(rèn)為管好自己本部門的成本控制就已足矣，未從項目整體出發(fā)進(jìn)行全盤考慮，也就難以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目整體上的成本控制帕累托最優(yōu)，這些都增加了房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上的難度，增加了企業(yè)的運營成本和開發(fā)成本，不利于企業(yè)盈利能力的增強和進(jìn)一步深入發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的改善對策

3.1 明確房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制管理目標(biāo)

在企業(yè)運營中，企業(yè)的各部門各環(huán)節(jié)在職能和連續(xù)性上都是環(huán)環(huán)相扣的，這對于企業(yè)的整體競爭力而言至為重要。因此，要較為完滿的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)全過程中的成本控制，提高企業(yè)整體競爭力，就必須首先明確房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的目標(biāo)。目標(biāo)統(tǒng)一，才有利于管理和控制上的統(tǒng)一，才能將成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程中進(jìn)行有效貫徹和落實，從而實現(xiàn)成本控制的有效性。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制全過程中，成本控制必須根據(jù)具體目標(biāo)進(jìn)行具體統(tǒng)籌，無特殊情況不得隨意變更企業(yè)的既定規(guī)劃和既定目標(biāo)，造成企業(yè)目標(biāo)和規(guī)劃在連續(xù)性和執(zhí)行力上的缺失。必須在明確成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，從整體層面出發(fā)，根據(jù)既定目標(biāo)進(jìn)行具體而周密的成本控制，明確企業(yè)每一個部門的具體責(zé)任，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行事前、事中和事后的全過程控制和全過程管理，從而降低企業(yè)成本，提升企業(yè)盈利能力。

3.2 完善成本控制體系

在企業(yè)成本控制體系上，主要包括三個版塊的內(nèi)容，即信息系統(tǒng)、組織系統(tǒng)和實施系統(tǒng)。要相對圓滿的實現(xiàn)企業(yè)成本控制的目標(biāo)，降低企業(yè)成本，在項目開發(fā)時就必須排除干擾因素，整合信息系統(tǒng)，嚴(yán)格按照企業(yè)既定方針來實施，確保企業(yè)成本預(yù)算目標(biāo)的完成。同時房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中必然會根據(jù)實際情況而將原有目標(biāo)再細(xì)化為一個個更為具體的子目標(biāo)，因此企業(yè)在開發(fā)過程中也應(yīng)根據(jù)具體環(huán)節(jié)的不同而設(shè)置不同的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，使其可操作性更強，更容易落實。房地產(chǎn)企業(yè)必須想方設(shè)法，對自身成本控制體系加以完善，使成本控制更加有章可循，更具可操作性，這能有效增強企業(yè)各部門在成本控制上的整體性觀念，防止其“各自為政”，從而較為順利的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)全過程的成本控制目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和壯大。

3.3 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過程系統(tǒng)化

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程可看作一個整體性的系統(tǒng)，因此在其成本控制上也應(yīng)具備系統(tǒng)性意識，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制全過程的系統(tǒng)化。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個階段，如方案設(shè)計階段、可行性研究階段、施工階段和竣工階段等，都應(yīng)增強成本控制意識，提升系統(tǒng)化成本控制能力，調(diào)動企業(yè)各部門的工作積極性，使房地產(chǎn)企業(yè)各組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng)都能暢行無阻，削減企業(yè)各方面成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益和盈利能力上的最大化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)前階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)加大，盈利難度增加，而其自身在項目開發(fā)全過程成本控制的認(rèn)識深度、控制體系和系統(tǒng)化上仍存在著不足，這些都增加了企業(yè)降低成本的難度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文立基于此，較為詳細(xì)的闡述了其中存在的問題，并提出相應(yīng)對策，希望能為提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)甚至房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展做出些許貢獻(xiàn)，使之能在新時代的發(fā)展潮流中獲得進(jìn)一步的蓬勃發(fā)展。