房地產企業內部審計的難點及優化路徑分析

劉莉

關鍵詞：房地產企業 ?內部審計

房地產市場本身受市場供需、國家宏觀房地產政策和金融政策的影響大，而房地產企業本身投資的產品是固定資產，投資開發房地產固定資產將面臨涉及行業廣、投資額度大、投資周期長、市場風險大等特點，因此，如何控制風險成為房地產企業高度關注的事項。當前房地產市場主體包含了像恒大、碧桂園等大型企業集團，也有地方性的房地產企業，尤其對于大型的房地產企業的內部審計是實現業務控制的主要手段，通常這一類房地產企業會建立統一的審計部門，成為從總部到分支機構貫穿上下的職能線條，每一級職能部門通過對本層級和下級的審計實現內部控制，總部的審計部門負責對整個集團的審計進行控制，從而建立了一個從上至下的審計鏈條，實現審計全覆蓋。當前，隨著房地產市場收緊，市場競爭越來越激烈，迫于市場壓力，越來越多的房地產企業更加重視內部控制和審計，為了進一步提高審計效率，我們首先分析房地產企業審計中的難點。

一、房地產企業審計的難點

（1）信息問題。上文提到，房地產企業尤其是中大型的房地產企業，其業務范圍往往覆蓋全國、數個省份或者數個縣市，其業務范圍已經跨越了一地的概念，地域的跨度增加了信息交互的難度。與其他的行業不同，房地產企業的生產過程跨越了很多不同的領域，不同的階段有不同的建設主體推進建設任務，同一個階段又有相當多的不同主體在共同推進，參與機構和參與人員的復雜性使得信息的傳遞和甄別速度大打折扣，不同行業間相互信息的轉換容易出現時滯。也同樣是由于涉及的行業廣，參與的主體多，整個生產過程被分為若干個階段，每一個階段都有相應的判斷決策過程，復雜的建設過程會無形增加決策失誤的概率，導致出現招標代理舞弊等情況的出現。

（2）時間問題。房地產企業所處的市場是一個半市場化的市場環境，這種環境下房地產企業除了要考慮市場變化外還要緊盯國家政策的調控，這樣較長周期的建設過程無形中增加了企業的風險，市場和政策的波動都會給企業帶來影響。由于項目的時間跨度較大，同時又被細分為很多的項目段，每一個項目段彼此獨立，這也就增加了短期牟利行為的出現，不斷變化的項目外包行為，使得外包服務商會想盡辦法謀取利益，而按照慣例如果只進行事后的審計，即使審計發現問題也將難以彌補，更難以追究相應外包方的責任。

（3）管理問題。管理問題首先表現在房地產企業的審計體系方面，隨著企業管理的逐步規范化，很多企業建有完善的審計和內控體系，但是執行不嚴，有很多企業將內控和審計視為事后控制的主要手段和方式，事前控制和事中控制往往由于房地產建設周期的問題而被動或主動的忽視;有些企業忽視審計相關規定，比較常見的例子是，在崗位設置方面由于人員不足常出現不相容崗位有同一人負責的情況，導致容易出現舞弊行為;有些企業內控和審計執行不嚴，建有相關制度，也有考核指標，但并沒有落到實處，只要沒有出現較大問題，相關責任就不予追究，也一定程度上縱容了舞弊行為。由于房地產建設項目時間跨度長、涉及的地域多、涉及的行業也多，在當前房地產市場蓬勃發展的背景下，企業不斷的向外擴張，企業的管理幅度不斷擴大，但企業管理者卻忽視了管理人員的配備，導致內控審計人員的管理幅度過大，沒有精力去盡職盡責的進行內控審計;部分企業在擴張的同時，也注重內控人員的補充，但相關人員缺乏相應培訓，也導致內部審計流于形式，沒有起到審計的效果。

二、房地產企業內部審計改善路徑

（1）建立更加嚴謹的審計體系。建立嚴謹的審計體系的基礎，是企業的主要管理者提高思想認識，將企業內部審計視為實現企業精細化管理，提高經濟效益的重要途徑，從而在部門職能權限和人員配備方面給予強有力的支持。要配強審計人員，提高審計部門的權威，要樹立內部審計人員即代表主要管理人員的概念，強化審計人員的責任意識，提高審計人員的審計水平，確保審計不尋私，公平公正。要建立事前、事中、事后審計體系，全面實現過程監督，對于生產過程中出現的問題及時糾正，通過內部審計，在生產過程中，斬斷徇私舞弊行為。要充分考慮房地產企業的特點，尤其是地域和時間的問題，合理的確定內部審計指標，尤其是核心指標。要強化內部審計結果運用，對于審計發現的問題，要及時解決，推動問題切實整改落實，對相應的責任人要給予處罰，確保審計的權威性。

（2）強化信息化支撐。要實現事前、事中、事后審計和跨區域，跨時間的審計，就必須借助信息化的力量。要在現有的內部審計體系基礎上，建立完善的信息化系統，從宏觀角度看，信息系統需要覆蓋從總部到每一個項目，實現管理成績上的直接串聯，不出現項目遺漏。從微觀層面，要將每一個項目動作流程化，對于容易出現問題的環節設置專門的項目控制點，由內部審計人員定期對項目控制點進行審計，同時根據地域和時間的不同，不斷更新項目控制點，從而保證關鍵節點不出現問題。在具體操作層面，包含采購、建設等每一個環節的每一個動作都要進行規范化的信息采集，按照自動化的信息流程進行規范操作，從而避免線下運作產生的舞弊風險。

（3）強化內控審計人員素質。要提高內審人員綜合素質，要緊緊圍繞拓展和提高房地產企業內審人員的創新能力及專業能力開展培訓，注重培訓內容的實用性、針對性和時效性，確保學有所用、學以致用，提高內部審計工作水平，充分發揮內部審計工作的職能作用。除了人員培訓，還要加強審計人員的配備，配足審計人員，在審計人員招聘過程中，既要保證人員的數量，還要保證人員的質量上滿足房地產企業的行業特點。

（4）強化審計工作績效考核。上文提到要建立完善的內部審計系統、建立內部審計指標，加強信息化支撐和人員招聘培訓，但是這些工作還離不開一個重要環節，那就是審計工作的績效考核。在審計環節上要實現審計的事前、事中和事后審計，對應的對于審計人員和相關人員的審計考核也要相應推進，建立內部審計的考核機制，對于在內部審計工作中貢獻突出的要適時給予獎勵，對于內部審計中出現失誤，不能勝任的，要相應的給予崗位調整和處罰，從而提高內部審計人員的積極性，提高房地產企業人員的重視程度。

參考文獻

[1]余穎，石婷.淺析現代企業制度下的內部審計[J].現代營銷（信息版），2019（08）：49.

[2]柴德娟.適應新形勢，內審工作需要實現三個轉變[N].中國審計報，2019-07-17（006）.