新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題及對策

沈澤琴

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?開發(fā) ?成本控制 ?對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理存在的問題

（一）對財務(wù)管理意識不足

通常財務(wù)管理的風(fēng)險是無法避免的，其依照國家制定的相關(guān)政策面向所有的企業(yè)。企業(yè)只能夠采取相應(yīng)的措施降低財務(wù)管理風(fēng)險的消極影響，并且受到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特點的影響，其需要面臨特殊的風(fēng)險。首先，受到房地產(chǎn)價格波動的影響，企業(yè)政策變動較大;其次，房地產(chǎn)行業(yè)還受到地方政府相關(guān)財政政策的影響;最后，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的前期，需要有大量的資金提供支撐，因此就需要企業(yè)開展不同的融資活動來獲取資金。這就加劇了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生。

（二）缺乏動態(tài)、整體的成本控制體系

如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)只在建設(shè)和融資方面開展成本控制與管理工作，對于項目開發(fā)的前期可行性論證和合理性設(shè)計方面不重視、甚至不愿意投入（70%的成本由設(shè)計階段確定），導(dǎo)致在項目開發(fā)過程中造成很多不必要的浪費（如：定位是否準確、安全系數(shù)是否合理、經(jīng)濟技術(shù)指標是否合理、材料設(shè)備的性價比是否符合要求等），使得成本控制的發(fā)展不符合實際情況。

（三）稅收籌劃機制不完善

如今，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，與稅收籌劃處理相關(guān)的管理體制依舊存在缺陷，對企業(yè)內(nèi)部管理沒有實施科學(xué)合理的管理機制與風(fēng)險控制，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中加劇稅務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門專業(yè)的稅收籌劃人員對項目開發(fā)全過程的提前做好涉稅籌劃工作，大多企業(yè)只是會計兼做稅收籌劃工作，會計人員忙于財務(wù)核算工作，對稅收籌劃也只是略帶完成。

（四）成本管理人員素質(zhì)不高

企業(yè)成本管理的水平受到成本管理人員能力素質(zhì)高低的影響，當(dāng)前，結(jié)合相關(guān)的研究報告能夠發(fā)現(xiàn)，大部分成本人員主要集中在測算階段，與施工單位的預(yù)算人員類似，通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員主要來自于施工單位與審計單位，無法從根本上改變他們的成本控制意識，這就導(dǎo)致了他們與房地產(chǎn)行業(yè)成本管理不相融。

（五）合同管理不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，需要簽訂數(shù)量眾多的合同，這種現(xiàn)象是普遍存在的，然而與合同相關(guān)的具體條款卻較為復(fù)雜，所以涉及付款項方面的計算與審核工作復(fù)雜繁瑣，特別是涉及到部分項目的規(guī)模較大、工期較長。與此同時，在企業(yè)履行合同項目的過程中，可能會遭遇不同的情況與問題，因此需要完善的內(nèi)容眾多，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法科學(xué)合理地監(jiān)管合同的實際執(zhí)行情況，導(dǎo)致企業(yè)的運營可能會出現(xiàn)管理疏忽的問題，加劇企業(yè)控制成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的優(yōu)化路徑

（一）強化成本控制意識

企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動當(dāng)中，需要重點關(guān)注成本控制與管理，企業(yè)的發(fā)展不能過分追求成本的節(jié)約，還需要進行相應(yīng)的成本管理控制。成本管理對企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著積極作用，企業(yè)管理機制的運行需要依靠成本管理，同時，國家與社會的發(fā)展在一定程度上也受到成本管理的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展狀況，依照國家相關(guān)的成本管理制度，來進行成本控制，從而促進企業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)運行。

（二）完善成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)要想推動成本控制管理的有效實施，就需要有完善的管理體系，借助相關(guān)的管理制度加以保障。同時，依照企業(yè)的成本管理體系，在項目開發(fā)前期要做好充分的可行性論證和合理的設(shè)計，不能簡單流于形式，要對消費者的心理和市場的容量做個深入的調(diào)查分析，并將市場情況和客戶需求及時反饋給設(shè)計相關(guān)人員，設(shè)計人員再結(jié)合實際情況對項目進行精心的設(shè)計規(guī)劃，使得項目的全部方面都滿足相關(guān)的標準。在對項目具體實施的過程中，需要重視成本的管理，優(yōu)化調(diào)整不合理之處。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理部門，要明確劃分工作人員的職權(quán)，保障成本控制與管理確實得到實施，要努力挖掘成本降低潛力，提高企業(yè)成本管理水平。不斷培養(yǎng)企業(yè)的成本管理隊伍，加強對相關(guān)財務(wù)人員與管理人員的培訓(xùn)，使其樹立良好的成本控制意識，保障房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）增強納稅處理機制

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，需要對稅收籌劃管理制度進行完善，從而在一定程度上降低納稅風(fēng)險。首先，針對納稅方面的檢測與評估制度，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行優(yōu)化調(diào)整，結(jié)合稅收的不同角度來處理評估工作，有效地識別與監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險;其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加大對風(fēng)險變化的管理力度，及時地監(jiān)控風(fēng)險的發(fā)展過程;最后，企業(yè)還需要完善納稅風(fēng)險控制體系，建立納稅籌劃團隊專門做好納稅籌劃工作，為項目開發(fā)全過程合理降稅減費，進而有效降低涉稅成本。結(jié)合企業(yè)在納稅方面可能存在的風(fēng)險，從而出臺相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)防方案。在制定風(fēng)險預(yù)防方案的同時，要考察企業(yè)的納稅環(huán)境與經(jīng)營狀況。

（四）增強成本管理人員水平

企業(yè)在開展成本管理人員招聘工作時，需要關(guān)注應(yīng)聘人員在房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗，保障其具有一定的房地產(chǎn)成本管理能力。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)成本管理人員的工作，使其具有科學(xué)合理性，推動成本管理工作的順利完成。并且還需要額外關(guān)注成本人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析能力，使其能夠?qū)Τ杀緮?shù)據(jù)指標進行優(yōu)化調(diào)整，完善成本數(shù)據(jù)庫。成本管理人員要團結(jié)一心、全力配合各環(huán)節(jié)有效控制成本，實現(xiàn)項目成本效能化管控。

（五）提高合同管理水平

在對房地產(chǎn)項目進行實際開發(fā)的過程中，需要重視土地、前期、施工、工程材料設(shè)備采購、園林環(huán)境、營銷包裝等各環(huán)節(jié)合同的簽訂，對合同涉及的造價、付款進度、總包管理配合費、采購保管費、質(zhì)保金等主要經(jīng)濟條款要針對甲乙雙方需要承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)進行明確劃分，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要關(guān)注開發(fā)工程成本與合同之間的緊密聯(lián)系。在實際的項目開發(fā)過程當(dāng)中涵蓋協(xié)議條款的適用范圍和相關(guān)效力。企業(yè)在執(zhí)行合同的實際過程當(dāng)中，需要嚴格地遵循合同當(dāng)中所涉及的具體事項，包括完工時期、工程進度安排，同時還要詳細地記錄合同工程的具體落實情況。并且部門先進的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要擁有完善的合同付款臺賬，實現(xiàn)對合同當(dāng)中不同事項的全方位記錄，保障對合同項目的有效管理，促使企業(yè)加強了解對項目資金收付的全部計劃。

三、結(jié)束語

在國民經(jīng)濟的發(fā)展過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著支柱性的作用，因此要想推動社會的進步發(fā)展，就需要保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。要多學(xué)習(xí)，也可以借鑒萬科、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)商成功的項目成本管理經(jīng)驗，合理優(yōu)化項目成本控制與管理，重視行業(yè)的成本控制。

參考文獻

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