青客公寓欲借上市止損 長租公寓下半場何去何從

羅克研

繼南京樂伽公寓之后，又一家區域型長租公寓河南悅如公寓也出現問題。

10月8日，河南悅如資產管理有限公司（悅如公寓）發布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營。

據悉，悅如公寓創立于2014年，曾是河南公寓品牌中少數拿到A股上市公司投資的品牌，在國內長租公寓品牌指數排行榜上一度位列第八。

自2018年以來，隨著長租公寓行業深陷甲醛門、租房貸等風波，行業暴雷事件不斷。上海寓見公寓、好租好住、愛公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題，據不完全統計，目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。其中，因為經營及資金問題而導致失敗的長租公寓占85%，高速發展的長租公寓行業逐漸暴露出短板，大量中小型運營商到了生死攸關的時候。

進入2019年后，長租公寓市場的變化有些微妙。一是長租公寓在爆雷潮后進入整頓期，政策紅利的邊際效應減弱，長租公寓市場的洗牌浪潮尚未落幕。二是蛋殼、自如、青客先后傳出赴美上市的消息，沉寂了一段時間的長租公寓，似乎要重新熱鬧起來。

青客靠上市之路止損？

10月8日，青客公寓在美國證監會官網披露了IPO招股書，成為國內首家準備上市的長租公寓運營商。

公開資料顯示，青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有96854間房源。以房間規模計算，青客公寓是國內第三大長租公寓運營商，僅次于自如和蛋殼。

就青客公寓披露的數據顯示，截至2019年6月底，65.2%的租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預付租金總額為7.9億元人民幣。在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會陷入尷尬的境地，避免不了損失。

據該公司近期公布的招股書顯示，2017年、2018年、2019年前6個月凈虧損分別約為2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半累計虧損11.17億元。

從創業之初的940間房，到申請IPO時的9萬多間房，青客公寓過去6年在規模發展的同時，也留下了不少隱患。

據中國質量萬里消費投訴平臺統計，自2018年開始就陸續收到不少有關青客公寓的消費投訴。投訴內容多為與租客有關的收費不透明、房租難退、消費分期等合同糾紛。這其中，消費分期更是青客公寓被投訴的“重災區”。

上海的熊女士在今年年初和青客簽訂了住房協議，辦理了18期華瑞分期用來支付房租，每月支付1017元房租，另外水網費青客免費。但是熊女士在支付首月和押金的時候被告知首月不免水網費，而且價格按照1130元支付，首月多支付的113元之后會退到公司的青客寶。

在第二個月的時候，熊女士想提前支付房租，卻被銷售員告知要等待，因為之前忘記幫熊女士提交平臺的資料。在熊女士詢問延后交房租是否有影響，該銷售員告知沒有。

但隨后的第二個月月初時，熊女士無法進入自己租的房間。銷售員告知她在青客APP支付房租，但是青客APP的價格是2480元，并不是此前的1130元之后在退款。

此外，熊女士發現，退款的錢不能提現，只能在青客APP消費。熊女士認為這明顯就是故意拖延辦理分期，讓客戶在支付高額的房租。

長租公寓迎來關鍵“下半場”

根據CIC報告顯示，中國租賃人口約2.4億，2018年租賃市場規模達220億美元，2024年預計達到447億美元。同時，截止2018年12月31日，中國品牌長租公寓的滲透率僅有1.8%，美國的滲透率為46%，德國為35%，中國遠低于發達國家水平。這也意味著，中國有超過98%的租賃市場仍掌握在個人房東手里。

隨著產業互聯網思維對于經營發揮關鍵性作用，租賃市場也有望從C2C的粗放局面進入到以商業利益為基礎、客戶服務為基石的B2C生態鏈中。

業內分析指出，隨著行業集中度進一步提升，近兩年長租公寓整體發展進入瓶頸期。不過，當前長租公寓的政策紅利和市場機遇仍未散盡。

企業未來的發展布局需根據不同城市政策導向靈活制定策略，長租公寓進入品質發展的關鍵時期。

雖然長租公寓行業遭遇調整，但前景依然可期。據艾媒資訊發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示，預計到2020年、2025年，我國房屋租賃市場規模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元。目前，90后的租客占比高達75%，大多數年輕人還是選擇租房。

這意味著，行業進入下半場后，未來具有規模優勢的、品牌優勢、知名度高、口碑好的企業會存活，甚至是越做越大，但也充滿不確定性。

近日，同策房地產研究院針對萬科、龍湖、遠洋等10家房企系長租公寓上半年業績監測統計發現，部分企業正在剝離長租業務。從10家企業披露的半年報來看，僅有萬科、龍湖等4家企業披露了上半年長租公寓業務規模、營收情況及出租率。

旭輝、遠洋、中駿等大多數房企半年報中不見“長租公寓”的影子，這說明房企對長租公寓的態度分化越發明顯。

業內分析認為，隨著長租公寓市場集中度的不斷提高，潛在風險如果不妥善解決或做好相關預案的話，也意味著危機爆發后的波及范圍更廣、危害更大。

長租公寓企業想要長足發展，關鍵還在于建立起規模化盈利模式，精耕細作，不斷地提高運營水平、提供更好的服務、提升入住率，才能具備競爭優勢。

日前，杭州市住保房管局組織發布了《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（征求意見稿）》，有望為野蠻生長的長租公寓行業套上“緊箍咒”。

征求意見稿最大的亮點還在設立租賃資金專用存款賬戶，凍結部分資金作為風險防控金上。風險防控金的總額按月租金總額的2倍確定，如果這一構想得到施行，至少住房租賃企業的專項存款賬戶中還有2個月的房租，可以用于賠償租客和房東的損失。