“以房養老”的困境與未來的發展可能

文/彭玉來，安徽財經大學金融學院

1 選題的背景

據統計，我國從進入人口老齡化開始，全國新增加老齡人口屢創新高，人口老齡化進程迅猛發展，這越發引人擔憂。政府相關部門也因此采取了很多措施，“以房養老”便是其中之一。也因為人口老齡化，造成中國一個處于平均收入水平的家庭負擔十分沉重，一對夫妻要贍養兩邊的老人和自己的孩子。因此，如何加強社會養老服務水平是當下中國急需解決的熱點問題。

2 何謂“以房養老”

“以房養老”即房子的擁有者將自己的房屋抵押給保險人或銀行，而房主依然享有居住權，保險人或銀行對房屋進行綜合評估，按月（年）給予房主資金。當房主去世后，保險人或銀行可對獲得的房屋進行處置。

3 我國“以房養老”的發展

2003年，“反向抵押貸款”正式被人提出；

2004年，原保監會計劃在上海等四個一線城市進行“以房養老”試點工作；

06-07年的全國兩會，“以房養老”被政協委員提出；

2011年，全國政協開會，談論養老發展，“以房養老”再次被提及；

2013年，我國國務院發布了“以房養老”最新的相關通知；

2014年，原保監會發布通知，正式在上海等四個一線城市實施“以房養老”；

2015年，首個“以房養老”產品由幸福人壽發行；

2016年，原保監會宣布，試點時間將從14年延續到18年，為期四年，并將試點從四個一線城市擴展到其他城市；

2018年，銀保監會發布通知，自今年8月開始，符合要求的各個保險公司（或金融機構）都可以開展“以房養老”業務，“以房養老”將開展到全國各地市。

4 我國“以房養老”試點效果與原因

在試點剛剛開展之時，只有四家保險公司獲得開展“以房養老”的試點資格。但到今天為止，只有幸福人壽推出了一款產品，并且該產品累計承保99戶，累計簽約141戶，從數字看，市場反應冷淡，保險公司積極性不高，投保人接受度不高。

下面我們分析一下原因：

4.1 “但有方寸地，留于子女耕”

我們的傳統觀念影響著老人，老人們大多有“養兒防老”觀念，想把房子等遺產留給子女，“以房養老”更加適合沒有子女的孤寡老人。

4.2 房屋的產權年限

70年的房屋產權，對于保險公司（或金融機構）來說，時間太尷尬了，當房子產權到期后，雖然《物權法》規定有“償續權”，但如果續期費用過高，保險公司（或金融機構）可能會虧本，這就使得保險公司（或金融機構）面臨著巨大的風險。

4.3 國家法律法規的不健全

“以房養老”涉及多個方面，比如遺產繼承糾紛、房屋折舊、房價走勢，需要保險公司（或金融機構）和房管局、民政局等多個部門機構合作才能開展。涉及金融、司法、房地產、財稅等多個領域，存在許多不確定性。此外，“以房養老”還涉及到社會保障、社會監管、房地產行情變化、金融形勢等，所以，現在我國的法律法規對“以房養老”的實施很難提供立竿見影的效果。

4.4 房地產價格未來走勢

以后的房地產價格變化，是保險公司（或金融機構）需要認真研究的一個問題。由于未來房地產價格的不確定性，所以保險公司（或金融機構）將承擔很大的風險，在當下如此高的房價情況下，誰能保證房價會不崩呢？房價上升與否，保險公司（或金融機構）也很難做出準確判斷，一定能獲得收益嗎？這也要畫一個問號。同時，保險公司（或金融機構）還會思考房屋的折舊與損益。

5 國外“以房養老”模式

5.1 日本

日本的“以房養老”模式有兩種，第一是直接融資方式，老人（一般為65歲以上）可以將房產作為抵押，然后從政府部門獲得養老金，但養老金總額不能超過抵押物的80%，養老金按月（季）領取，同時還需要有擔保人提供擔保；第二是間接融資方式，老年人需要向保險人或銀行等金融機構投保“以房養老”保險，但是這種方式要求政府必須是投保人（即老年人）的擔保者。

5.2 新加坡

新加坡的“以房養老”模式有三種，第一是“以大換小”，即老人將大房子換成小房子獲得養老金；第二是“倒按揭”貸款；第三是擁有多套房產的老年人，通過出租部分房子來換取養老金。

5.3 美國

美國的“以房養老”模式有兩種，第一是由政府作為擔保人的“倒按揭”，老年人要有實施還貸計劃才可以申請貸款；第二是直接去政府機構開辦的保險公司辦理“以房養老”保險，但養老金總額不能超過抵押房產的60%。

5.4 加拿大

加拿大的“以房養老”很有意思，有房產的老人可將房屋抵押給銀行，根據房屋的價值確定貸款金額，并且說明老年人只要不搬不賣，就可以一直住到逝世。

6 個人對我國“以房養老”的看法與建議

就目前我國“以房養老”所出現的問題，以及對于國外“以房養老”模式的發展經驗，本人就我國的“以房養老”保險談談自己的看法與建議：

6.1 建立健全我國的法律法規

事實上，所有的政策實施都需要有配套的法律法規支持。現在我國的“以房養老”保險還處在努力摸索的起步階段，在發展的過程中出現了很多問題，其中法律法規的不健全不完善就是其一，這就要求國家建立健全“以房養老”的相關法律法規。例如，“以房養老”涉及到保險公司（或金融機構）和房管局、民政局等部門的相互配合才能實施，所以，為了防止各個機構部門的相互推諉，效率低下，法律法規應該明確各機構部門的職責范圍，這樣可以使得“以房養老”的效率更高。

6.2 改變老年人固有的傳統觀念

前面分析過老年人普遍存在“養兒防老”、“但有方寸地，留于子女耕”這樣的傳統觀念。因此老年人的固有思想是“以房養老”展開的又一個大問題。因此，這就要求國家、社會和百姓作出努力。例如，國家部門可以制定一些政策（如稅收減免政策，對于風險較大的養老產品進行財政補貼等），或加大宣傳力度等來加強“以房養老”對老年人的吸引力；現在自媒體這么發達，社會可以通過積極的輿論報道、新聞、報紙期刊、雜志、電影、電視劇、綜藝節目等等來宣傳“以房養老”的優勢與好處；對于家庭與個人來說，老人與子女要轉變固有的觀念，積極適應社會的發展變遷。

6.3 加強對于金融保險市場的監管

現在“以房養老”政策遇冷，很大程度上是保險公司（或金融機構）的不夠積極，四年試點居然只有幸福人壽推出過“以房養老”產品，并且該產品的銷售十分慘淡。所以，今年“以房養老”在全國范圍推行之時，國家應當做出相應調整，以此調動保險公司（或金融機構）的積極性。比如，政府要對這些保險公司（或金融機構）制定優惠政策，鼓勵其開展“以房養老”業務，同時政府還要給予一些政策支持，允許所有金融機構自由競爭等。

6.4 吸收借鑒國外“以房養老”成功經驗

由于我國國情的特殊性，不是照搬他國經驗就可以復制他國的成功模式，所以我們應當對于他國的經驗教訓加以選擇、借鑒、轉換，以此形成符合我國國情的“以房養老”新模式。上面我們分析了解了國外的“以房養老”的發展模式，結合當前我國“以房養老”困境，我們可以采取一些舉措來發展我國的“以房養老”，比如將“以房養老”所得的養老金不計入其他社會保障時的家庭收入等。

6.5 “以房養老”產品的創新

當下我國“以房養老”產品還很單一，只是按月（年）固定的給予老人養老金，但我們應當考慮到老年人處于人生中的患病高發期，可能身體不便。如果我們想要做到真正的保障老年人晚年養老生活，還要考慮提供更加全面的保險保障產品。比如，我們可以讓保險公司與一些社會服務部門合作，為老人提供一些上門服務，比如免費上門體檢服務、送餐服務、節假日的探望老人服務等等。同時，保險公司還可以在“以房養老”保險中加入重大疾病保險等，切實保障老年人的晚年養老生活。

7 “以房養老”未來的發展可能

就目前我國“以房養老”保險的發展緩慢情況，我個人認為只是暫時的，未來“以房養老”絕對大有可為。據統計，截止2017年底，全國基本養老保險人數超過9億，累計金額超過4.6萬億，“城鎮居民”和“城鎮職工”屬于第一支柱的平臺已經初具規模；至2017年底，我們國家企業已經有8萬戶建立企業年金賬戶，其中企業職工人數超2300萬，因此第二支柱也有所收獲；相比起第一第二支柱，第三支柱發展緩慢，很多專家表示，從國際歷史經驗來看，一個完善的養老保障體系必然要實現政府、企業和個人三方共擔，而商業養老保險是第三支柱的重要組成部分，可以有效承擔個人在養老保障方面的責任。“以房養老”是商業養老保險的重要構成之一。

8 總結

關系到人民生活的兩件大事是“養老”與“房產”，“以房養老”便在此情況下應運而生。通過“以房養老”這幾年的試點情況來看，我國的“以房養老”保險之路任重而道遠。但是，我覺得即便“以房養老”達不到解決越來越突出的人口老齡化問題，也會成為我國養老服務體系的一個重要組成部分。

[1]劉永濤.“以房養老”何如破冰前行[N].湖南日報.2018-8-31.第004版.

[2]王萌.破解“以房養老”金融困局[J].Finance金融.2018(44-46).

[3]朱曉寧.探討新型養老方式—“以房養老”的現實性[N].勞動保障世界.2018.